买房，是一个怎样的故事！有人买房是为了自住，有人买房是为了投资保值，起点不同，所选择的方向自然也不一样。
与此同时，随着城市发展的速度加快，板块价值与新房均价出入越来越大。
而二手房市场的火爆，更是滋生出区别于二手房以及新房的倒挂盘，无论河西、江北还是城东，甚至是城区板块，往往这样的楼盘上市，就会吸引一大批购房者的目光。
此前，溧水康利华府的抢房风潮，间接说明了这一点，仅仅是认筹阶段，现场就聚集超过2万名购房者。可见，有时候地段、配套等方面，并非是因素。
限价逐渐松动 倒挂价值渐趋消退
其实倒挂盘的出现，取决于二手房与新房之间的差价。
例如，南京某个板块新房均价是3万左右，而区域二手房成交价格，却达到3.5万元，乃至于更高，那么他们之间的差价就在5000元左右。
这样一来，新房与二手房之间就形成了倒挂。与此同时，我们都明白新房均价并不能说明该地区的平均价格，而二手房房价本身就代表区域真实房价。
再比如，根据中国房价行情网数据显示，目前南京楼市新房均价2.39万/㎡，而区域二手房均价则在3.15万元/㎡，二者之间就形成了约7600元/㎡的差价。
这样一来，就说明南京楼市本身就存在倒挂。
当然，对绝大多数城市来说，新房与二手房房价之间存在差价，这本身就是相当正常的问题。然而，随着近年来，地价上升、限价松动，这直接影响倒挂的空间。此前8月29日南京土拍，城北小市G49地块，最终成交楼面价26393元/㎡，相比去年拿下的葛洲坝阳光城鼓印蘭园，楼面价22413元/㎡，地价再度上升，提升4000元/㎡。从中可以看到，未来两地的房价变动，将是相当大的问题。
与此同时，根据链家网二手房数据显示，目前城北小市二手房成交价为34700元/㎡。
而区域新房价格，如葛洲坝招商紫郡蘭园均价为38495元/㎡，两者之间没有存在明显倒挂，相反之下，新房均价比二手房要高4000元/㎡。
如果以区域新房均价来计算的话，两者之间是存在倒挂的，毕竟成交价格因挂牌价而定，每一次成交，价格都有相当大的出入。
不过就目前来看，区域倒挂盘已经明显减少，未来更多的则是新房均价上涨频度越来越高，而二手房价格却在持续降低。
南京即将上市的倒挂盘仅剩13家
近日，随着金九的到来，南京多个板块先后传出楼盘上市的消息，其中也包括一些倒挂福利盘，也宣布即将上市。
放眼南京主城，还有哪些倒挂盘可以买？今天，小编盘点了南京即将上市的倒挂盘，希望能够给买房人提供好的方向。
从上图可以看出，河西、江宁板块依旧是倒挂盘大户，共有8家楼盘出现倒挂，其中倒挂严重的是碧瑶花园三期，倒挂将近3万/㎡，挂牌价格55237元/㎡。
另外，位于河西的另一家老盘华新城，目前挂牌价达到59496元/㎡左右，倒挂将近2万/㎡。
值得一提是，这两家楼盘，自去年至今一直传出加推消息，可是直到今天，仍然没有任何动作。
此外，位于江宁百家湖板块的武夷绿洲商业广场，近日领取酒店式公寓销许，销许均价23685元/㎡，预计周日即将开盘。
据了解，武夷绿洲商业广场目前区域均价为30286元，而项目销许均价23685元/㎡，一二手房倒挂将近6000元左右。
碧瑶花园尽管如今的河西改善盘遍地，但对于众多想要入住河西的人来说，无论河西如何发展，那一颗置业河西的心是依旧没有改变的。碧瑶花园便是如此，自6年之前开盘之后，一直没有任何消息传出，逐渐的被人们开始遗忘了，直到最近的一段时间里，突然传出消息，即将加推三期房源。
据了解，该项目为2003年拿地的高龄老盘，自2013年开盘之后，捂盘将近六年，前期均价为24000元/㎡，这一次开盘，或许价格方面或将上涨2万以上，值得注意的是，项目因为是2003年拿地，目前产权已经缩水16年，这将是影响去化的一大硬伤。
