“房子挂了几个月了也没啥人来看，降价也卖不出去……“
一位南京二手房业主，正在为他纯投资的两套房产难以出手，而倍感焦虑。
而这，相信会是当下很多南京投资客的真实写照。
同事的一位朋友，南京人，2017年前后分别在麒麟和宝华投资了2套房产。
麒麟的这套是当时可以说火“出圈”的中粮鸿云。最后一批共240套毛坯房源，整体均价不到2万/㎡，其中一栋还是5.8米的复式户型。
这样的价格和产品，放在当时的市场环境里，搁谁能不抢呢！因此240套房源吸引了1591组买房人报名，中签率15%。当时还没有线上报名，去售楼处排队拿号的队伍也是相当壮观。
▲中粮鸿云最后一批加推报名登记现场，来源见水印
所以说同事的这位朋友能抢到一套，在当时看来是如此的幸运。
这批房源2017年底交付后，终于熬过了3年限售，今年年后拿出来准备变现。
然而令他没想到的是，却并不好出手。甚至在调低了几次价格后，仍然不“吃香”。连负责的经纪人都感到疑惑：“你这个价格已经很便宜了，怎么还会难卖呢？！”
彼时中粮鸿云最后一批新房的整体均价在19992元/㎡，如今该小区的二手房挂牌均价为27113元/㎡。
▲来源于链家二手房
然而，从最近的成交情况来看，成交单价大多在2.5万/㎡左右。甚至一套于6月23日成交的89.6㎡房源，成交总价206万，成交单价仅22992元/㎡。
▲来源于链家二手房
且成交周期普遍很长。因此可以判断，中粮鸿云的二手房在交易时存在着很大的价格博弈。
虽然小区的整体成交量还不错，但没有到合适的价格，买家并不会轻易出手。
因此同事朋友的这套房，短时间难卖出也就有迹可循了。不过即使以当下大多约2.5万/㎡的单价卖出，也就比当初约2万/㎡买入的单价赚了约5000元/㎡。
说实话，这个溢价是没有多少利润空间的。
另外一套位于宝华的房子，那是更不必说，挂出来快1年了，连来看房的人都寥寥无几，根本卖不动。
这些年，被宝华房产套牢的南京投资客，“泣血”应能“成书”了……
综上来看，同事朋友的这两次投资，貌似都不太成功。
但放在当时火爆的市场环境里，却又无可厚非。
所以，很多房子一旦市场环境发生变化，金融属性就会立马大幅削弱。对于大批投资客来说，可能就是致命的打击。
当下的市场环境无疑正在恶劣，从近来新房市场趋凉、二手房市场下滑、土地市场“躺平”的“寒风”吹到了多个城市，就可见一斑。
南京已经算是比较温和的了。至少新房也没有出更严的调控；二手房目前为止也还没上指导价；土地市场也没有跟风大批地块中止出让。
不过即使如此，大环境的严苛还是影响到了局部市场的预期，买房人的心态开始发生变化，观望情绪逐渐浓厚。
影响的无疑仍然是二手房市场。据统计，南京8月的二手房挂牌量比往常跌了80%左右，带看量时每周只有三四套。
8月成交量环比下跌超2成，同比更是下跌了超4成。
市场预期的回落，不仅影响着成交量，甚至影响着买房人对所挂房源的判断。
就在前两天，两套二手房房源在买房群里引起了热议。两套房都来自江北核心区研创园板块的佳源玖棠府。引发关注的点在于两套房源的单价都只有不到3万/㎡。
在江北核心区出现不到3万/㎡的二手房，那无疑是“爆炸性”的。
但对南京市场稍微有点了解的也能看出，这两套都是假房源。
最为关键的点在于佳源玖棠府算是比较新的盘，不说目前还没有房源交付，即使入市的已经交付了，也有3年限售的限制，所以现在不可能有二手房挂牌。
但当下市场环境趋于恶劣，笼罩在看空的“阴霾”下，买房人对于会有这种超低价房源挂出，一瞬间会相信它的真实性，而不是本能性的否决。
可见预期的回落对于市场的转向有着很大的影响。
上面举的投资经验和假房源两个案例，其实都是想说明一旦市场走向转变，一旦买房人心态开始发生变化，很多房子的真实价值就会显露无疑。
如今的房地产市场早已不是吃“大锅饭”的时代，两极分化只会愈发加剧。
而真正有资产价值、具备金融属性的房子只会属于少数城市的少数板块。
因此想要将房子作为长线投资产品，就必须学会判断学会甄别。
跟风买甚至随便买的结果，就如开头所说那位同事朋友一样，只能是或长或短期的被套牢。
相信这样的案例，未来会越来越多。
纽盖特2021-09-23 16:37:59
