今天继续聊济南的新盘，并且还都是改善盘，这两盘都位于盛福片区，而且离得也不远，一个是银丰项目，一个是阳光城檀悦。这是银丰去年11月拿下的盛福地块，位于奥体西路以西，尚品燕园以南。该地块曾引起多家房企争抢，最后被银丰以63922万的高价+1001㎡安置房配建面积拿下，成交楼板价高达14400元/平米。这也是银丰近年来首次在公开市场高溢价拿地，上次长岭山，那是底价拿地。当然，该地块之所以能够引起激烈争抢，在于它本身的优势。首先地段很优越，属于历下区，又邻奥体西路，3公里CBD，距高新、奥体也都不远。其次，地块素质也比较不错，2.3的容积率，在片区内还是比较有优势的，再加上体量不大，自然被很多房企看中。（左侧为银丰地块和中小学，右侧为历下医养结合中心）另外，该项目南侧一路之隔，规划有历下医养结合中心，近期正好迎来规划公示，项目总建筑面积约14万平米，包含医疗综合体、区级养老服务中心、养老公寓等，未来也是一座重量级配套。东侧与学校一墙之隔，也就是阳光城代建的九年一贯制学校；包括离地铁站也不远，距地铁3号线花园东路站约400米，距3号线和2号线换乘站八涧堡站约800米。这两个站点已经通车，具体距离可以实地感受。项目建设用地面19300平米，容积率2.3，地上建筑面积约44390平米。共规划有7栋住宅，其中2栋18层小高，1栋16层小高，3栋10层洋房，1栋11层洋房，共286套房源，改善属性明显。包括车位配比，也非常符合改善社区的特性，286套房源配备有372个车位，可以满足改善家庭多个车位需求。其中有20个位于地上，应该是用于临时紧靠，而且位于小区最北侧，对小区品质影响不大。值得一提的是，整个项目只有3户采光不足的居住公寓，看得出来整体采光效果也是比较好的。据了解，银丰以大户型为主，洋房户型167-210平米，小高户型146平米。户型设计得也比较不错，大宽厅、南向双阳台都是亮点，具体见下图。本项目营销中心开没有开放，项目也未正式入市，户型面积以及户型，也仅供参考，非官方最终发布。目前银丰项目周边市场竞争比较激烈，汇聚有海信君和、济高珑悦府、金地华著、阳光城檀悦，以及绿地华彤苑等多个楼盘。虽然银丰相对靠北，但放在区域内来说，这种差距不会太明显。如果说问题，就是奥体西路西侧的城市界面不太理想，西北方向还有黄台电厂，还好不在南侧。产品规划上，银丰与济高珑悦府相似，都是小高+洋房配置，金地华著和阳光城檀悦是纯小高住区，未来免不了会形成正面竞争。当然，银丰毕竟深耕济南多年，能在一线房企云集的济南市场占有一席之地，可见银丰的实力，像长岭山片区的银丰玖玺城，去年业绩在2万+改善市场中也是艳压群芳。据悉，银丰项目在今年五六月份开放营销中心，案名尚未正式发布，这里就不剧透了。有意向置业历下区，尤其是奥体西路沿线的朋友，可以关注下这个项目。阳光城檀悦也是盛福片区一直备受关注和期待的一个楼盘，也是一个曲折的项目。要知道，阳光城这个地块是同一片区拿地的。附近拿地比阳光城还要晚的金地华著、海信君和，一个已卖了一大半，一个也已经开盘，而阳光城却迟迟没能开发，一个好的产品迟迟不能面市，让人倍感惋惜。看规划，去年修改后的规划已经公示，而至今仍然进展缓慢，其中故事不知道多么曲折坎坷，阳光城也确实有些冤。地价贵就贵了，谁知道还是这样一个地块？
2019年5月16日，阳光城拿下盛福片区原德锡科技地块，成交楼板价约14400元/平米，外加10758平米安置配建条件。
阳光城檀悦之所以备受期待，一是位置不错，位于奥体中路以西，花园东路以北，通达性较高，往西步行700米左右还有已经通车的地铁3号线花园东路站。二是社区比较纯粹，地块容积率2.5，规划的7栋住宅全部都是18层小高层产品，和金地华著有些相似。另外值得一提的是，阳光城檀悦540套房源，仅有1套居住公寓，说明整个小区的采光不错，这在当下的济南楼市里属于比较少见的。
从早前披露的信息来看，阳光城檀悦的户型都是四室产品，再加上都是18层建筑，整体均好性比较强。户型区间在125-165平米，可满足不同改善家庭的需求，125平米这样的小四室产品目前在片区内也是比较短缺的。包括户型设计得也不错，都是“米”字型格局，减少空间浪费，大户型南向双阳台、带有独立电梯厅等等。另外，该项目还配建有一座学校，学校就是前述的位于银丰地块东侧的九年一贯制学校，目前尚未有学校签约的消息，不过靠近学校，加上历下区的整体教育水准，还是比较有优势的。
遗憾的是，也正是因为阳光城项目没能正常开发，代建的九年制义务教育学校让很多人感觉渺茫，而周边几个项目，还等着这个学校上学呢。如果能快速开发，不但学校建设问题可以解决，而且，这个片区的人居环境也将得到极大改善，不然，只剩下阳光城一片空地，和学校的一片空地，对城市界面也是一大影响。奥体中路的区位优势和周边配套情况，想必不用再过多赘述了，接下来就看阳光城檀悦什么时候入市，首开价格如何了。项目推广去年已经开始，大概率会在今年入市。 
地产下半场2021-04-21 15:10:28
