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震惊!“学区房降价”竟然是炒作?实探发现...

老沈房谈 2021-09-12 20:41:54

前两天,五老村一套小面积房源在抖音、朋友圈引起一波关注。据悉,该套房源面积仅39㎡,报价138万低于市场价30多万。

截图来源自抖音

此消息一经网络传播,引发了很多网友的关注,有不少人认为这是南京学区房要“凉凉”的信号。

那么,这究竟是怎么一回事呢?

一、辟谣!138万的学区房是假的

这套房源来自文昌巷小区,该小区目前在365二手房网显示的挂牌均价42717元/㎡。

而网络上传播的这套房源,面积约39㎡,总价138万,算下来单价仅3.5万/㎡,和小区目前的均价相比,确实要低许多。

但将该房源信息向附近中介进行核实时,得到的答复是:”房子是虚假信息,并不存在。“

(图源自猫姐说房)

换句话说,这有可能又是一次炒作或者营销,希望借由”低价“的噱头来引发关注度。

我随后在网上查询小区房源,发现类似小面积的房源确实有几套在售,但总价至少也要165万起,单价基本都在4万/㎡+。

二、实探五老村施教区,小区环境差异大

这套房源之所以引起热议,实则也是因为学区房的缘故。房源所在的文昌巷小区属于五老村小学的施教区。

作为主城三线名小,该学校的施教区不仅范围广,而且基本都是以老小区为主,二手房普遍面积小,总价低,所以一直以来总以”高性价比“著称。

此前,我们也曾实探过周边几个老小区,这些老小区里有些已经出新过,居住环境大为改观。比如红花地、三条巷、头条巷等。

虽然是90年的老小区,但外立面经翻新后,面貌焕然一新,看不出年代陈旧感。

 

同时更换了小区内的车棚,统一安装了充电

 

但小区管理方面还是比较随意,比如停车位紧张,车辆较多时,显得比较拥挤。

 

与此同时,五老村还包括一些尚未出新的老小区,比如良友里,尽管该小区房龄在1996年,比三条巷等出过新的小区房龄甚至要新一些。但整体环境如今看来过于破旧了些。

 

小区单元门也不存在门禁了,上面锈迹斑斑,道路也是坑坑洼洼。

 

园区也不存在绿化环境,基本上都因保留了早年栽种的一些绿植,才令小区还拥有一丝绿意。

小区里面有一处小小的地方,开辟成业主的活动区域,置放了长凳和椅子,方便业主可以坐下来聊天休息。

 

虽然这些尚未改造的老小区面临着环境堪忧的窘境,但是”旧区改“目前是南京的重点民生工程之一,预计小区出新也只是早晚的问题。

事实上,小区出新与否,对于五老村房价的影响并不太大。

三、均价4万/㎡+,二手房价格平稳

我统计了五老村部分学区房最新挂牌均价,发现老小区的价格基本都在4.2-4.3万/㎡左右。

小区 挂牌价(元/㎡)
红花地小区 44027
良友里小区 42321
头条巷小区 42358
小杨村 43069
东白菜园小区 40482
五老村小区 45216
都市名园 42737

大部分小区的价格较去年来看,普遍都有不同程度的上涨,最近因为处于学区房淡季,市场行情一般,房价也趋于平稳。

成交方面,虽然受到疫情+传统淡季的双重影响,学区房市场成交量下滑,但并非完全”冰封“。

从成交记录可知,最近的7月下旬至8月期间,依旧陆续有五老村二手房的成交。成交情况也同之前一样,多以50-60㎡的小两房居多,单价也基本都在4万/㎡+。

对此,中介解释,受到近期教育政策的影响,现在房东的心理确实发生了一些变化:大部分都希望以合理的价格卖掉,不再抱有”抬高房价“的心态

但是企图希望大幅降价,抱着”捡漏“心理来买房也不太现实。因为五老村的房价相比一些热门学区房来说,本来就不太高。除非碰上着急换钱的业主,否则不太可能报太低的价格。

不过也有好的一面,房子的议价空间相比之前有所增大,如果此时有学区需求的买房人,完全可以多看多选择

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