【热门】房企债务违约 看退市潮

最近，国家和各城市出台了一系列房地产政策调整，给行业注入了信心。然而，仍然有多家房企发生债务违约，尤其是民营房企。如果销售市场持续低迷，房企债务违约将继续发生。房企债务违约对经营产生了负面影响，预计今年将有10多家上市房企退市。房地产公司退市对行业、供应商、股东和员工都会带来严重不良影响。截至目前，今年已有多家房企发生债务违约。债务重组是许多企业处理违约的主要选择，包括债务展期、债转股等。逆向混改也是一种化解房企经营风险的重要形式。退市潮不可避免，对房地产行业将产生不良影响。

近期国家层面及相关城市密集表态，调整优化房地产政策，向行业注入信心。房企经营发生巨大变化是本轮房地产市场深度调整的重要体现，中指研究院与21世纪经济报道联合发布报告《复盘与启示-深度调整下的房地产发展模式研究》，复盘房企债务违约历程，分析房企过往的管理模式、融资模式、拓展模式等，助力房地产行业实现高质量发展。今年以来仍有多家房企发生债务违约，若销售市场长期低迷，房企债务违约仍会发生。违约事件的发生，对房企经营产生严重负面影响，预估今年退市房企将有10多家，上市房企退市潮不可避免。房地产公司退市对房地产行业、上下游供应商、股东和员工都将带来严重不良影响。今年以来仍有多家房企持续发生债务违约，违约房企4家，房企的债务危机不是偶然，过去部分房企激进地举债扩张，加上跨行业多元化布局，为房企的财务边际恶化埋下伏笔。债券违约房企的净负债率都远超行业平均水平，杠杆率过高，其中部分更是盲目进行多元化布局，进入与地产主业相距较远的领域，沉淀资金大，回款慢，令现金流压力剧增。房地产市场开始深度调整，共有15家房企出现债务违约，民营房企成为债务违约高发地。2022年，房企违约进入集中爆发期，共有42家违约企业，受经济下行、疫情防控等因素影响，部分行业景气度下滑，民企生产经营困难，盈利空间压缩，信用资质恶化，因此民企债券违约频发，仍为债券市场的违约主体。今年共新增5家违约企业。房地产行业深度调整，许多企业陷入了违约困境，据统计，自2020年债务违约房企共有66家。虽然自去年四季度以来政策救有所放松，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出，已出险房企方面的展期违约仍在继续。三季度为债务到期高峰，2023年房企债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，债务违约现象或仍会出现。违约企业债务重组取得明显进展2021年以来的地产行业进入了深度调整期，部分房企出现流动性困难，从而爆发了密集性的债务违约。与此同时，许多房企也开始积极自救。目前，债务重组是许多房企处理违约的主要选择。债务重组可以包括展期、债转股、资产清偿等多种形式。出险房企采用最多的债务重组方案即为债务展期，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。债务展期的一般做法为境内债券通过召开持有人会议的方式实现，境外债券通过交换要约的方式实现。2021年以来，多家企业提出债务展期方案，延长偿还时间。从展期时长上来看，目前房企展期均超过6个月，部分企业展期5年左右，部分房企甚至会出现二次展期情况；在利率设置上，大部分境外债展期期间的利率相比于原债券提高；在偿还本金金额上，部分境外债给予更高的本金金额偿付；在增信措施上，部分债券提供实控人担保、土地使用权抵押、项目股权质押等补充增信措施。部分房企通过以资产清偿债务，但此种形式通常与债务展期相结合，即以部分现金偿付债务，剩余债务进行展期。从目前房企做法来看，给予一定比例的现金偿还叠加剩余债务展期的做法。从现金偿付比例来看，境外债首期现金偿还比例远低于境内债首期现金偿还比例。从现金偿付形式来看，多数房企偿付一定比例本金，少数房企仅支付全部利息或一部分利息。此外，部分房企也通过实物资产包括住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等进行偿债。债转股作为另一种常见的债务违约重组方案，目前也有部分房企采用。逆向混改是另一类化解房企经营风险的重要形式，主要包括股权转让和增资扩股等形式。近几年国务院提出鼓励各类资本参与国企混改和国有资本以多种方式入股非国企，监管部门表态支持国企与民企相互兼并重组。方式主要有分为股权转让、增资扩股、发行优先股等。近年在房地产行业中出现了逆向混改的案例，逆向混改对于民企企业、国企及行业都有积极影响。多家上市房企退市，退市潮不可避免。退市方式分为主动退市和被动退市，已有多家房企退市，预计今年将有10多家房企退市。房地产公司退市对行业、供应商、股东和员工都产生了不良影响。