11年前的今天，我从亚运村表哥家出来，一个人晃晃悠悠回清河。路过鸟巢的时候，听见张艺谋撕破喉咙的叫声，突然想起今天八月八日正是奥运会开幕的日子，估计张大导演在里面当指挥。不由得又想起山东作协领导王兆山那句送给汶川地震中遇难百姓的诗：“只盼坟前有屏幕，看奥运，同欢呼。”心中突然莫名忧伤，我也盼有个大屏幕看奥运开幕式，可我的陋室里，连个12寸的黑白电视都没有，怎么看奥运同欢呼？悲伤仿佛在昨日，转眼11年就是今朝。11年，中国发生很大的变化，济南亦如是。11年前，表哥亚运村的房子一万多块钱一平，已经让我打消了留在北京的念头，没想到今天二线城市济南大学城长清湖的房价都上万了。其实别说11年前了，就是三五年前，可能大家也没想到今天的房价这么贵，那时候长清湖均价4200元/平米，好几个同事买了之后犹豫不决又退了；也不会想到今天的地价也是这样翻番的节奏上涨，那时候土地很便宜，便宜的你不敢回头，一回头就恨不能人生重来。今天，2019年8月8日，恰逢济南土拍，我们藉此良辰吉日，忆苦思甜，一边看现在，一边回忆过去。1国际医学中心安置房，很偏但不便宜
看国际医学中心的安置项目，位于槐荫区济齐路以北、京台高速公路以西，占地140949平米，容积率2.7，起始楼板价2257元/平米。这个地块实在太靠西，这些年找不到对标的地块，有的话只能是大溪地，但大溪地年数太久远，我们通过西客站片区日照路南侧、滨州路西侧也就是西棠甲第项目当年的地价来对标一下。2015年二环西的住宅楼板价也不过2700—2800元/平米。要知道一个是京台高速西侧，一个是二环西路西侧，中间隔了一个西部新城，而价格几乎旗鼓相当。
2一度流拍的西沙王庄，降价出让底价成交，起始楼板价，3年翻5倍
看西沙王庄这个地块西沙王庄城中村改造项目地块A-4，该地块位于槐荫区美里湖街道办事处西沙王庄村，总占地45596㎡，地上容积率为2.5，规划为住宅用地。该地块2018年9月21日流拍，当年的起始价95760万元，起拍楼板价分别为8400元/㎡。这一次起始价82080万元，起拍楼板价分别为7201元/㎡。总价降了1.3个亿，楼板价每平米降了1200块。上次的挂牌条件与这次并无大出入，小学上次就分摊，这次多了个中学分摊。
再看2017年12月世茂在相邻地块拿地的时候，起始楼板价仅为5925元/平米，2016年4月海信在附近拿九麓府地块的时候，起始楼板价也不过1600—1700元/平米，底价成交。三年，地价翻了将近5番。奇货可居。
3天桥堤口袖珍小地块相比周边3年翻3倍
天桥区堤口路的这个地块，太小。起始楼板价也不便宜，8917元/平米。我们再看2016年12月龙湖拿下的天琅地块，这是与今天拍的相距比较近的地块了，当时的起始楼板价才3774元/平米。龙湖天琅是大高层，容积率3.1，而今天拍的这个地块容积率低了不少，仅1.8。3年不到，也翻了3倍多。
4北全福地块起始楼板价3年翻了2倍多
今天北全福改造地块的住宅起始楼板价8820元/平米。2016年9月，荣盛拿下全福立交桥时代首府地块的时候，起始楼板价才3421元/平米，成交价也不过7000多一平米。起始楼板价3年也是翻了2倍多。
5北小辛庄地块流拍起始楼板价3年翻了3倍多
小辛庄工业园地块，住宅地块起始楼板价7500元/平米。很遗憾，这个地块流拍了。2016年8月，万科拿下海右府地块，轰轰烈烈的竞拍，被炒的火热，而当时的起始楼板价也不过2174元/平米。这两个地块相距不算远，如果按位置可能还不如万科海右府，而起始楼板价，比3年前可是翻了3番还要多。
6地理信息小镇名字很好，地价也不便宜
这个地块底价成交，住宅用地楼板价3463元/平米，可以对比上面说到的西棠甲第地块，而地理信息小镇，京台高速往外还有不短的距离。在平安北路，玉皇山路，自行地图搜索。7长清地价虽然降了但其实楼板价2年也翻了一倍
今天拍的长清两个住宅地块，起始楼板价在2500—3800元/平米，容积率1.6—2.8。就在今天拍的长清几个地块附近，2017年也有过土拍，当时的起始楼板价不过1300—1700元/平米，容积率不过1.4-2.0。这个地价算起来也算翻了一倍多吧。
写在后面的话
起始楼板价，其实就是根据基准地价而定，起始楼板价上涨，也就是基准地价调整了。
从2019年的几次土拍也可以看出，济南城市的轮廓基本确定，可能未来一段时间的土拍，还是以城区内部的地块为主，毕竟济南城市有外强内干的特征，就连二环内，还有好多地方的形象需要提升，西南部，北园大街北部，尤其是小清河北部，都需要和城市一起更新，齐步走。粗略算了一下，截止今日，济南城区已供（包含已成交和未成交）的住宅用地为276万平米（少量地块为商业居住混合），地上建筑面积约617万平米。此数据不包含济阳和章丘。今日立秋立秋之后白天依然炎热但夜里却变得凉快了许多
地产下半场2019-08-09 17:23:32
