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最高倒挂3万/㎡!南京主城即将上市的倒挂盘仅剩13家,未来抄底机会……

地产情报局 2019-09-06 01:15:04

买房,是一个怎样的故事!有人买房是为了自住,有人买房是为了投资保值,起点不同,所选择的方向自然也不一样。

与此同时,随着城市发展的速度加快,板块价值与新房均价出入越来越大。

而二手房市场的火爆,更是滋生出区别于二手房以及新房的倒挂盘,无论河西、江北还是城东,甚至是城区板块,往往这样的楼盘上市,就会吸引一大批购房者的目光。

此前,溧水康利华府的抢房风潮,间接说明了这一点,仅仅是认筹阶段,现场就聚集超过2万名购房者。可见,有时候地段、配套等方面,并非是绝对因素。

限价逐渐松动 倒挂价值渐趋消退

其实倒挂盘的出现,取决于二手房与新房之间的差价。

例如,南京某个板块新房均价是3万左右,而区域二手房成交价格,却达到3.5万元,乃至于更高,那么他们之间的差价就在5000元左右。

这样一来,新房与二手房之间就形成了倒挂。与此同时,我们都明白新房均价并不能说明该地区的平均价格,而二手房房价本身就代表区域真实房价。

再比如,根据中国房价行情网数据显示,目前南京楼市新房均价2.39万/㎡,而区域二手房均价则在3.15万元/㎡,二者之间就形成了约7600元/㎡的差价。

这样一来,就说明南京楼市本身就存在倒挂。

当然,对全国绝大多数城市来说,新房与二手房房价之间存在差价,这本身就是相当正常的问题。然而,随着近年来,地价上升、限价松动,这直接影响倒挂的空间。此前8月29日南京土拍,城北小市G49地块,最终成交楼面价26393元/㎡,相比去年拿下的葛洲坝阳光城鼓印蘭园,楼面价22413元/㎡,地价再度上升,最高提升4000元/㎡。从中可以看到,未来两地的房价变动,将是相当大的问题。

与此同时,根据链家网二手房数据显示,目前城北小市二手房最高成交价为34700元/㎡。

而区域新房价格,如葛洲坝招商紫郡蘭园均价为38495元/㎡,两者之间没有存在明显倒挂,相反之下,新房均价比二手房要高4000元/㎡。

如果以区域新房均价来计算的话,两者之间是存在倒挂的,毕竟成交价格因挂牌价而定,每一次成交,价格都有相当大的出入。

不过就目前来看,区域倒挂盘已经明显减少,未来更多的则是新房均价上涨频度越来越高,而二手房价格却在持续降低。

南京即将上市的倒挂盘仅剩13家

近日,随着金九的到来,南京多个板块先后传出楼盘上市的消息,其中也包括一些倒挂福利盘,也宣布即将上市。

放眼南京主城,还有哪些倒挂盘可以买?今天,小编盘点了南京即将上市的倒挂盘,希望能够给买房人提供好的方向。

从上图可以看出,河西、江宁板块依旧是倒挂盘大户,共有8家楼盘出现倒挂,其中倒挂严重的是碧瑶花园三期,倒挂将近3万/㎡,最高挂牌价格55237元/㎡。

另外,位于河西的另一家老盘华新城,目前最高挂牌价达到59496元/㎡左右,倒挂将近2万/㎡。

值得一提是,这两家楼盘,自去年至今一直传出加推消息,可是直到今天,仍然没有任何动作。

此外,位于江宁百家湖板块的武夷绿洲商业广场,近日领取酒店式公寓销许,销许均价23685元/㎡,预计周日即将开盘。

据了解,武夷绿洲商业广场目前区域最高均价为30286元,而项目销许均价23685元/㎡,一二手房倒挂将近6000元左右。

碧瑶花园尽管如今的河西改善盘遍地,但对于众多想要入住河西的人来说,无论河西如何发展,那一颗置业河西的心是依旧没有改变的。碧瑶花园便是如此,自6年之前开盘之后,一直没有任何消息传出,逐渐的被人们开始遗忘了,直到最近的一段时间里,突然传出最新消息,即将加推三期房源。

据了解,该项目为2003年拿地的高龄老盘,自2013年开盘之后,捂盘将近六年,前期均价为24000元/㎡,这一次开盘,或许价格方面或将上涨2万以上,值得注意的是,项目因为是2003年拿地,目前产权已经缩水16年,这将是影响去化的一大硬伤。

