经济危机一触即发,房价有暴跌危险?

本文码字工：大胡子说房

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这是一段见证“奇迹”的日子，10天，美股熔断4次，把全球人民甚至股神巴菲特都整蒙了。此刻的巴老爷子估计在家不断徘徊念叨：究竟是该贪婪呢，还是该恐惧呢………还是先喝杯冰阔漏压压惊吧！

昨日中泰证券首席经济学家李迅雷先生，以迅雷不及掩耳之势提到：美国和欧洲已经到了金融危机的边缘，要防止中国房价暴跌！的确，2008年金融危机美股跌了54%，而2020年1季度还没过去，美股就已经暴跌了31% 。如此对比，此刻的美国大半只脚已经踩入危机泥淖。

08年次贷危机，美国房价整体跌了25%，部分区域跌超40%；中国房价整体上只跌了2%，部分地方跌超15%。若今20年经济危机真的来了，中国房价会暴跌吗？房价不会暴跌中国房价不会暴跌，关键在于中国楼市非的市场化，还有一只看不见的收在调控。此次疫情大家都能很明显的感受到，咱组织的操控和调配能力之强大！对于楼市，咱们可以使用的防暴跌武器很多，其中最强大的三板斧就是“拍地、调控、放水”。板斧：控制拍地。历史上几次房价暴跌无非都伴随着地价暴跌，或者是地价暴跌在前，通俗的说就是面包降价前是面粉先降了价。90年代日本房价暴跌前，东京23个区的地价已经膨胀到可以买下整个美国国土！一般大家都会认为是日本股市崩盘导致了地价和房价的下跌，实际上，直接导致日本地价大跌的是1991年日本推出的“土地持有税”，一针刺破了地价泡沫，进而导致房价崩盘！如果中国房价开始出现大跌势头，ZF完全可以通过减少拍地来调节房价。比如本身今年计划要拍100块地，那就只拍50块，通过减少原材料的供给，进而减少商品房的供给。最基础的经济学原理，假设需求不变前提下，减少供给就能上调价格。第二板斧：放宽限购。实际上，这点和拍地刚好相反，是通过调整需求来调节价格。中国过去通过严厉的限购，把一部分需求给生生拦截。房住不炒下，一个家庭不能在核心城市买超过两套房。同时，在这些核心城市，大量的常住外地人口只能等1-5年不等的社保条件达成才能买房。限购就像是建设水电站一样，在上游把水量高位拦截，一旦下游干涸少水，就可以自由调节闸口放水！为了防止楼市大跌，放开限购是其中关键一招！第三板斧：货币放水。重点指的是降准降息。过去中国每一次房价大涨之前都伴随着猛烈高频的降准降息， 09年和16年的房价大涨，都是因为房价大涨前1年，也就是08年和15年的连续5次的降准降息。当下，虽说货币放水的边际效应变得越来越差。在稳楼市目标下， 显然我们也不能通过放水这个手段去刺激房价大涨了。但是若是房价下跌趋势明显，货币放水至少还是能够起到非常有效的稳楼市作用！相比欧美国家当下已经是零利率甚至是负利率，还有过去10多年一直采取的量化宽松策略。显然，我们国家的货币筹码还是有很多的！房价不能暴跌房价暴跌，80%的开发商会倒闭！跌10%，是开发商的利润线，跌30%，是开发商的生死线。房价只要暴跌30%，开发商就会顶不住。给大家算一笔账，一套房子的成本利润结构基本是这样。土地加建安成本65%，开发贷利息成本10%，税收成本10%，再加5-10%的营销成本，开发商的净利润也就是5-10%左右。事实上，开发商并不是大家想象中如此暴利，房价跌10%基本利润就没了。所以恒大近期宣传得满城风雨路人皆知的七五折，意味着要拿25%的房价做营销成本，你觉得可能吗？开发商挣钱，实际上就是靠规模挣钱，也就是我们常说的薄利多销，所以为什么开发商过去一直都在努力做大规模。而地产开发本身又是一个高周转高负债行业，房价暴跌不仅会跌去利润，甚至跌去部分成本，再把购房需求跌没的话，现金流难以快速回笼才是最危险的事。所以危机时刻，开发商宁愿少赚一些，也要尽快出货补血。房价暴跌，大量中产有房家庭会破产。当下，中国老百姓的房产已经占了家庭总资产的77%，房价暴跌，意味着家庭资产大幅度缩水。房价只要下跌超过30%，也就是跌破首付的时候，房子就变成了负资产，也就意味着房子的价值已经不够偿还银行欠款，银行就会要求购房者提供新的抵押物或补充欠款，否则会立即处置房产。房价缩水后，还会出现一种现象叫做“财富递减效应”，简单地说，就是当房价下跌幅度较大时，人们就明显感觉财富减少。接着就会减少消费支出，当消费减少了，生产也会跟着减少，企业经营就会下滑，最终导致经济衰退。再简单的说，就是通缩！这里必须和大家说一点，哪怕房价暴跌，买不起房的人还是买不起房。房价暴跌，你觉得你就是能独善其身的那个吗？房地产上下游关联60多个行业，上亿的从业人口。企业倒闭，大量失业之下，你买房的钱从哪来？从来没有哪个国家会因为房价暴跌而让老百姓买得起房的，以前没有，未来也不会有！房价暴跌，大量的银行会遭受致命打击。银行贷款里面，有两笔大贷款和房地产直接相关，一个是开发贷款，也就是开发商向银行融资用来项目开发的资金；一个是住房贷款，也就是老百姓买房向银行贷款的资金。根据18年的贷款数据，这两部分贷款加起来，占了银行总贷款27%左右。再加上一些通过其他贷款比如消费贷，但最终又流向房地产的贷款，加起来房地产贷款至少占了银行总贷款的35%。若房价暴跌，开发商倒闭，家庭破产，银行会产生一堆烂账，那么银行同样面对倒闭的风险。一旦银行倒闭，国家金融崩溃，国家经济必然急剧衰退，中国经济或许也要倒退20年！房价暴跌，地方ZF收支会急剧减少。光土地出让金就占了地方政府财政收入的40%左右，若房价暴跌，开发商倒闭，土地流拍，地方政府收入大幅下降，很多基建都得停摆。教育、医疗、公共卫生、交通等城市基础配套的投资也会停滞不前，甚至有些地方可能连公务员的工资都会发不起。要知道，当下很多地方政府对土地依赖已经去到了非常严重的地步。

