近日，13个城市相继推出了首批集中供地，对楼市产生了明显影响，对于房企来说也是喜忧参半。
一位隐秘的“地王巨星”招商蛇口也随之在各地大手笔拿地。
例如，5月20-21日，南京首批集中供地，招商蛇口在拿地金额上勇夺。
今年1-4月，招商蛇口的销售业绩同样不俗，位居第七。
但值得注意的是，招商蛇口的股价近几年来一直处于低位，甚至低于2018年的一半，也低于受黑天鹅打击的2020年的一个季度。
到底是低谷机会还是潜在风险显现？
01.作为的城市综合开发运营板块的旗舰企业，招商蛇口依靠着著名的百年央企招商局集团。
该公司主要有三个业务板块：园区开发与运营、社区开发与运营以及邮轮产业的建设与运营。像大部分房企一样，虽然业务非常综合，但最终还是以房地产开发为主。
而90后、00后的蜜友对招商蛇口的认知可能还不及恒大、融创、万科、龙湖等头部房企。
其前身招商地产曾是房企中的一线阵营（“招财宝”），但随后明显下滑，2012年排名跌至17位，2015年重组后以招商蛇口新身份亮相。但是近几年来它颇具攻击性，2020年回到前十。
就拿土地来说，招商蛇口曾经被称为“地王收割机”，今年又再次展现出“挥金如土”的气魄。
根据中指研究院（以下简称“中指院”）的统计数据，今年1-4月，招商蛇口以407亿元拿下了保利、万科、融创等地产巨头的土地，并稳居榜首，但其拿地面积却名列第八。
相对于其他前5大房企，招商蛇口的拿地面积和金额差距不小，也从侧面说明其拿地价格并不便宜。
具体地说，5月20-21日，南京首次集中供地，51个地块成交金额992.5亿元。以万科拿地数量，总金额45.878亿元；以招商蛇口拿地金额，总金额147.5亿元。
更为可圈可点的是，今年3月至4月，招商蛇口在西安和重庆分别以高溢价收购了三块土地，溢价率分别为149％、156％和130％。
由于目前楼市调控没有放松，限价依然存在，房企如此高价拿地的现象并不多见。
五月十日，招商蛇口发布公告，近期新增20个项目，总成交金额约408.68亿元。
高地价背后，反映了人们对土地规模的渴望。
02.近几年，招商蛇口的变化还在继续
在2015年，蛇口与招商地产进行重组，实现招商局集团在自贸区和城市建设板块的整体上市。
当时，招商蛇口通过发行A股股票的方式吸收合并了招商地产，并以锁定价格向8个特定对象发行股份，募集配套资金118亿元，最终在深圳证券交易所挂牌上市。
在中国资本市场上，这是家同时为非上市公司换股和吸收合并上市公司融资。
改制后，招商蛇口确立了新的战略定位，“去地产化”明显，即确立了社区经营、园区经营和邮轮经营三大业务。
但是这一转变并非易事，到2020年底，社区开发和运营收入占到了78％，园区开发和运营收入占到了21.78％，邮轮业收入占到了0.1％。与前三大业务相比，其份额仍有不小的提高。
但是，这并不能阻止它以更快的速度重回辉煌。
据克尔瑞历年房企销售排名，自2015年重组后，招商蛇口的业绩排名逐步回升，在2016-2020年，每两年提升两位，并在2020年回到前十名。
一到四月，房地产企业销售排行榜上，招商蛇口以总销售额1013.5亿元排在第七位，目前，力争在今年稳居前十名基本没有问题。
根据中指院的统计，2018-2020年，招商蛇口拿地金额分别为405亿元、521亿元、822亿元，排名16位、11位和11位。
但大规模搞规模的背后，是赚钱能力的下降。
03.“既要…又要”的美梦在现实生活中常常难以实现
无论是对企业还是个人来说，通常都是如此。
到2020年，招商蛇口的销售和收入达到重组以来的水平，但净利润增长率、毛利率和净利率都是的。
具体地说，近6年来，招商蛇口的收入增长虽有起伏，但2020年的年增长率，达到32.71％。
2015年至2020年，归属净利润的同比增长速度明显放缓，分别为5和-23.59％。
特别是2020年，归属净利润的同比负增长，是自2015年重组以来的首次。
同一年，公司的毛利率和净利率也同比下降。
作为回应，招商蛇口在《2020年报告》中给出了三点解释：
一是公司规模扩大，房地产项目报告期内结转收入规模相应增加，但行业利润下降；
二是计提存货跌价准备和重大风险类应收账款坏账准备等31.01亿元；
2019年，子公司转让产生的投资比2020年多出31.17亿元。
事实上，2019年招商蛇口数次抛售资产＋发债，曾一度引发公众对其债务的担忧。
不过毕竟是背靠大树好乘凉，总的来说，招商蛇口的融资成本相对较低，而且在“三条红线”的融资新规下，没有踩线。
同样因为这个原因，很多投资者认为未来3-5年是央企地产企业弯道超车的良机。
但是资本市场更为务实，赚钱能力和产业前景更具吸引力。
繁华楼市2021-05-25 09:29:31
