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南京重磅土地文件出炉!涉及土地使用权转让、出租、抵押等
江宁区不动产登记中心暂停对外开放
南京地铁1号线、3号线、S8号线部分运营区段停运
南京重磅土地文件出炉
一、转让房地产时,需完成开发投资总额的25%以上
以出让方式取得土地使用权,转让房地产时,应按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上。
房地产开发用地转让时须完成开发投资总额25%以上的3种认定情形:
1.以净地方式受让土地的
①工程建设已全部开工并已达到正负零;
②工程建设虽部分开工,但地上在建工程所占土地面积不小于50%;
③工程建设虽部分开工,但已完成的地上建筑面积不小于总建筑面积(不含地下)的三分之一。
2.以毛地方式受让土地的,已完成房屋征收形成建设用地条件。
3.具有资质的审计(评估)机构出具开发投资额度(不含土地出让金)已达到25%以上的审计(评估)报告。
二、七种情况下,建设用地使用权不得进入二级市场
存在未依法取得不动产权属证书、土地权属有争议、限制土地使用权交易、未完善相关用地批准手续、因企业自身原因被认定为闲置土地尚未处置完毕等等七种情况之一的,土地不得进入二级市场交易。
1.未依法取得不动产权属证书的;
2.土地权属有争议的;
3.司法、行政机关依法裁定、决定、查封、查扣,或以其他形式限制土地使用权交易的;
4.因企业自身原因被认定为闲置土地尚未处置完毕的;
5.存在超容积率、超用地范围等违反土地使用权出让合同、租赁合同、划拨决定书等用地批准文件约定的行为,且未完善相关批准手续的;
6.共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物进行交易,未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的,共有人之间另有约定的除外;
7.其他不符合交易条件的。
三、未经批准改变土地用途,需缴纳土地增值金
土地使用权人应依法依规并按照出让合同、租赁合同、划拨决定书等用地批准文件约定使用土地,不得擅自改变土地用途或地上房屋使用功能。
未经批准擅自改变土地用途或地上房屋使用功能的,应按规定申报缴纳土地增值金,然后再进入土地二级市场交易,具体申报办法由市规划和自然资源局另行制定。
此外,宗地一经确定,不得随意调整。
四、工业、科研用地原则上不得分割转让,确需分割转让的,在满足权利人自身需要后节余的部分,符合规划分割条件的,由各区政府(园区)牵头,经规划和自然资源部门明确分割部分的规划建设条件、工业主管部门明确产业准入和投入产出要求后,可分割转让给园区平台或经产业准入的项目。工业、科研用地内的配套用地不得分割转让。
五、该《管理办法》自2021年9月1日起施行,旨在建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场,这也是南京市个经市政府同意印发的土地二级市场文件。
原文如下:
南京市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法
章总则
关于《南京市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》的政策解读
一、《管理办法》出台背景
完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设是贯彻落实党的十九大精神,发挥市场在资源配置中的决定性作用,优化土地资源配置,提高节约集约用地水平,促进经济高质量发展的重要手段。2017年3月,经党中央、国务院同意,原国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的通知,在包括南京在内的34个市县开展了为期两年的试点工作。2018年9月,组织专家对34个城市试点工作进行了验收。
2019年7月,国务院办公厅印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号),要求着力完善土地二级市场规则,健全服务和监管体系,提高节约集约用地水平,为完善社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展提供用地保障。各地区有关部门要充分认识完善土地二级市场的重要性,结合实际研究制定实施细则和配套措施,确保各项工作举措和要求落实到位。
2020年7月,江苏省人民政府办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(苏政办发〔2020〕56号,以下简称《实施意见》),要求各地完善配套制度,强化保障,有序推进二级市场建设。为全面贯彻落实国务院办公厅、省政府办公厅土地二级市场建设要求,尽快规范完善我市土地二级市场,突出问题导向,结合我市实际,出台了《南京市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》。
二、《管理办法》出台依据
(一)《中华人民共和国民法典》;
(二)《中华人民共和国土地管理法》;
(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》;
(四)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号);
(五)《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》(江苏省人民政府第58号令);
(六)《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号);
(七)《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(苏政办发〔2020〕56号)。
三、《管理办法》出台目的
建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。构建“公开、公平、公正”的市场环境及“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用,深化“放管服”改革,提升节约集约用地水平,进一步优化我市营商环境,促进经济高质量发展。
四、《管理办法》出台意义
《管理办法》是我市个经市政府同意印发的土地二级市场文件,以前有关土地二级市场管理的文件均是由国土部门或其下属单位下发,覆盖范围小、效力低。此次《管理办法》出台后,将会促进我市土地二级市场运行更规范、交易规则更完善、交易程序更科学、服务监管更健全,有助于促进土地要素流通顺畅,提高存量土地资源配置效率,提高节约集约用地水平。对于促进我市土地一二级市场协调发展、加快建立城乡统一的国有建设用地市场、加快推动经济高质量发展具有重要意义。
