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又挂地了!抛弃“高冷范儿” 江北核心区全面开挂?

楼市飞说 2019-05-14 09:08:04

刚刚,南京国土资源局挂出4幅纯住宅用地,均位于江北核心区,将于6月12日公开拍卖!

其中新区G05地块起拍楼面价16428元/㎡,最高限价楼面价22941元/㎡;

新区G06地块起拍楼面价16219元/㎡,最高限价楼面价22706元/㎡;

新区G07地块起拍楼面价16432元/㎡,最高限价楼面价22928元/㎡;

新区G08地块起拍楼面价16395元/㎡,最高限价面价22870元/㎡。

二、出让价格

三、出让条件

NO.新区2019G05:

(1)竞买人或其控股股东须具备房地产开发一级资质。

(2)地块要求装配式建筑面积比例为100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,无容积率奖励。

(3)地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

NO.新区2019G06:

(1)竞买人或其控股股东须具备房地产开发一级资质。

(2)地块要求装配式建筑面积比例为100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,无容积率奖励。

(3)地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

NO.新区2019G07:

(1)竞买人或其控股股东须具备房地产开发一级资质。

(2)地块要求装配式建筑面积比例为100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,无容积率奖励。

(3)地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

NO.新区2019G08:

(1)竞买人或其控股股东须具备房地产开发一级资质。

(2)地块要求装配式建筑面积比例为100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,无容积率奖励。

(3)地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

项目密集公开、新盘密集加推,现在就连挂地也是一窝蜂的上……

最近的江北新区,动作频频,与之前的高冷范截然不同。有媒体说,江北新区即将放弃“饥饿营销”,全面开挂。

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5月7日的江北土拍,被业内认为是一道“开胃菜”。在南京主城土拍火热的情况下,江北新区是不是同样受欢迎,从这场土拍里可以看出端倪。

我实地探过三幅地块。虽说自身区位、配套都不错,但毕竟不是江北新区最核心地段,桥北宅地体量较小,两幅商办用地又在产业发展期的高新。总体资质算是一般。

但最终的竞拍结果依然让市场眼前一亮——

桥北商住G01地块经过106轮激战,被弘阳以2.8亿元竞得,楼面地价15486元/㎡,自持3000㎡。该地块总建面18081㎡,自持商品房面积占总建面16.6%。

(新区G01地块实拍)

高新商办G02地块经过64轮竞价,被南京北联建设发展有限公司以4.76亿的总价竞得,溢价率36%。

高新商办G03地块经过83轮竞价,被南京三松置业有限公司(融侨)以 2.67亿总价竞得,溢价率44.3%。

相比于2018年的冷清,2019年江北新区的第一场土拍,算是一炮打响,突破限价、高溢价率,开发商的积极主动让市场嗅到了一丝回暖的味道。

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“开胃菜”之后,还有大餐在等着。就在土拍前夕,江北新区忽然一口气放出6块核心区地块的预公告。加上下个月要出让的新区G04地块,江北核心区已有7幅地块在锅里蒸着了。

更让开发商兴奋的是,他们都是宅地。

最早亮相的是6月5日要拍的新区G04地块。该地块位于天浦路以北、浦滨路以东,总出让面积104378.4平米,综合容积率3.31,规划用地性质为商办混合和商住混合。

这块土地,有商业,也有住宅,用地超过10万平米,容积率3.31。这块地的土地出让条件比较复杂,有办公,有公寓,还有住宅。

预公告里储备的6幅则全是纯宅地。其中5幅地块位于国际健康城片区,1幅位于隧道口片区。罕见出地的江北新区中央商务区,此次有3幅地块亮相。

这也就意味着,中央商务区商品房市场里,华润国际社区、绿地海悦、扬子江金茂悦三足鼎立的局面将要被打破。零距离享受国家级新区CBD的机会即将到来。

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我们不妨对比一下2018年江北新区的土地出让。

2018年,南京放出的带“新区”字号的土地共18幅(新区G05地块终止出让)。其中,8幅地块是职工公寓地块,1幅医院地块,5幅纯商办地块,商住用地1幅,也就是现在的佳源五星广场;纯住宅用地仅3幅,目前案名已全部公开,风华国际、中海左岸澜庭、江与城。

涉宅的4幅地块中,没有1幅位于中央商务区。佳源五星广场位于研创园板块,风华国际、中海左岸澜庭、江与城都是在隧道口板块。中央商务区自绿地海悦、扬子江金茂悦之后,新房新地就始终是空白。

网友戏称这是“饥饿营销”。中央商务区大片的空地藏着不卖,会不会是官方操盘手在等市场调控放松、开发商对市场预期抬高之后,一块一块的放,想买就要抢,要抢就要加价,吊足开发商的胃口,也让购房者对规划利好的板块有更大憧憬。

说回来,去年出让的4幅涉宅地块,出让时也并不激烈。佳源五星广场以底价成交。风华国际竞价38轮,江与城竞价71轮,最“拉锯”的当属中海左岸澜庭,竞价81轮成交。四幅地块均为触及现房销售红线。

土地放量一般,素质条件一般,市场反应一般,2018年的江北新区,似乎就是很一般。整个江北的土地市场,全靠着浦口的雨山路以及六合的地块撑着。核心区的规划与建设利好频见报端,但就是没有机会上车。难怪有媒体调侃说,核心区撩汉,雨山路接客。

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那么,是什么让2019年的江北新区,尤其是中央商务区,抛下“高冷范”,开始“城门大开,迎八方来客”了呢?

南京资深地产评论员尹霄飞认为,江北新区虽然是“国家级”,但依然参与着南京市场的竞争,开发商买账、老百姓看好才是关键。上个月南京提出了“紫东地区”的概念,这或许会形成“东西赛跑”的格局,江北新区想要留住开发商的兴趣、占据主动地位,就需要给市场一些刺激,保持板块足够的热度。

事实上,随着市场大环境的改变,江北新区的推地节奏有所改变,也是应当。调控比较严的时候,开发商拿地意愿不高,官方推地自然也不积极;但如今,调控相对稳定,土地市场转暖,开发商有拿地需求,官方放些“好货”,也是符合市场需要。

尹霄飞认为,目前江北新区的基建工程、产业招商都在如火如荼的进行中,住宅的建设也应当与城建与产业同步发展。“有产业就有人,但若没房子住,板块发展必然滞后;同样的,若只有住宅,没有产业支撑,新区也会变成空城。二者同步建设才是最佳的选择。”

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事实上,我们有理由相信,江北新区核心区只要有出货,产品质量有保证,市场是会给回应的。今年核心区已开盘的风华国际,期房精装的价格已然突破3万/平,撞破红线,依然售罄。有媒体称,业内对于核心区的价格预期已经抬高到3.5万/平。

而中央商务区板块,也是曾经的江北核心区正中心,南京第一高楼、鼓楼医院江北国际分院、南京一中高中部、鼓楼幼儿园江北分园、地下空间、市民馆、美术馆、图书馆、地铁4号线二期等诸多超级工程,都分布在这个板块。

背靠老山、南面长江,土地规整,规划标准超高,绝大多数地块尚未出让,想象空间巨大。江北核心区或能崛起成为人口稠密的南京主城区。未来,我们拭目以待。

? 部分素材来源安家江北、网络

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