毕竟，项目捂盘六年当中，随着周边学校、配套等方面逐渐完善，河西中葛洲坝南京中国府，地价将近4.5万/㎡，新房均价普遍拔高到4.5万/㎡，项目一期、二期的二手房价已然达到5.04万/㎡以上。单从目前结果上来看，项目可谓赢家。
碧瑶花园位于河西奥体中心乐山路189号，河西中部核心区域，与奥体中心相隔一个街区，其南侧为苏宁滨江壹号，北侧为郦城御园和金马郦城，东侧为致远外国语小学分校。
项目三期打造4栋稀缺小高层，共计228套房源，建筑面积在90-150㎡。其中，最北面的27#为5-9F，另外3栋都为18F，预计今年可能会开盘。
华新城璟园
华新城璟园地处江东中路与河西大街两条主干道交界处，地理位置优越，周边地铁2号线、10号线在此交汇，另有五大商业综合体包围，河西中央公园，1.6超低容积率。
（华新城璟园项目效果图）
作为河西中准现房的华新城，项目新接待中心正在施工中，目前仅剩7、9、11号楼尚未加推，约170套精装房源，户型建筑面积为142、170、200㎡。项目原售楼处已改为社区幼儿园，以目前河西中部4.5万/㎡限价来算，首付需504万。
而作为河西中部稀缺的限价盘，华新城虽然产权缩水了13年，但项目目前二手房到挂明显，挂牌均价约在6万元/平米，倒挂至少1.5万/㎡。而项目如果开盘上市价格预计在河西中板块的4.5万元/㎡限价范围内，价格优势明显，但项目目前仍没有加推的意向。
骏景华庭
位于江宁九龙湖的骏景华庭，项目上一次开盘是在2015年8月，以折后价15400元/㎡加推了6号楼之后，就放风说即将加推项目剩余的5号楼，共150余套房源。然而据上次开盘已经4年了，项目仍然迟迟不开。
项目从2005年拿地开始，产权已缩水了14年，从原先的期房熬成了现房，但如今项目更是变成了北京东路小，身价倍增，周边二手房已将飙升到了3.4万元/㎡左右。
照此来看，在一房难求的九龙湖板块，区域内二手房全面达到3万+/㎡，加上学区加持等综合作用下，骏景华庭如果加推，价格可能会有所上涨，即使项目产权缩水严重，估计仍会得到不少买房人的青睐。
武夷绿洲商业广场
同样是倒挂盘，位于江宁百家湖的武夷绿洲商业广场，刚刚领取278套公寓销许，户型面积约63-105㎡，有平层有挑高，销许均价23685元/㎡，毛坯交付。项目首推65年产权公寓，预计本周日就会开盘！
项目为65年产权住宅性质公寓，民用水电，有学区可落户；可公积金贷款，首付3成，总价126万起，性价比非常高！
武夷绿洲商业广场周边紧临1号线竹山路站，以及在建的5号线，同时靠近天元中路、天印大道等交通主干道，30河西、新街口，交通非常便捷！
项目周边住宅二手房成交均价约在30286元/㎡，而武夷绿洲商业广场均价23685元/㎡，与周边楼盘存在6601/㎡左右的倒挂！
中冶盛世滨江
鼓楼滨江中冶盛世滨江在售锦绣公馆11、13号楼少量房源，建筑面积230㎡，前期销许均价约4万/㎡，项目后期将加推65年产权的公寓，户型面积约35-130㎡。
链家网显示，目前中冶盛世滨江的二手房挂牌价近4.6万/㎡，倒挂约5000元/㎡！
中冶盛世滨江学区为拉方兴小学，名校加持。该学校已经于5月11日开始启动招生，今年9月将正式开学。
总体看来，目前南京多个板块仍然存在倒挂，然倒挂的楼盘日渐稀少，后期开盘会相当难买。
就眼下来看，一二手房倒挂的区域逐渐减少，幅度也在收窄，未来一二手房倒挂市场是否会消失 。目前无法估计，应该说一二手房市场倒挂，来源于新房的供应度，如果市场持续供不应求，那么一二手房倒挂还会继续下去，并且扩大化。
但对于买房人来说，一些新房比二手房价高的区域，如果是自住，不如选择性价比更高的二手房，新房和二手房价格差不多的区域，买房人则可对比周边的交通以及小区的品质来选择相对更好的。
地产情报局2019-09-06 01:15:04