五、《管理办法》主要内容
《管理办法》分为七个章节共四十一条,明确了国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易的概念,各相关主管部门职责,交易制度、原则、条件、方式、流程及服务与监管体系等。
(一)土地二级市场交易概念
本办法所称的国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易(简称土地二级市场交易),是指土地使用权人将依法取得的土地使用权进行转让、出租、抵押的交易行为,包括土地使用权交易以及土地使用权连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。
(二)土地二级市场交易平台
土地二级市场交易平台包括线上平台和线下平台,两个平台信息互联互通,为全市土地使用权转让、出租、抵押提供信息发布、公示、查询、咨询和线上交易等服务。
(三)土地二级市场交易流程
建立土地使用权“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程,交易双方可通过土地二级市场交易平台发布和获取市场信息。交易双方可自行协商交易,也可委托土地二级市场交易平台公开交易,达成一致后签订统一制式的土地使用权交易合同。
(四)土地二级市场交易条件
根据《民法典》《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律法规规定,《管理办法》中列出了七种不得进入土地二级市场交易的情形。其次,明确房地产开发用地转让时须完成开发投资总额25%以上的三种认定情形。此外,若土地使用权人未经批准擅自改变土地用途或地上房屋使用功能的,应按规定申报缴纳土地增值金,然后再进入土地二级市场交易。
六、《管理办法》具体措施
一是明确交易管理主体。市规划资源局负责全市土地二级市场的建设、管理和监督。市土地矿产市场管理中心作为市级土地交易管理机构,负责全市土地二级市场业务指导、培训、规则起草等工作,具体承担主城六区土地二级市场交易管理工作。江宁、浦口、六合、溧水、高淳的土地交易管理机构由市规划资源局明确。
二是明确各职能部门协同配合。土地使用权交易时,市房产、税务、发改、市场监管、国资、地方金融监管、人行南京分行营管部等相关主管部门在各自职责范围内开展工作。加强涉地司法处置工作衔接,建立健全执行联动机制。
三是加强土地使用权分割转让管理。宗地一经确定,不得随意调整。确需分割转让的,应符合用地批准文件的约定和经批准的规划设计方案要求,经规划和自然资源部门同意后,按照法定程序办理。
四是明确产业用地转让要求。工业、科研用地整体转让的,新项目应符合土地所在园区产业发展和地块投资监管协议要求。工业、科研用地原则上不得分割转让,确需分割转让的,在满足权利人自身需要后节余的部分,符合规划分割条件的,由各区政府(园区)牵头,经规划和自然资源部门明确分割部分的规划建设条件、工业主管部门明确产业准入和投入产出要求后,可分割转让给园区平台或经产业准入的项目。工业、科研用地内的配套用地不得分割转让。
五是放宽对抵押权人和抵押物的限制。企业、自然人等均可作为抵押权人申请以土地使用权办理土地使用权抵押,但企业之间订立的债权债务合同必须符合法律、法规的规定。营利性的养老、教育等社会领域机构可将有偿取得的土地使用权抵押融资。
七、《管理办法》工作要求
《管理办法》适用于本市行政区域范围内国有建设用地使用权转让、出租、抵押交易。江北新区可参照执行。集体建设用地使用权转让、出租、抵押管理办法另行制定。因国有建设用地使用权转让、出租、抵押等引起的经济纠纷,按《民法典》、土地管理、城市房地产管理等有关法律、法规的规定处理。
江宁区不动产登记中心暂停对外开放
广大企业、市民朋友们:
根据当前疫情形势,为了您的生命安全和身体健康,江宁区不动产登记中心现暂停对外开放,现将有关工作通告如下:
一、暂停“窗口办”
自2021年8月3日(周二)起江宁区不动产登记中心暂停线下窗口业务办理,微信公众号不再接受预约申请,具体恢复时间将根据疫情防控情况另行通知。
二、实行“网上办”
暂停期间对可实行网上办理的事项实行“网上办”,网上办理途径为:“我的南京”APP、“南京不动产”微信公众号自助办理。法定本人必须现场办理的业务,延期至中心开放后办理。
温馨提示:如果您还有其他需要咨询的特殊和紧急情况,可以通过拨打江苏省不动产登记统一服务热线“96510”转“2”或“”与我们联系(咨询时间:工作日9:00-12:00,13:00-17:00)。给您带来不便敬请谅解,衷心感谢您的理解和支持。
南京市江宁区不动产登记中心
2021年8月2日
根据疫情防控工作需要,经南京市新型冠状病毒肺炎疫情联防联控工作指挥部批准,自2021年8月3日起,南京地铁将对1号线、3号线、S8号线运营区段进行调整,具体如下:
1号线运营区段调整为迈皋桥站至南京南站,双龙大道站至中国药科大学站临时关闭;
3号线运营区段调整为林场站至南京南站,宏运大道站至秣周东路站临时关闭;
S8号线运营区段调整为泰山新村站至方州广场站,沈桥站至金牛湖站临时关闭。
具体恢复时间另行公布,可以留意南京地铁官方微博、车站告示。
此前,江宁区已发布暂停116条公交线路运营,同时适当延长公交线路运行间隔的公告。
城市公交(包含城区、城郊线路):707路、710路、712路、716路、717路、755路、826路、832路、833路、835路、841路、838路、840路、849路、851路、852路、853路、854路、861路、862路、863路、867路、868路、866路、869路、G70路、D6路、704路、711路、737路、768路、780路、802路、807路、810路、815路、816路、817路、818路、821路、828路、829路、831路、855路、875路、881、885路;夜间公交:Y21路、Y27路、Y37路、Y30路、Y36路;镇村公交:715路、843路、845路、864路、865路、876路、877路、880路、890路、895路、902路、903路、904路、905路、906路、907路、908路、909路、910路、911路、912路、915路、918路、919路、923路、926路、927路、928路、929路、931路、932路、935路、936路、939路、950路、953路、955路、956路、957路、958路、959路、963路、964路、965路、966路、967路、968路、969路、970路、972路、977路、978路、983路、984路、985路、986路、987路、988路、989路、992路、991路、993路、996路、G71路都已暂停运营。
以上暂停运营的公交线路后期将根据实际情况逐步恢复。
END
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