曾几何时，“仙林东”这个字眼引起了我们的注意，这里也是大家熟知的宝华板块。因为距离南京有地缘上的优势，一度是南京都市圈最炙手可热的区域之一，吸引部分买房人置业。
但现在，曾经的置业热土，显然变了样。
举个例子，一直是区域人气小区名的恒大雅苑，竟也惨遭“嫌弃”，准业主正在纠结要不要抛售……
据这位业主透露，现在的房价比自己当时入手的时候还低，着实有点惨。于是，是继续观望还是“割肉甩卖”？真的有点纠结！
一、恒大雅苑为何荣登区域热门小区名，三大原因曝光
据查询，恒大雅苑的小区体量真的足够大，共有7000多户业主，整个小区俨然自成一体。
问题来了，为何如此大体量小区会一直占据宝华人气小区榜名？
这个首先要从小区的地理位置说起，从地图上可以看出，恒大雅苑小区虽然在宝华，但是紧靠仙林区域，交通优势明显，到南京十分方便，而且可以共享仙林湖的各项配套。
其次，据了解，恒大雅苑在仙林东板块还未完全崛起时，就已经抢先一步进驻，算是区域的拓荒盘之一。
随着后续商业配套的完善，小区也更加宜居。现在小区内部就有商业街，吃喝玩乐都能在小区里得到满足。
最后，和小区的超高性价比也密不可分。
跟小区相隔不远的仙林湖区域，如今大部分二手房价格已经奔“4”，而恒大雅苑价格目前还是“1”字头左右，但是小区品质，居住环境都不差。
此外，因为恒大雅苑小区体量大，可选房源多。
图：仙林湖部分小区价格
对于许多在仙林上班的刚需客来说，目前仙林东的房价更适合他们，其中配套更成熟的恒大雅苑，自然就成为了。
据板块内的中介透露，不管是曾经的新房，还是现在的二手房，恒大雅苑一直都是区域焦点。现在小区的二手房成交量也在板块内位居榜首，但是一路走来，价格却发生了微妙的变化。
二、唏嘘！小区房价呈断崖式下跌，大批业主“割肉抛售”……
在365二手房网站上，恒大雅苑目前的挂牌均价只有8612元/㎡，观察小区近2年来的房价走势，几乎是呈断崖式下跌趋势。
小区在2019年的时候，挂牌均价还有1.1万/㎡，如今2年过去了，只有不到9000元/㎡，每平下降2300多/㎡。这对于刚需盘来说，是不小的冲击。
从成交来看，也是如此。小区在2019年5月的时候，面积105㎡的三房，当时成交单价已经高达14000元/㎡。
从近期成交数据来看，成交单价在1万/㎡左右，甚至有房源不足1万/㎡成交。
在365二手房网站上，小区也有多套房源挂出“急售”、“降价”、“捡漏”的标签。从刚需2房到改善4房均是如此。
2016-2017年，南京刚刚颁布限购政策，大量投资客外溢至宝华，彼时最风光的时候1.4万/平甚至个别高端盘飙到1.8万/平-2万/平。 很多投资客企图在这片神奇的土地上演房价翻番的美梦。
但是4年梦醒后，现实太残酷。有买房人哭诉：曾经1.6万/平买的房子，如今只要八、九千元/平，真的疯狂后悔......据板块内的中介表示，如今宝华黑压压的二手房，房子太多了，实在太难卖！
三、供大于求，慢，出手难！这里的二手房还可以入手吗？
据悉，恒大雅苑的建筑年代从2005年到2018年，可以说它经历了整个宝华楼盘从繁盛到冰冻期/回落的过程。
其实，恒大雅苑的房价走势只是宝华二手房的一个缩影，宝华房价下跌的原因，主要其板块主要购买力来自南京。虽然靠近南京，但是毕竟不属于南京，2个城市发展的高度截然不同。
之前，宝华没有限购，外地人不限购，主要靠南京外溢需求支撑，限购后需求锐减，庞大的新房供应，导致二手房价格回落。
可以说，慢、二手房出手难和新房扎堆，是目前宝华楼市的现状。
同样的情景也在南京其他都市圈上演着，比如汊河
2016年开始，汊河凭借紧邻南京的优质地理位置和江北新区的带动房价从最初的5、6000元/平一路涨到8、9000元/平，峰时甚至突破1万/平。
2018年时，有媒体曾报道汊河开发商放言：以南京南站为参考，等到南京北站建成后，汊河3年房价破3万/平。
如今3年时间已到，不少曾经买入汊河的网友却在哭诉：自从买了后就没见涨......
我认识一个朋友，此前因为预算问题买了汊河。但是据他表示自从买后，房子就一直没涨价，一直到今年，果断出手。把汊河的房子卖掉，重新在南京置业。
汊河和宝华一样，由于前期房地产开发较密集，目前市场处于供大于求的状态，很多房子是空置状态。
写在最后：
现在整个南京二手房市场均不容乐观，而对于汊河、宝华来说，虽然是南京都市圈，但是并不等同于南京，所以出现二手房难卖的现象似乎更加“合理”。
只是当市场都回归冷静的时候，不禁有人疑惑：现在是抄底的时候了吗？
个人觉得，如果你是地缘客，买房只为自住，且预算不足，可以捡漏一些不错的二手房。但如果是抱着投资抄底的想法，还是要深思。
对此，你怎么看？欢迎留言讨论！
纽盖特2021-09-30 16:07:31
