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急性子老许的4000亿野心

地产八卦女mp 2020-01-14 12:08:39

赢了会所嫩模,输了搬砖干活。


来源 | 八卦女星子

01

有一次去澳门,路过新葡京,正犹豫要不要进去参观,同行的一个朋友,毫不犹豫拉着我去买筹码。

我说我不赌博,靠运气赚钱我没那本事。他笑笑说,“那这样,我们来抛硬币,正面算你赢,我给你十块钱,背面你给我九块钱。”

我立马就答应了。然后他就说,“你不是不赌博吗?”

我说,这种赌博,逢赌必赢啊。按概率算,我肯定是赚的。不靠运气的赌博,都不是赌博。

其实这话是人人都知道的大道理,我自己说给他听,也没觉得有很深的感悟。回到车上,仔细咂摸,忽然好像又明白了什么:

其实我们人生的每一个抉择,小到过马路,大到高考选专业、出来找工作,甚至包括是否抵御某些诱惑,都是一次风险和回报的评估。只要是能够承担的范围内,且风险可控不是靠运气,风险就是一个可爱的东西。

后来我又接触了房地产。曾经提携我的赵总为我补充了这个想法,他说,越年轻就应当越多地承担风险。因为成则能获得超额回报,败也有足够的时间恢复。我深感赞同。

02

回到最近大火的世茂收购福晟的案例上。对于这一事件,业内人士普遍认为,这是一宗大鱼吃大鱼的并购。

说实话,福晟作为一条大鱼,为什么就被吃了呢?要知道,福晟2019年的销售额,卖了将近700亿。

一切都源于2017年的那个赌局。2017年,房地产行业已经大爆发,深圳从2015年开始,16年初均价就飙到广州的两倍,随后上海、南京爆发地王潮,合肥、郑州、西安.....城市轮动效应非常明显。在行业内谨慎了将近二十多年的福晟潘伟明,眼看着这样好的行情,实在是忍不住了,决心冲一冲,于是赌上全部身家,组织飞虎队全国抢地,宣布十年后要实现8800亿的销售额。

为什么说潘伟明谨慎了20年呢?原来,从1993年潘伟明和其兄潘超文创立云星集团起,潘伟明就立下了那个被业界称为“地产运作法宝”的“福晟五不拍原则”。

福晟五不拍原则:不拍利润率低于15%的土地;不拍建筑面积低于10万㎡的土地;不拍风水不好的土地;不拍无信心拆迁的土地;不拍“地王”项目的土地。

而到了2017年,不论是难拆迁的旧改,还是价格高昂的地王项目,福晟都觉得能够“以时间换空间”。也正是在这一年,福晟花了800亿,拿到了3200亿元货值的土地,在所有房企新增土地货值中排第七位。与之相对应的,是四十几位的销售额排名。

本来嘛,销售排名跟不上拿地排名节奏,并不是什么太大的错误——在地产行业,拿地容错度其实很高的,基本上捂一捂,等待周边再出一块高价地,自己的地就不觉得贵了。

然而,那可是2017年!10月份,著名的“房子是用来住的,不是用来炒的”的论断出现,形势急转直下。

而与之类似,万科2014年宣布了合伙人计划,恒大2015年宣布100天拿100个项目,融创2016年宣布并购莱蒙国际的计划,他们的做法跟福晟类似,都是不遗余力去拿项目,唯一的区别就是福晟晚了一年,在2017年还去全国抢地。

没错,只晚了一年。这就跟炒股一样,股价从年头炒到年尾翻了十倍,临到头出货了,福晟宣布来接盘。

如今,世茂来接福晟的盘了。

03

写到这里,我暗想福晟潘伟明应该是有点懊悔又有点遗憾的,懊悔的是在一个不恰当的时间当了接盘侠,遗憾的是没有在年轻的时候尽可能多的承担风险,反而立下了"福晟五不拍原则”的Flag。

是啊,福晟1993年就创立,算得上是地产界很多企业的老师,如果在那时多拍地,成则能获得超额回报,败也有足够的时间恢复。

与之相对应的,则是曾完美错过2015年行情的世茂。世茂2011-2014年,排名全都在前十以内,2015年,世茂跌到第12位,2016年跌到16位。而在2011年,许世坛就曾豪情万丈地宣布,将用三年的时间,将世茂房地产销售额做到千亿的规模。

口号是喊出去了,但是2014年之后的营收额也只有700亿,直到2018年,世茂才宣布2017年全年的业绩过了1000亿,比福晟其实高不了几个层级。在很多人看来,世茂业绩踽踽不前、而其他闽系快速崛起,世茂实在是浪费了大好行情。

为此,许世坛铆足了劲想要在2019年打一场翻身仗。许世坛很努力,有时候土拍自己去,融资自己去,政商关系自己上,并不是所谓的纨绔子弟。他有责任感与事业感,鉴于自己已经错过2015年的大行情,因此也只能像福晟那样,拼命扩张,到处并购。

只是稍微与福晟不同的是,世茂不高价抢地,许世坛也知道心急吃不了热豆腐,他看到融创的成功,采取的是并购策略。

并购本来也是一场豪赌,虽然并购的土地一般都比土拍便宜,但一下子吃进这么多,难免会有腹胀和便秘,比如债务纠纷什么的。

所幸的是,许世坛的“运气”一直很好,3月份吃下泰禾、万通多个项目,4月份吃下明发集团的项目,5月份再吃泰禾项目,6月份吃掉粤泰股份。2019上半年世茂2500亿元的新增货值中,通过并购新增的货值规模有1800亿元,占比超过70%。

也正是这波上半年的操作,世茂年底一盘点,业绩简直炸裂:2019年世茂累计合约销售总额约为2600.7亿元,同比增长48%,2019年的销售目标为2100亿元,年度目标完成率达124%,据不完成统计,其中有400多亿的销售额来自于上半年的并购。

而许世坛的信心,也迅速大增,想一想,福晟大概2020年能卖900~1000亿,世茂大概能卖3000亿。2020年,并表福晟,世茂的业绩或许是4000亿。

只是,经历了融创成功的激励,以及2019年并购策略成功的狂热之后,世茂现在再去接盘福晟,其中的风险,又是否会像福晟高价买地那样,对风险视而不见呢?

由此,我的观点是,世茂并购福晟,跟福晟高价拿地,骨子里并没有什么不同,两者都是赌。

毕竟,福晟的高地价成本,不可能因为世茂接盘而降低了。

只不过,福晟赌输了,他没有在年轻的时候买更多的地。

而世茂,看起来好像是个赢家。但仔细想想,世茂所能做的,也就是再度给福晟以时间,去换取世茂4000亿营收的空间。

最后说一句,老许,是不是太着急了?

关于地产,希望能与大家有更多交流。

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