7000字!聊聊南昌楼市“一日游”,人生的大起大落太赤鸡了……

问：一支股票今天上涨5％，明天下跌5％，这股相比之前是涨了还是跌了？

凡是有点数学概念的都应该知道答案是：跌了……

再问：一个政策今天出了，明天撤了，这相比之前是利好还是利空？

你们的答案，随你们的便吧。我的答案是：跟上一题一样……

为啥？

你过生日，你爸说给你买了个PS4，你开心的一笔，抱着PS4包装盒疯狂起舞，然后打开包装发现是【三年高考、五年模拟】……请问你的心情如何？

即便不看视频，我相信你也有答案吧！请问你此时的心情是？

凭我多年从事自媒体的经验，一定选啥的都有。选A的朋友记得一定要留言说一下你的脑回路哈！

选C的朋友也一定拥有一个彪悍的人生，泰山崩于前而面不改色，我佩服这样的兄弟。

对于大多数人来说，B才是正常反应！

所以《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》一日游之后，我的感觉就是上面那段表述。只不过……只不过……划重点了：出台后我也没那么高预期，撤回后我也没太大感觉……

郑斧不会有过激的政策，南昌的政策很“赤鸡”么？

不不不，一点都不赤鸡……

只是楼市这几年有种“天下苦秦久矣”的情感一直得不到释放，这一次趁着机会好好释放一回，结果就像抱着PS4包装盒兴奋舞蹈一样，动作太大了……

你说南昌的政策，我兹瓷不兹瓷？

我当然兹瓷啊……其实是个还蛮促平稳的政策，并不会给楼市带来很大的风波。只不过有些朋友太过了，动辄就“1000万人来买房”这样的字眼拿出来吓唬人……

这咱只能继续冷静、冷静了……尤其那些着急调价的楼盘，以后咱尽量让子弹飞一会好么？

Silencemakebigmoney！

昨晚群里好多人问我，你的解读写了没？

我前天就写完了，5000字哦！白写了……日哦……

其实也没白写，还是有意义的。为什么？

因为仔细看文件的原文，你会发现很多都是积极政策，踩红线的估么着也就是7、8、9三条，给出了一些不好的预期，有些事可以干，但是不能说。

至于第四条，就是给地市购房资格的。我认为这个是鼓励都市圈的发展，符合国家城市群的战略，应该没啥问题，有问题的是朋友圈中的解释！

我认为，政策虽然叫停了，但是里面有些条款还是会继续推进的，因为那是客观面对的情况，出不出政策都会执行。

有兴趣的朋友可以看看吧，我放在后面了……前天写的原文，一个字未改放在下面。有人会想说：你是不是马后炮来写的？

这么说，下面的文字全部都是前天写好的。如果改了一个字，我直播吃shit！

3月24日写好的原文如下：

前两天南昌市除了这么个政策，《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》

说：为促进全市房地产市场平稳健康发展，结合南昌实际，特制定以下政策措施。

本文5000多字，来聊一下！有很多你们都关心的问题！

说在前面：前两天这个政策一出，很多人讨论的很激烈。我那“死”了一万年的恒茂业主群，居然因为这个政策“活”了那么一下！

这么说吧：不拿原文出来谈，都容易耍流氓。

还有不少人问：这是利好还是利空？

政策就是这么个政策，有时候不存在一定要利好，还是要利空。当家人要根据当前的情况进行一些政策上的动态调整，这份政策就是个动态调整而已，最终目的就是平稳健康发展。

如果你一定要定个性，那肯定不是利空了，肯定有利于南昌楼市的！

还有人问：是不是房价要涨了？

这个我们都会在后面的内容说到！还有摇万象城的、利空利好XX板块的，都有写，慢慢看！

所以，我们一条一条来说！（红字为文件原文！）

1.保持住宅土地供应市场稳定。自2021年起，每年全市住宅用地供应计划可转化商品住宅建筑面积总量不得低于上年新建商品住宅销售面积总量。加大重点新城建设的土地供应量，重点打造“高铁新城、空港新城、九望新城、瑶湖航空城”，鼓励央企和著名民企参与新城建设，通过产城融合的规划建设方式，带动产业建设和多元化高品质住宅供应。

这一条说的是：增加供给。常规说辞，老生常谈，不过提了明确要求：供应的可销售总面积不能低于去年的销售总面积。

不过中心板块可供应的土地几乎很少了，那么高铁、空港、九望、瑶湖的土地就要相应增加。这个基本上很难撼动中心城区改善品质楼盘的地位，只能是在外围加大供应，用以平衡南昌的整体价格。

