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央行发布房贷新政!3月起利率彻底“变天”,购房大军如何选择?

南京房产专家郑舸 2020-01-11 16:05:19
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继今年8月中国人民银行宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,新发放贷款主要参考LPR定价后,12月28日中国人民银行公告〔2019〕第30号(下称公告)明确了存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的有关事宜。转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。

多位银行业相关负责人在媒体采访中表示,存量贷款定价基准转换有助于利率市场化改革和降低实体企业融资成本,对银行业务影响可控,银行也在会转换过程中注意维护金融消费者权益。

根据公告

有几个时间点值得大家牢记

自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

传统房贷利率将退出历史舞台

“LPR+加点”模式即将全面登场

根据公告,无论是新房贷,还是过去几年的存量房贷,都将转换为“LPR+加点”模式。

【情况一】新房贷申请

比如2020年要买房,利率就不是曾经的上浮20%、30%这种说法,而是采用“5年期LPR+加点”的模式。5年期LPR利率,每月20日都会发布一次,最新的是4.8%,而加点则是由各省市确定下限,银行执行。

举个例子,某市首套房贷加点下限是120个基点(1个基点是0.01%),那么,房贷利率=4.8%+1.2%=6%。

【情况二】存量房贷

对于过去几年的购房者来说,房贷利率需转换成“LPR+加点”模式,该怎么转换,房贷利率会怎么变化,央行在公告中予以了明确。

存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

以某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%为例。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

注意,加点数字一旦确定,未来将长期保持不变,将会伴随整个还款周期。可见,加点的数值,从一开始就决定了上浮空间,而5年期LPR的变动,则决定楼市利率到底是加息还是降息。

选择LPR浮动利率还是固定利率?

根据公告,固定利率终于登场。未来买房,究竟该选择一年调整一次的LPR浮动利率,还是选择一个多年不变的固定利率?将成为购房者的重要选择。

两种选择都有各自的优势,浮动利率的好处是,只要市场降息,那么房贷利率也会随之下降;固定利率的好处是,如果未来存在长期的加息预期,那么维持一个低水准的房贷利率就是好事。相当于是借款人和银行的一次对赌。

值得注意的是,选择机会只有一次,一旦确定就不能再更改。

就目前情况而言,业内观点多倾向于选择LPR浮动利率。当前,我国经济下行压力加大,M2增速也在放缓,目前一直维持在8%左右,一定程度上限定了利率的上行。而放眼国际,不少国家都在用降息来应对经济下行的压力,我们即便是不降息,但加息的可能性也较小。

此外,LPR自从推出以后,已经从4.85%降低到4.8%了,虽然降幅很低,但是也是一个信号。所以,从中长期来看,“LPR+加点”模式或是更好的选择,而这次存量房贷利率的转换对购房大军而言也是有利的。

以下为公告全文

来源:深圳万通融资

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