所以，房价即不能暴跌，也不敢暴跌。哪怕不能涨，也只能选择横盘，而不是向下，房价向下走一旦失控，中国经济倒退20年都毫不夸张！ 结实际上，当下全球经济危机并未确立，美国近几年的经济发展态势也还算不错，不会那么轻易的就被疫情给釜底抽薪，半路改道！同时，经济危机传导到中国需要一定的时间，就像07年美国次贷危机，传到到中国大概用了1年时间。所以，这个时间，也是我们可以去充分准备和预防的时间！不管经济危机是否会来，我也要和大家明确两点房价不会暴跌，反过来并不是说就能大涨，房住不炒是楼市当下不可逾越的紧箍咒；房价不会暴跌，也不代表你就能乱买，楼市下半场买错房后的阴跌比暴跌更可怕！回到当下的市场。事实上，楼市状况比我们预想得要好一些！首先，楼市冷暖看土拍，1-2月份哪怕受疫情影响，核心城市土拍依旧火热！

广州越秀平时不拍地，一拍就出新地王，楼面价高达6.46万/平方米；、上海拍出310.5亿元的总价地王；不仅刷新上海土地总价记录，也刷新中国土地总价记录！北京1-2月，土地收入金额高达672.74亿元，相当于2019年全年土地拍1696.88亿元的39.6%；杭州1-2月，土地出让金总额也高达374亿，仅次于北京和上海，同比增长超过26%。

整体来看，尽管疫情影响之下，1-2月份50大城市合计卖地5180亿，同比仍然上涨4.1%。那么当下，部分城市的楼市开始火热起来，那就不足为奇了。

深圳出现多盘日光，其中某个公寓楼盘，2000-5500万总价一日售罄；上海售楼部人潮涌动，楼市成交恢复指数，已经超过去年12月周均成交量；杭州多个项目买房依然需要摇号，中签率照样不高。南宁20年第11周二手房周成交环比翻8倍……..

（上海某售楼部人潮涌动）虽然近期A股也跟随下跌，但是股票不好的时候，恰恰就是楼市好的时候。没办法，在中国就两大资金蓄水池，一个不行就流向另一个！3月底至4月份，楼市小阳春还是有几率可以翘翘尾巴！再不济，5-6月份的小盛夏也大概率会有。一二线城市要买房的朋友们，可以动身了！

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