另外这个产城融合模式，可能以后在这边拿地必须要带着产业来谈，没有产业只拿钱去拍可能就相对机会少了。我是这么理解的。

2.进一步优化土地供应结构。调节土地供应分布，对红谷滩九龙湖片区、高新艾溪湖片区、朝阳新城片区等住宅去化较好的地区适当增加土地供应，并根据库存情况动态调整。严格控制商业办公类商品房项目用地供应，非住宅库存去化周期超过全市平均水平的区域，原则上暂停相应的商服用地供应；非住宅库存去化周期未超过全市平均水平的区域，当年商服用地供应原则上不得超过上年度供应总量。

这一条也基本肯定了南昌的优质板块：九龙湖、高新、朝阳。不是说红谷滩不强势，而是红谷滩没有新房在售，不在政策的关注之中。

确实这三个板块的新房去化压力是的。所以，既然需求大，那么就相应多供点土地，合理合情。

只不过九龙湖中心区的宅地很少了，只有零星地块，开始供应相对远一些的地块了。有人说九龙湖要加大供应，对九龙湖房价会承压，问题是九龙湖中心区没什么地可供了。都是相对远的地块，对于边缘地区的价格会承压，中心区没啥影响……

朝阳也基本上没有宅地了，大名城和华侨城卖完之后，将全面进入二手房时代。所以，朝阳的土地供应估计也只能是水厂路附近的了，其实体量也不多。

西湖区沿江的两块土地都供出去了，一个是嘉园项目（绰号：滨江二号），一个是新鸥鹏的鸥鹏湾（绰号：滨..滨..滨江三号？）

这里有一条对商办类的利好：严格控制商办类产品的供应，具体细则看原文也能看懂。

商办类的库存量实在是太大了，商办就是商铺、办公、公寓这类40年产权的。

九龙湖南北广场有大量的商办类用地，有可能说供应节奏就会放缓了。不过，我其实觉得影响不大，因为这类土地硬拿，本身也没人去拿。

直接供应容易流拍，本身这类土地就是要去洽谈的，有合适的项目就可以上，也不太受这个条件约束。

西站南北广场本身我的预期就需要很长时间，这个也是明牌。

3.加大土地出让合同履约检查力度。对历年已出让未开工用地，加大督查指导力度以及土地出让合同履约监管力度，每年不少于2次对已出让用地开工履约情况进行集中检查，促开工、促上市，提高住宅有效供给。

这个也是经常提的，就是别囤地，屯地的赶紧开发。

4.推进大南昌都市圈居民购房同权进程。落实《大南昌都市圈发展规划（2019-2025）》，促进公共服务共享，推进都市圈城市户籍居民享受同城购房待遇。大南昌都市圈中南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策；在大南昌都市圈内等地缴纳的个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明互为本地缴纳证明，非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房。

这一条是讨论度非常高的，其实意思也很明确，就是让更多临近城市的居民可以无障碍的进入南昌，吸引人口流入。在购房上，享受本地户籍人口的购房政策。

于是，出现了一条讨论度的问题：是不是他们也可以摇万象城了？

哈哈哈哈哈……果然大家对万象城始终念念不忘……

关于这个问题，目前没啥答案，这个要看具体的细则，没有细则之前，都有歧义。

三限房摇号的政策是：本地无房户可以参与项目摇号。

上面的政策是：享受本地户籍人口的购房政策。

抠字眼的话，可以理解成为：享受本地户籍人口的购房政策，不代表你就有本地户籍了。

我最常跟我同桌说的一句话就是：橡皮擦拿给你用，但是不代表我的橡皮擦就是你的，别用完往铅笔盒里塞！

所以，反方观点是：享受政策≠本地户籍，所以不能摇。

正方观点是：三限房摇号政策，也属于本地户籍的购房政策之一，那理应享受同等摇号权。

但是反方又有论据：看看后面的条款……我们这里再复制一下。

“在大南昌都市圈内等地缴纳的个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明互为本地缴纳证明，非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房。”

