本文码字工：宅在家的猫叔
发稿平台|哥们买房
01
最近，北京、珠三角地区要买房的朋友们都躁动了起来——
1、北京要上车的哥们，先后看了方庄、草桥、马连洼一带，发现跟房东谈判的空间很小，房东一副笃定房价要上涨的样子——爱买不买，大不了明年开春涨价卖！
2、远在佛山的朋友，几天前佛山刚刚解除了限购，几个新盘立马提价，慌了神问我，佛山是不是要大涨？
3、深圳的朋友告诉我，深圳豪宅认定标准调整以后，大行情很好，就他观察的几个小区，二手房都小涨了一波，市场很乐观。他觉得2020年小阳春是跑不了了。
虽然猫叔很喜欢从数据分析市场，但如今，确实不用看数据，也能感受到大家对2020年小阳春的预期——
小阳春要来了！
更有甚者觉得，2020年楼市要迎来一波大涨，现在正处于暴涨的前夜。
说这位话的朋友，曾经在我的北京粉丝群里，我听到他这话吓得一激灵，马上踢了他。
为什么踢呢？我害怕他影响别人的心情。
毕竟有些朋友，闻得风就是雨。很容易受到媒体舆论和短期的市场行情影响了。
我有一位粉丝，看到什么新闻都要不放心的拿来问问我——房价是不是要涨，房价是不是要大涨了？
一次两次我回复，久而久之也就不理了。
没有自己的判断力，问题也就无穷无尽，即使给了回答，他也是不放心的——这样的人，是典型的“软耳朵”，很容易被割韭菜。
02
市场中，真实的房价走势是什么样的？
我们以北京市场为例。
可能大多数人看来，北京房价是一条漂亮的向上延伸的曲线。比如这样：
但实际上，更像台阶的形状。
是不是很像下图的台阶？
其实不止北京，如果翻看过往每个城市的上涨趋势图，你会发现一个规律：
房价的走势并非一直上涨。而是每经过一次大涨之后，总有三五年的横盘期。
横盘期的表现是：局部区域涨，局部区域跌，表现不一，但总体看起来价格比较平稳，没有太大波动。
所以各位老铁，不要总是很慌张，不要总是以为房价要大涨了好吗？
大涨只是楼市中非理性的表现，横盘才是常态。
为什么会这样呢？
中国楼市是很特殊的。房价涨跌并不主要取决于市场，而是取决于调控政策。
每一轮房价上涨之后，涨的越多，调控的越狠，未来横盘的时间就越长。
因为，短期上涨去的都是泡沫，只有等老百姓的购买力逐渐赶上来，把泡沫夯实，才会尽可能降低金融风险。
所以横盘的阶段，也就是泡沫逐渐从气泡变成铁泡的阶段。
目前来看：
北京，虽然横盘三年了，但别忘了7万套的新房库存+9万套的二手房库存，这些库存足难以在一年内快速消化。
深圳，虽然调整了豪宅认定标准，限购限贷的大杀器还未放松。透支了一波购买力还能支持多久？
所以北京、深圳没有大涨可能。
结合目前上海、广州楼市的相对低迷，那么总体来看，未来一年的现状很可能是：
一线依然严防死守，
二线（包括环京、环沪、临深的三四线）开始蠢蠢欲动，
其他三四五线城市依然半死不活。
一句话总结就是：扛得住就抗，扛不住了就放松。
哪些城市扛不住？经济弱的、城市基本面差的三四线，还有落户指标需要完成的二线。
哪些城市扛得住？经济基础很好，刚需购买力旺盛的北上广深。
所以放松先从三四线放松，其次二线，最后才是一线，这个没毛病。
我们捋一捋这个逻辑：
如果一线大涨，那么一线大涨的前提是需要放松调控，比如减少首付成数，增加贷款额度等等。
而一线放松调控的前提又是三四线放松，二线放松之后。
那么短期指望一线大涨，几乎是100%不可能的事情。
03
接下来我要说的，才是购房者真正需要关注的事情——买房入手的时机和板块选择。
1、抓紧在年底完成签约，尽量避开小阳春。
虽然大涨不可能，但是楼市的小行情对刚需来说也很重要。
之前的文章里提到过，楼市正在迎来一波抄底期，错过了，你可能会懊悔！
年底比较好谈价格，业主让步力度大。等到2020年小阳春，3-5月份你会发现成交量大增，价格也不容易还下去。
而且2020年小阳春，珠三角的热度会大于长三角，长三角热度会大于京津冀。
PS：我对今年珠三角小阳春的走势尤其乐观。
2、商品房扎堆的区域，一定要货比三家，谨慎购买。
没有新房的区域，有合适的房源就拿下。
商品房越多，库存就越多，板块炒作就越严重。比如北京的亦庄河西板块，商品房扎堆，楼盘开始降价促销。渠道、销售抢客都抢红了眼，不要着急买，多看多选择。
反而南三环、南四环，总价300-500万的房价大多很坚挺，存量市场二手房就这么多，你不出手总有人要买。
背后反映的，其实是最简单的供需关系原理。
3、珍惜比二手房更低的新房，谨慎购买没有倒挂的新房。
同一板块品质差不多的新房和二手房，如果新房价格>二手，并且超过了10-20%，就要谨慎考虑。
同一板块品质差不多的新房和二手房，如果新房价格＜二手，不是特别着急住就选择新房吧。
毕竟大多数楼盘新房都限价，未来限价房房源会越来越少。捡漏的机会不多了。
4、不要因为有些城市限购放开了就着急投资。
珠海不限购了要不要买？佛山不限购了要不要买？还是那句话，
大涨只是楼市中非理性的表现，横盘才是常态。
即使调控放开，房价短期上涨，但房产投资普遍需要3-5年的周期，2年内卖出算上税费和购买成本往往不划算。
从长线来看，现在还不是特别好的入手时机。
刚需果断买。因为房价会小涨，踏空的风险大于买贵的风险。
5、再强调一次，最近很多人问我的置换问题。
限购限贷之下，别轻易置换。因为成本很高。
（1）价格折损 淡季换房，价格要低于市场5-10%才能尽快卖出，保证资金到位
（2）税费折损 契税、中介费、个税、增值税自己算，大概又是5-10%
（3）时间差的资金成本（首付抵押经营贷利息、以前的折扣利息，现在的上浮利息）算算又要5%-10%甚至更多。
所以限购限贷，利率上涨，你要是二套房资格，不要轻易换房。
看了个例子，一个人要卖掉400万房子置换去通州投资，买个总价500万的。问买哪里。底下一堆人回答什么什么房源。但实际上这个人策略有问题。
只贷款100万，还不计算换房折损，别说投资了，前三年先赔着吧。不知道换个什么劲。
所以：贷款额度少不要换，二套资格谨慎换
总价差不多，投资需求500万换500万没必要换
利率上浮20%以上不要换
一句话总结：淡季二套+利率上浮，再换房，房价不涨就是赔钱。
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哥们买房2019-12-08 21:07:02
