2021济南楼市热销的背后……

2021年的济南楼市，给人的感觉是一种激昂向上的态势。有一些楼盘热销，有一些楼盘涨价，有些楼盘即便营销做得不怎么样，但依然销售不错。市场成就人。

这只是给人的一种感觉，或者某个视角看到的现象。但缺少官方的数据。最近，我在官发发布的一些数据上，对这一现象有了印证。

我们先看2021年季度的房地产市场的销售数据： 

2021年季度，全市商品房销售245.8万平方米，同比增长91.1%，两年平均增长0.9%。其中：住宅216.3万平方米，同比增长97.6%；办公楼6万平方米，同比增长0.8%；商业营业用房0.6万平方米，同比增长11.5%；其他用房1.4万平方米，同比下降52.3%。官方用“商品房销售面积增速较高”来形容。

销售面积增加带动的是房贷的增加，2021年一季度，房贷方面，个人按揭贷款67.3亿元，同比增长106.4%。

一季度住宅216.3万平方米，同比增长97.6%；个人按揭贷款67.3亿元，同比增长106.4%。这两个数据确实反应出热销的态势。当然，2020年的一季度有疫情的影响，售楼处关门，对比那时候的数据，增幅大也很正常。

我们再看2021年1-4月济南房地产市场销售数据。

2021年1-4月，全市商品房销售387万平方米，同比增长57.9%，两年平均增长8.3%。其中：住宅340.7万平方米，同比增长57.9%；办公楼11.5万平方米，同比增长75.4%；商业营业用房13.4万平方米，同比增长65%；其他用房21.4万平方米，同比增长45.8%。

2021年1-4月，个人按揭贷款92.8亿元，同比增长94.6%。

住宅340.7万平方米，同比增长57.9%；个人按揭贷款92.8亿元，同比增长94.6%。这两个数据对比去年，虽然住宅增加的幅度没一季度大，但是依然高达57.9%；个人按揭贷款也是同比增长94.6%。

相比于去年，这也确实是热销，这也就是大家看到的济南楼市热销现象。

（2021年1-4月份新房二手房销售面积都是在增加。我记得有网友评论说二手房成交不行，看这个数据，超过了新房的一半，成交量可不小）

热销的另一方面，是施工面积和新开工面积的降低：

2021年一季度，全市商品房施工面积8256.3万平方米，同比下降0.4%，近两年平均增长1.9%。其中：住宅5298.2万平方米，同比增长0.2%；

2021年一季度，全市商品房新开工面积193.4万平方米，同比下降39.1%，近两年平均发展速度为28.2%。其中，住宅143.2万平方米，同比下降28.3%；

你看，即便2020年有疫情，2021年季度住宅新开工面积却还不如2020。

2021年1-4月，全市商品房施工面积8205.1万平方米，同比下降4.4%。其中：住宅5253.6万平方米，同比下降5.3%；

2021年1-4月，全市商品房新开工面积320.2万平方米，同比下降42%。其中，住宅245.4万平方米，同比下降38.3%；

为了更简单直观的看到住宅的数据，我们把其他办公商业等数据删了。官方对这些数据的表述是“新开工面积下降明显”。

2020年即便有疫情影响，新开工面积都比2021年多，这说明2021年新开工面积大大减少，新面市的楼盘相对去年也是少。并且新开工面积，1—4月（同比下降38.3%）下降的比季度（同比下降28.3%；）还多，结合疫情，去年4月份已经复工，这说明新开工面积下降的趋势在继续加大。

于是，在一定程度上，济南楼市走向了“供不应求”的道路。这也与济南供地政策变化有关，济南作为集中供地的城市，一年只能三次供地，5月24日才有了次供地，这些新拿的地块，开工怎么也得在6月以后，所以1—4月新开工面积自然少。

当然，整体来看，2020年济南市住宅销售1145.2万平方米，2021年1-4月住宅销售340.7万平方米，2021年1/3年的销售面积，还没有达到2020年住宅销售面积的1/3。

再看2020年1—7月，住宅销售555.7万平米。总销售面积1145.2万减去1-7月的555.7万，8—12月这五个月，住宅销售面积589.5万平米。

也就是说，当下的热销也只是相对的，去年1—3月份销售那么不理想，全年依然1145.2平米，今年即便热销，4个月的销售面积依然没有2020年住宅销售面积的1/3，更赶不上2020下半年的销量。

只不过是，一定程度上的供不应求，制造了2021年上半年的热销。未来随着2021年5月24日拿地新盘的面市，以及本年度未来两次集中供地的项目入市，接下来的半年，供不应求的局面有望逐步得到缓解。 

热销，或许是真热销；但新项目开工少，是真的供不应求。

目前看到的只是1-4月的数据，2021上半年的数据如何，我们现在还不知晓。

备注：以上数据均来自济南市统计局官网发布。