本来社保在九江交的九江人，不能在南昌限购区买房。政策出台后，在九江交的社保也能在南昌限购区买房，所以这个仅仅是给了限购区买房的资格，而不是给摇号资格。

摇号的资格是：本地户籍无房户。如果你是外地人，在南昌交了十年社保也只能在限购区买房，不能参与摇号。

SO，反方认为后面的条款是对之前的解释，可以购买限购区，但不能摇号！

总之，这一条需要细则补充，现在是公说公有理婆说婆有理……

你问我站哪方？正方还是反方？

我……也说不清……正方、反正都是我自己对政策的理解与脑补，不是群里讨论的点。如果硬要我选一个，可能会略倾向反方。注意：略倾向，60％占反方吧，40％占正方。

你倾向反方，是不是怕外地人拉低你的中奖率？

怕？呵测……开玩笑！我有资格摇么？

我连陪跑的资格都没有……让我陪跑一次，享受一下摇号的快乐好么？一次就好……

5.落实人才住房支持政策。认真落实“南昌人才10条”以及“补充规定”，我市引进的高层次人才、大学生毕业生、技能人才，重点产业企业引进人才，以及工业、建筑、商贸、金融、科技、文旅等行业新引进的企业总部和科研机构驻昌单位高管人员，其购房不受落户、社保和纳税证明限制。A类人才在昌首次购买商品住房的，按300平方米标准给予全额购房补贴；B、C类人才在昌首次购买商品住房的，给予购房款50％、分别200万元、100万元购房补贴；带技术、带成果、带项目的人才来昌创新创业和转化成果，在昌首次购买商品住房的，分层次给予10万元、20万元、30万元购房补贴；对在昌创业且稳定经营2年以上或在昌就业且与企业（不含行政机关、事业单位和国有企业）签订劳动合同，并在昌缴纳社保满2年的全日制博士、硕士研究生（含高级技师），在昌首次购买商品住房的，分别给予10万元、6万元购房补贴。

这个……我不想解读，感觉跟我没啥关系，各位人才请自行阅读理解！

6.支持新市民合理住房需求。新落户人员不受落户时限要求，即时享受本地户籍居民购房待遇；在昌初始自主创业，依法登记注册成立企业、民办非企业单位、社会团体法定代表人以及个体工商户购房不受落户、社保和纳税证明限制；推动长江中游城市住房公积金互认互贷，落实大南昌都市圈住房公积金异地贷款政策。

字面意思，公积金互认不是一天两天的事了，已经推进很久了……

7.改变“限房价、竞地价”单一土地出让方式。“因地施策”，采取多种土地出让方式进行供地。对“限房价”出让的土地，实行“限地价”出让机制；尝试部分住宅用地出让约定中只明确项目首次上市楼盘住宅销售限价出让方式，楼盘去化率超过50％的，可申请年度5％以内的价格调整；在我市重点发展区域（高铁东站、经开、临空区、高新区等）视情公开出让不限房价、地价地块。

我们好生子聊一下这一条！

简单说就是对“限价”进行一定程度的放松……这里有两个地方要说一下，一个是5％；一个是重点发展区域；

很多城市似乎都有个5％的管理目标，关于这个事我在2019年6月4日就写过《算笔账！政策变化之后，房子还能不能投资？》。

当时距我们创刊只有一个礼拜的时间，记得当时只有几百阅读，到现在也只有1500＋。现在可以再翻出来看看，关于这个5％要说的都在里面了。

我非常详细的对5％算了账，这是一个类似通货膨胀2％的温和指数，利大于弊。至于我们对这个5％的意见依然可以参考那篇文章，核心就是八个字：可以长投，不能短炒！

对于自用需求的人，是应该好好看看房子，虽然价格调整个3％-5％从资产配置角度来说没啥意义，但是如果你真的要用，何必给自己增加成本呢？

另外，这个也只是预期管理目标，不是什么区域都可以任性调价的。文件也说了，销售过半的楼盘，可以申请，也算是给房企一点点预期以外的利润。前一半买家买的房子，后面看能看到个5％的涨价预期，心里可能也舒服点。划重点：预期。

这个5％是未来出让的土地中，才有这个条款，目前的楼盘不慌，郑斧也在管理预期。

其实郑斧对于限价问题也有些头痛，毕竟现在客诉也比较多。在地产多方参与的角色中，其实都有委屈。限价对有些房企来说，本来想做点好项目，然后算算账一合计，还是走平民路线吧，成本部门的话语权相对就上升了。

这也间接导致南昌的改善项目、品质项目特别稀缺。

有联泰业主群说我是联泰粉，请立刻打住！我又不喜欢欧式审美！

我不是联泰粉，仅仅是联泰那几个项目的品质算是矮子里拔高子了，问的人有不少，红角洲看来看去阿尔法不敢想，能想想的只有联泰了。全靠同行衬托，仅此而已，又不是真的很高品质。

