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关于房地产税的全面解读

新房线 2020-05-19 22:12:57

昨晚,关于房地产税的最新消息,刷屏了。重点就一句话:稳妥推进房地产税立法。

财联社:上海报业集团主管主办

意见指出,加快建立现代财税制度。清理规范地方融资平台公司,剥离政府融资职能。深化税收制度改革,完善直接税制度并逐步提高其比重。研究将部分品目消费税征收环节后移。建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系,调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,稳步扩大地方税管理权。

什么是房地产税?有不少人将之与房产税混淆

房地产税比房产税

范围更大

房产税

属于财产税范畴,以房产为征税对象在持有环节进行征税。

房地产税

是一个综合性的税收体系而非单一税种,涉及开发阶段、保有阶段和交易阶段。一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税,即房产税也是房地产税环节之一。

NO. 1|壹

为什么要征收房地产税

中国的房地产改革的转折点是从1994年开始的,1994年我们实行分税制改革,强化中央的财政收入,导致的结果是中央政府税收占比过高,而地方政府开支过大,地方政府赤字严重。

为了弥补地方财政,各个地方发现一条财政增收的方法:土地财政。这埋下了地方政府高度依赖房地产的种子。

1998年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,确定中国商品房改革,真正的将房地产交给市场化。

2003年国务院18号文件提出房地产业已经成为国民经济支柱产业。房地产能够带动上下游产业的发展,国家开始大力发展房地产业。

从1994年税改,到1998年房地产改革,再到2003年确定房地产为支柱产业,房地产的三级跳为接下来房地产长达15年的增长埋下伏笔。

从2018年开始,我们的城市化推进的率就达到50%以上,房子成为居民财富的主要组成部分,当时我们的城镇房屋户均拥有量为1.1套每户,房地产的供需关系出现结构性的变化,房地产的增长开始出现迟缓,甚至出现鄂尔多斯和鹤岗这样的房地产失衡的现象,由此,我们的房地产在25年间由增量市场转变为存量市场。

NO. 2|贰

征收房地产税的方式

房地产税是一个地方性税种,它的征收标准因城而定:每个城市房子的价值是不一样的,空置率也不一样,不同城市同一平米的居住感受也不同——北京上海的80平和五线城市的80平感受是不一样的。

现在国际主流的房地产税征收是按照房子的价值来进行征税,纳税的基础是依照当地房子的价值来征收,这种征收方式也符合我们国家的现状。

我预测我们的征收方式可能有三种:

一、按照增量交税。首套房子不交税,从第二套开始缴纳房地产税。这样的弊端是在不同城市拥有房产的人会有交税的不公平性,比如我同时在上海和鹤岗各有一套房,我肯定将上海的房子设立为首套,这样第二套纳税的基数就会小很多。

二、按照存量交税。纳税的标准可能是人均居住面积,或者人均套数。产生的问题跟第一种一样,同时会延伸到家庭结构差异与交税成本变化关系。

三、混合交税。因地制宜按照当地的实际税收环境来交税。目前国内上海、重庆试点房地产税就是混合交税模式的雏形,预计将来大概率会推行混合交税。

NO. 3|叁

房地产税是否会“上会”?

答案是:大概率不会!

房地产税征收是需要一个适合纳税的环境,今年的环境明显不适合,原因有三:

首先,房地产税的征收必须在一个经济稳定的环境中进行,这样增加的税收不会对老百姓和社会产生明显的影响,征收的阻力也会小很多。但是今年由于新冠疫情的影响,我们的经济受冲击很大,一季度的GDP增长为-6.8%,经济下行压力巨大。而现在国外疫情的爆发让我们的制造业受损,国家发展的基础受到影响,加上国际环境并不友好,在这样的情况下增加人们的赋税负担显然不合理。

其次,房地产税的征收必须要有一个稳定的房地产市场。如果房价处于一个平稳上涨的态势,至少可以覆盖税收,那么纳税是很顺畅的。如果房价处于下跌的态势,这样的情况下大多数人的选择可能是忍痛割肉,而不是纳税。

房地产早已触及房价的天花板,受疫情影响,人们的收入锐减,我们的房地产市场支撑有难度,现在征收房地产税,可能会引发抛售潮,后果将不堪设想。

第三,今年大概有1.46万亿房地产开发商债务到期,7月份达到偿还的峰值1460亿。按照今年的行情,有人估计会有超过8000家房企破产。而根据已经纰漏出来的数据,截止3月25日,已经有98家房企宣布破产。

受到疫情影响,负债与收入呈现巨大反差,中小型房企面临因资金回流不如预期而形成融资渠道变窄、成本猛增的困局。而龙头房企也并不乐观,恒大、万科、龙湖等房企曾明确表示“从目前来看,想要完成年度计划,有一定压力”。

最重要一点,房子可能还没有卖完,大家对买房还有很高的热情,所以收税就没那么紧迫。能多卖一年房子,未来就能多收一点税。目前肯定是不具备房产税改革条件的,所以按照我的分析来看,今年房地产税“上会”是一个小概率的事件。但是很可能在本届人大任期内,预计未来3年内出台房地产税,遗产税也会。

NO. 4|肆

房地产税对房价的影响

最后我们来说一下房地产税对房价的影响是什么?

首先房地产税会增加房子的使用成本,按照美国的房产税征收标准,房产税大概为房子价值的1.5%-3%,一百万的房子一年的成本在2万左右,而我们目前的房屋租金回报不到2%,这说明房价在不涨的情况下是一个负资产。

其次,房地产税的征收会影响市场情绪,尤其是拥有多套房的“房哥房姐”,手中持有几十套房。如果房产税是按照持有比例阶段征收的,越多的房子税收的比例越高,那么很可能会引发房地产的抛售潮。

最后,房地产税可能会削弱中国房地产的投资属性。近些年,由于银行人员的违规操作和我们立法方面的漏洞,让很多炒房团可以加高杠杆买房,这样形成了一人名下几栋楼的不正常现象,房地产税的征收会大大遏制房产的投机行为。

总结:

大家要学会领会:稳妥推进(不急慢慢来,别出事),稳步推进(不急慢慢来,但要有进展),进一步推进(要有进展),积极推进(要有实际进展),进一步探索(不用想了,大家先讨论),积极探索(多组织一些研讨会),审慎推进(先别搞了)等这些词组的区别。

-End-

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