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调控4个月,为什么更多人在抢房?

老沈房谈 2021-04-06 23:41:05

合肥深夜发布调控“新政八条”,严厉打击各种房地产市场乱象。

刚刚过去的3月,全国楼市调控政策次数高达48次,2月份调控也是井喷之势,单月房地产调控次数高达45次,超过了1月份的42次,2021年一季度累计房地产调控政策次数高达135次!

同时,住建部约谈,整顿中介、约束二手房、经营贷、土地供应成新一轮调控重点。

起飞的合肥

本次合肥调控,示范意义显著。反应快、有态度、有力度。从红盘、二手房、学区、限售、经营贷等,几乎全面覆盖。不过也有人说,仍然存在操作空间。

但请记住,调控,只是想让高烧楼市降温,并不是想搞死楼市。

合肥楼市热了小半年,起势快而猛,仿佛全城在抢房,全款+茶水费,合肥买房人此前陆续在ZF网站发声,再给住建部网站留言,请求出台调控打击炒作。

求仁得仁。

合肥的调控顺势而来,一切尽在意料之中。

3月15日约谈房企、中介

3月底下架部分二手成交的数据

4月3日预热调控新政

4月5日晚出台调控细则,从次日执行。

合肥此番调控也体现精准特性,这也将拉开一个新的序幕,形成以“热点学区、热点区域、热点楼盘”为主要调控内容的楼市新政。

梦回2016?

许多人说,当下的市场,和2016年很像。

热点城市在抢房,房价涨幅明显,开发商在囤地,地价不断创新高。

这一轮的上涨逻辑,完美复刻2016年。上海涨完环沪涨,上海涨完南京涨,环沪南京一起涨,上海进行了第二次跟涨,如此反复轮动。

比如南京,纵然限价政策依然存在。但是热门板块一房难求,河西、南部新城、江北核心区,8成首付已经成为大家默认的门槛,然而这都止不住潮水般涌入的人群。板块抢房轮动出现,燕子矶抢完,抢江北五桥,抢江宁方山,周边盐城、滁州的人都来了……

一哄抢,就没房;一旦没房,更要抢。

南京如此,合肥如此,成都如此,杭州如此,上海如此,深圳如此,甚至郑州,也是如此。如此反复。

克而瑞公布了2021年3月及1季度全国典型城市的商品住宅成交情况。不论是环比还是同比,各城的成交数据和市场表现都很抢眼。

不仅好于受到疫情肆虐的2020年,甚至比2019年还要好。

2021年前2个月,全国80个重点城市商品住宅成交7674万平米,较2020年和2019年同期分别增长128%和45%。二手房方面,3月全国9个重点城市二手房成交746万平方米,环比增长91%,同比增长72%。

关键中的关键,经营贷

这一轮楼市上涨的主要原因——经营贷。

在疫情影响下的2020年,因为特殊政策,经营贷周期越来越长,利率远低于按揭贷款,所以不论是购房者还是银行,都开始打起经营贷入楼市的主意。

在经营贷利率3-4,按揭贷款利率5-6,利差高达2个点,而且经营贷贷款周期和按揭贷款基本都可以20年的情况下,经营贷流入楼市成为众多人投机的门路。

针对一些短期内用新房本以及新企业注册就套取经营贷的行为,最近高层的打压是非常有效的,让经营贷回归到它的本质。

另一方面,经营贷还有一个特性,歧视刚需。大部分经营贷集中在改善与豪宅,适合投资购房,所以这一轮楼市火热明显从中高端市场开始。2020年2季度开始,从深圳、上海、杭州,都是从中高端房产开始火爆。

对于楼市来说,2021走势核心还是看经营贷的政策调控力度,力度大市场就跌,力度小市场还得涨。

最后总的来说,尽管看似全国调控密集下发,但是针对经营贷等信贷政策的专项调控力度不大。房地产调控的核心是管好信贷,然而各地政策打击力度不大,包括部分一线城市经营贷只查出5000万,上海、杭州等城市结果难产。

整体看,全国各地看着动辄几百字的政策升级加码,但真正向信贷下刀的很少,因此,2021年楼市大概率仍然会走高,刷新成交纪录。

·END·

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