毕竟,项目捂盘六年当中,随着周边学校、配套等方面逐渐完善,河西中葛洲坝南京中国府,地价将近4.5万/㎡,新房均价普遍拔高到4.5万/㎡,项目一期、二期的二手房价已然达到5.04万/㎡以上。单从目前结果上来看,项目可谓赢家。

碧瑶花园位于河西奥体中心乐山路189号,河西中部核心区域,与奥体中心相隔一个街区,其南侧为苏宁滨江壹号,北侧为郦城御园和金马郦城,东侧为致远外国语小学分校。

项目三期打造4栋稀缺小高层,共计228套房源,建筑面积在90-150㎡。其中,最北面的27#为5-9F,另外3栋都为18F,预计今年可能会开盘。

华新城璟园

华新城璟园地处江东中路与河西大街两条主干道交界处,地理位置优越,周边地铁2号线、10号线在此交汇,另有五大商业综合体包围,毗邻河西中央公园,1.6超低容积率。

(华新城璟园项目效果图)

作为河西中准现房的华新城,项目新接待中心正在施工中,目前仅剩7、9、11号楼尚未加推,约170套精装房源,户型建筑面积为142、170、200㎡。项目原售楼处已改为社区幼儿园,以目前河西中部4.5万/㎡限价来算,首付最低需504万。

而作为河西中部稀缺的限价盘,华新城虽然产权缩水了13年,但项目目前二手房到挂明显,挂牌均价约在6万元/平米,倒挂至少1.5万/㎡。而项目如果开盘上市价格预计在河西中板块的4.5万元/㎡限价范围内,价格优势明显,但项目目前仍没有加推的意向。

骏景华庭

位于江宁九龙湖的骏景华庭,项目上一次开盘是在2015年8月,以折后价15400元/㎡加推了6号楼之后,就放风说即将加推项目剩余的5号楼,共150余套房源。然而据上次开盘已经4年了,项目仍然迟迟不开。

项目从2005年拿地开始,产权已缩水了14年,从原先的期房熬成了现房,但如今项目更是变成了北京东路小学区房,身价倍增,周边二手房已将飙升到了3.4万元/㎡左右。

照此来看,在一房难求的九龙湖板块,区域内二手房全面达到3万+/㎡,加上学区加持等综合作用下,骏景华庭如果加推,价格可能会有所上涨,即使项目产权缩水严重,估计仍会得到不少买房人的青睐。

武夷绿洲商业广场

同样是倒挂盘,位于江宁百家湖的武夷绿洲商业广场,刚刚领取278套公寓销许,户型面积约63-105㎡,有平层有挑高,销许均价23685元/㎡,毛坯交付。项目首推65年产权公寓,预计本周日就会开盘!

项目为65年产权住宅性质公寓,民用水电,有学区可落户;可公积金贷款,最低首付3成,总价126万起,性价比非常高!

武夷绿洲商业广场周边紧临1号线竹山路站,以及在建的5号线,同时靠近天元中路、天印大道等交通主干道,30分钟车程直达河西、新街口,交通非常便捷!

项目周边住宅二手房最高成交均价约在30286元/㎡,而武夷绿洲商业广场均价23685元/㎡,与周边楼盘存在6601/㎡左右的倒挂!

中冶盛世滨江

鼓楼滨江中冶盛世滨江在售锦绣公馆11、13号楼少量房源,建筑面积230㎡,前期销许均价约4万/㎡,项目后期将加推65年产权的公寓,户型面积约35-130㎡。

链家网显示,目前中冶盛世滨江的二手房挂牌价近4.6万/㎡,倒挂约5000元/㎡!

中冶盛世滨江学区为拉方兴小学,名校加持。该学校已经于5月11日开始启动招生,今年9月将正式开学。

总体看来,目前南京多个板块仍然存在倒挂,然倒挂的楼盘日渐稀少,后期开盘会相当难买。

就眼下来看,一二手房倒挂的区域逐渐减少,幅度也在收窄,未来一二手房倒挂市场是否会消失 。目前无法估计,应该说一二手房市场倒挂,来源于新房的供应度,如果市场持续供不应求,那么一二手房倒挂还会继续下去,并且扩大化。

但对于买房人来说,一些新房比二手房价高的区域,如果是自住,不如选择性价比更高的二手房,新房和二手房价格差不多的区域,买房人则可对比周边的交通以及小区的品质来选择相对更好的。

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