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2021上半年济南楼市的关键词

地产下半场2021-07-08 20:34:10

1，楼市限贷，来自热销

我们先说一下最近讨论比较多的二手房限贷问题。

对此问题也是众说纷纭。其实，根本不是针对二手房限贷，而是一二手房的房贷审批都慢，原因就是银行房贷额度确实紧张。

我们知道，今年年初，央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，其中对就提到房地产贷款占比和个人住房贷款占比要控制在一定的比例。然后针对不同银行，制定了相应的比例。

单说这个定下的比例，也无可厚非。问题的关键是，2021年以来，中国楼市有些火，房贷增加的速度比较快，定的比例很快触线。

具体房贷增加的速度有多快，前段时间看到这样一组数据：2021年1-5月居民户中长期贷款增加2.91万亿，2020年同期是2.165万亿，也就是说，2021年1-5个月，房贷大约增加34.4%。

但房地产销售额上涨远远超过房贷上涨速度。1-5月商品房销售额70534亿元，增长52.4%。特别是东部和中部区域，销售额分别上涨61.8%和55.3%。销售额上涨太快，导致信贷还是不够用。（数据来自：大伟看楼市）

再看我们济南，2021年上半年商品房网签数据比往年也是增加不少。根据济南市住宅与房地产信息网的网签数据，有13万套，当然这个包含所有商品房，以及储藏室等。单看住宅，根据荣置地监测的数据，2021年前27个周，即上半年的网签量是57615套（不包含莱芜和钢城区），而去年全年住宅网签量约88500套，这个增幅还是蛮大的。

（来源：锐理数据）

2021年6月，济南住宅成交11151套（网签，来源：锐理数据），一个月一万多套的网签，楼市成交量确实表现不错。像上半年备受市场关注的雪山万科城，5月23日首开推出728套，当天销售620套房源，去化率达到85%左右，目前已基本售罄。单看这些数据，也能看到雪山万科城还是备受追捧的，毕竟万科的影响力，以及雪山万科城的大盘气势，在济南也是级的。

2，厚积薄发，雪山走红

抛开这些枯燥的数据，从身边感受说起，2021上半年济南楼市也可以说是风起云涌。CBD多个楼盘接近尾盘，新推楼盘普遍精装，价格大都在3万+。

不只是一些改善盘较受关注，像球墨厂附近几个楼盘，每次推出房源也能卖90%左右，价格也是节节攀升，有的已迈上1.8万/平米的台阶。要知道，2019年球墨厂多个地块还是流拍的命运。

当然表现更抢眼的还是雪山片区。2021年雪山片区的热度可以说超过以往任何年代。2020年下半年，雪山大规模拍地，万科、绿城等知名房企进驻。这些项目在2021年上半年陆续面市，一时之间雪山片区成了2021年济南最热点的区域。

当然，仅仅是品牌开发商的进驻，还不是雪山成为热点区域的充分必要条件。就像一个人想要红，自己也得有点真本事才行。而雪山的本事就是从2003年山东建筑大学、山东体育学院落地雪山，到现在将近20年的发展。这20年里，一个个楼盘从开发到交付，逐步成熟，再加上万科和绿城的到来，雪山片区各个地块的拼图，基本完成。

这就是雪山成为热点区域的资本。要知道，一个片区两个大学，这在济南绕城高速以内，还真没有第二家。不只是大学，片区内还有15所幼儿园、7所小学、3所初中、1所高级中学。前两天，雪山片区高中项目方案设计资格预审公告发布，位置就在雪山万科城A11地块东侧。一个片区有这么强大的教育阵容，也不多见。

并且雪山往北是新东站，往南是文旅城，往东是唐冶，往西是高新，融创茂、奥特莱斯、高新万达、汉峪金谷，新东站等城市级配套环绕四周。而雪山片区还有即将开业的齐鲁世纪凤鸣商业中心，再加上片区内多个商业用地规划，雪山的商业配套也是足够丰富。

