2025年全国住房租赁市场分析：规模扩张与政策红利双轮驱动

2025年3月住房租赁市场呈现量价分化特征：TOP30企业开业规模突破131.9万间，管理房源达188.4万间；50城平均租金35.3元/平方米/月，同比下跌百分之三点四。政策层面持续释放利好，中央强调盘活存量资产，地方通过公积金支持、人才引进等政策培育市场。租赁REITs发行加速，万科泊寓试水加盟模式，为行业发展注入新动能。

【住房租赁市场迎来结构性变革 政策与资本双重赋能行业发展】

2025年开年之际，中国住房租赁市场呈现规模扩张与租金调整并行的特征。TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达131.9万间，较上月增长百分之三点八，管理房源总量突破188万间。值得注意的是，地方国企系企业表现抢眼，武汉城投集团与雅诗阁达成战略合作，577套服务公寓即将落户武昌滨江商务区。

【租赁企业多元化发展格局显现 轻资产运营成转型方向】

市场格局正经历深刻变革，房企系、国企系、创业系等六类主体同台竞技。万科泊寓开放加盟模式的创新实践尤其值得关注，通过项目加盟和资金加盟双轨并行，实现从重资产持有向轻资产运营的战略转型。这种模式不仅盘活了社会闲置物业，更通过标准化输出管理能力，为行业提供了可复制的轻资产解决方案。在资本层面，租赁住房REITs迎来爆发期，上海"商改保"REITs从获批到上市仅用18个工作日，创下行业新纪录。

【政策工具箱持续扩容 供需两端协同发力】

财政部明确推进专项债券支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房，武汉等城市加快配建保障性租赁住房。地方政府也积极跟进，杭州、天津等地通过公积金政策支持租赁需求，枣庄建立住房需求轮候库机制。但需警惕的是，50城住宅平均租金同比下跌百分之三点四，反映出市场仍面临租售比失衡的结构性矛盾。建议行业在规模扩张的同时，更应注重产品服务升级，通过智能化、社群化运营提升资产溢价能力。