但，就这在南昌也算少的了。十年前的项目如今都要扛起品质的旗帜，想想也确实是一种讽刺。

房企也在装修中找补利润空间，导致群诉事件多。但是限价又是必须的政策，整体房价上行是不希望被看到的事情。从当家人的角度出发，这类群诉事件还是希望少一点，

部分土地视情况放松一些限价，鼓励建造一些高品质项目，各方都喜闻乐见吧。

所以重点发展区域需要承担一部分这样的功能。还要承担另一部分责任，就是也相应的拉低一下整体的价格平均指数。

有人问：怎么理解重点发展区域？

重点发展区域≈有地可卖的区域

新区建设，多留下点好房子……也可以让市场来定价，这里值多少……

别对“重点”二字有太高的期望，毕竟位置你我都懂。另外这个政策的条（最上面）还写了：加大重点新城建设的土地供应量，重点打造“高铁新城、空港新城、九望新城、瑶湖航空城”

都是重点呢！

“老师，请问期末考试哪里是重点？”

“都是重点！”

8.进一步完善住宅销售限价定价机制。将项目周边二手住房价格纳入新房定价规则参考指标体系；对“非三限房”项目房价的管控，在符合条件下，可申请年度5％以内的价格调整空间。

这一条，我的反应就是华侨城！

这个调整空间，不就是往上调么，往下调个5％，不需要打报告。调个10％以上可能需要报告一下。

南昌在售的“非三限房”项目其实不多了，我没统计过，这里可以点几个。比如：华侨城、联泰天禧、明园九龙湾三期、苏宁、富力华庭……

出让时间早一点的，没赶上三限地政策，其实也没几个了……上面的还有卖完的，也就华侨城还有些体量了……搞不好华侨城能享受一波“政策红利”……

至于“将二手房纳入新房定价参考体系”就是减少巨额倒挂的现象吧，让土地定价更市场一些，而不是死板的参考一类、二类土地去定价。

这一条政策可以对号入座新力明樾府隔壁那块地，还有恒大名都隔壁那块……

你们懂的……

9.完善商品房预售资金监管制度。对暂时放宽新建商品房住宅预售条件的，其预售资金监管比例由原来的50％、60％，分别调整为20％、30％；由原来需达到项目办理竣工验收合格具备交付使用为止才可申请使用重点监管资金，调整为可根据项目工程建设进度分6个节点申请降低重点资金监管比例的方式使用监管资金。

我已经有好几年没在房企里工作了，对于预售资金监管其实没太感觉了，毕竟接触不到。不过这一条字面意思也很清楚，就是对房企的现金流管制更少了，房企在现金流上能够稍微松口气。

每次当家的召集房企开会，宣布一些管理政策，都会上演地产版“祥林嫂”的戏码，所以这是念念不忘，必有回响？

利好开发商，对于有追求的房企来说，现金流顺畅了，对于项目品质也是有正向作用的，但是这就看具体实操了……

对于现金流吃紧的房企来说，本来需要降价回款的，也可以松口气。换句话说，这个对于特价房有一定程度的随机抑制作用……划重点：一定程度、随机

具体视项目而定！

本政策自2021年4月20日起执行，有效期至2023年12月31日。市政府及部门已出台的相关扶持政策如有与本政策规定不一致的条款，以本政策为准。

最后，聊几个大家最为敏感的话题：

1、政策出台的那天，我同学把政策转给我看，问：这是郑斧在救市么？

我就回答了一个字：

托！

2、有人问：是不是要涨价了？

不一定，但是能涨价的楼盘，也有涨价空间了。那些本身去化压力就不大的板块，有这个涨价的预期，但是幅度并不高，重复一下：可以长投、不能短炒！

如果短炒你赚了，是你牛逼！我不能对着所有人这么建议！

3、南昌会不会有一波行情来？

看量！成交量！量在价先！量起来了，价才会有反应！

无论如何，强势板块所在的强势地位，很难撼动的！

4、如果能周边地市拥有不限购的资格来南昌买房，九龙湖是不是利空，其他区域是不是利好？

关于板块上的东西，你们大可放心，不会有很明显的变化。影响是肯定有的，但是影响不大！欣悦湖和经开倒是能吸收一些，被限购约束的客户……

九龙湖核心区本身也没太多供应量，九龙湖边缘地带，本身也不和限购区的需求冲突。真的在高新区自用客，也不会把房子买到九龙湖去。投资客是可以选择一下的……

1.5-1.6这个价格区间，在南昌只有高新和九龙湖有。那些两万＋买国体的，你以为是限购买不了别的地方？我聊过那么多客户，因为限购而买国体的，真的很少。

很多人在红角VS国体、朝阳VS国体中徘徊……

其他板块之间争夺1.2万和1万区间的客源，经开区和象湖滨江之间似乎可以直面竞争了……

我从2010年开始入行，经历过两次限购政策，限购、取消、再限购……经历感受，限购对于板块的影响，其实并不高，有影响，但真的不多……

不信，我们接下来看就好了……