仅教育和商业已经足以让雪山片区热起来，更何况雪山片区的自然环境也是越来越好，经过多年打造的韩仓河景观带，已经初具规模，蒋山公园的打造，也已经完成，再加上这两年新修的道路，可以说区域环境得到很大的提升。

所以说，雪山片区能成为热点区域，不是时来运转，而是厚积薄发。

3，大盘气势，人气担当

雪山片区成为热点区域，还有一个重要原因，这里有大盘。

大盘对区域的带动在济南也有不少先例。像早期的领秀城、万象新天，大盘气势一火许多年。中海华山也是以大盘带动整个华山片区，再后来就是文旅城。这些大盘所在区域或许不同，火的原因也各有区别，但如果没有大盘规模，这些楼盘也难火起来。

毕竟，有了大盘规模，才可能有实力做大规划，大配套，就像领秀城的学校和山体公园，如果一个10万或20万平米的小盘，怎么可能在学校和公园有那么多布局。

而雪山片区的大盘，就是雪山万科城。仅住宅就8个地块，容积率仅2.0-2.5，产品以洋房和小高层为主，总体量约122万平米。

再加上商业地块，总建面约175万平米，以及项目代建教育用地，千亩大盘的恢弘气势呼之欲出。

就像我们前面说的，大盘才有实力做大规划大配套，雪山万科城亦如此。在蒋山公园内，万科计划引入济南芬兰乐普森主题海盗船项目，打造2000㎡儿童复合公园；在社区内，打造约 8200㎡城市活力商业街区，并引入新零售业态。

这些都是大盘优势，这样的大盘，在市场并不多见，往往一两年甚至更多年，才能遇上一个，就像这20年，济南称得上规模大盘的也是屈指可数。

所以，当雪山万科城作为2021年度的大盘，甫一面市，就是关注的焦点，流量担当。

4，乘胜追击，大城加推

所谓往者不可谏，来者犹可追，2021上半年已随风而去，我们更关心的是下半年何去何从。对于楼市，谁又能明确何去何从？能言及的，是在房住不炒的大环境，是稳定健康的楼市。

至于济南，下半年有两次集中拍地，是重头戏。新品面市，或还有期待，不过单看7月一开始，各个楼盘顺销加推也是主旋律。就像雪山万科城，即将加推新房源。作为大盘加推，自然不是一栋两栋，而是8栋楼668套房源。

像即将加推的A6和A9地块，均为17/18层一梯两户产品，约110平三室两厅两卫，约130平四室两厅两卫。尤其是A6地块，背靠蒋山公园，不但寓意美好，而且也是一个休闲散步的好去处；规划的2000㎡儿童复合公园，也在A6地块北侧。

A10地块此次推出两栋18层小高，都是一梯两户，约110平三室两厅两卫；以及1栋26层两梯四户产品，户型为约95和约105平米三室两厅一卫。A10地块与世纪大道和凤鸣路距离较近，中间隔着1个商业地块，既有交通便捷，又不受主干道干扰影响。

A11地块推出的是两栋9层洋房，一梯两户，均是约130平三室两厅两卫。A11地块不但容积率低到2.0，典型的低密度社区，而且北侧与地铁2号线鲍山站距离仅有约500米，西侧紧邻韩仓河景观带，尤其是此次即将推出的17和18号楼又位于整个地块的西南侧，推窗就是韩仓河景观带的碧波荡漾的美景。并且，与中小学一路之隔，与规划的高中也是近在咫尺。可以说是A11此次推出的亮点的地块。

通过以上梳理，不难发现这次加推的有小到约95平刚需三室，大到约130平的舒居三室或改善四室，有洋房，有小高层，也有高层，产品线很丰富，户型格局也是可圈可点，亦能满足当下购房者的多种选择。

雪山万科城的这次加推，应该是2021年下半年济南楼市次大规模加推，让我们拭目以待。

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