警惕！房贷转“房抵贷”，200万贷款一年能少还好几万？

近日，一家担保公司的广告称，房贷转为房抵贷(此处指房产抵押经营贷款)，可以使200万元的贷款在一年内节约5万元。

抵押一般指个人住房抵押贷款。住房抵押是指房地产抵押经营贷款，贷款主体一般为中小企业。两者本来是两种不同类型的贷款，在申请资格、资金用途、利率等方面不同。住房贷款利率低，但审查也更加严格。

那么，这些中介机构如何应对严格的银行审批呢？

某担保公司人士表示，客户与中介机构达成协议后，中介机构帮助客户准备相关材料。客户向银行申请提前还清抵押贷款并获得批准后，中介机构为客户提供过桥资金，以结清客户个人财产的剩余抵押贷款，向银行申请进一步抵押贷款并获得抵押贷款。最后，客户用获得的抵押贷款偿还中介机构提供的过桥资金，并支付服务费。剩余资金可以由客户自由支配。整个过程一般20天左右。

据悉，房抵贷贷款金额一般不高于房产价值的70%，服务费视难度而定，一般为贷款金额的1%-3%，过桥资金日利率约为千分之一。

中介机构花式支招。

据某国有大银行客户经理介绍，该银行发放的住房贷款资金只能用于企业经营，申请人必须是正常经营、可提供3年流水的企业。即使是审查标准比较宽松的银行，也需要以住房贷款客户的名义持有营业执照，公司注册时间为1年以上，作为股东在公司的时间为3个月以上，持股比例不得低于10%。

对此，一家中介机构表示，可以帮助转让一年以上的公司。虽然理论上流程至少需要3个月，但有办法立即完成。

上述担保公司人士还表示，与当地许多银行密切相关，可以帮助客户打通关系。不是所有的客户都会向银行申请批准。如果与银行无关，如何做生意？

事实真的是这样吗？

一家城市商业银行的员工说：银行的员工几乎不可能与中介机构有利益关系，被发现后会被解雇。

贷款业人士李伟(化名)也透露，绝大多数中介机构都是靠信息不对称赚钱的，并非与银行有合作关系。

专家:要警惕风险。

假设以上操作能顺利完成，真的像上面广告说的那样划算吗？

资深业内人士刘超(化名):从短期来看，‘按揭’的资金成本确实比按揭低。但从长远来看，由于大部分‘按揭’规定每年归还，很多客户需要垫资过桥，所以贷款利率远远高于按揭利率。如果抵押物业价值降低，实际资金成本会更高。这不包括中介服务费。

他说，抵押贷款转为抵押贷款的风险在于银行是否同意续签贷款。如果客户因信用调查和业务而不同意续签贷款，那么客户每年需要支付大量的过桥费用。有些人准备卖掉房子，因为他们不能承受过高的过桥费用。

另外，还存在银行追查房贷进入房地产市场，提前收回违规贷款的情况。深圳招商银行分行曾表示，在发现违规流入房地产市场的几笔贷款后，已经提前收回了。

上海银行深圳分行相关负责人也表示:年初通过贷款后系统监控贷款资本流动时，发现一个贷款账户的贷款资本流向其相关企业，并立即提前收回贷款。

高文律师事务所郑文艳律师认为，客户伪造虚假条件申请住房贷款，可能面临事后银行审查、停止贷款、提前偿还贷款的风险，影响个人应聘。其次，可能面临欺诈贷款罪的指控。客户为了利率差，可能会导致不可估量的结果，得不偿失。

一家银行的小额贷款客户经理还指出，客户在与中介机构谈判时会泄露个人信息，埋下隐患。另外，客户将贷款资金转入个人或亲属以外的账户也存在风险。