[摘要] 南京大学不动产研究中心主任、博导高波教授在会上围绕着“房地产市场的热电问题和走向分析”进行了主题演讲，他表示，最迟2014年一季度房地产进入短周期衰退期。
7月11日下午，由南京房天下与中指研究院联合主办的“2013年中南京楼市新格局高峰论坛”盛大启幕，房天下权威发布“2013上半年南京地产销售风云榜”，新房通、购房帮2.0、无线2.0三大新品同时升级发布；众业内专家、品牌房企开发商、媒体记者在南京中心大酒店齐聚一堂，共话2013年南京楼市新格局。
南京大学不动产研究中心主任、博导高波教授在会上围绕着“房地产市场的热电问题和走向分析”进行了主题演讲，他表示，最迟2014年一季度房地产进入短周期衰退期。
南京大学不动产研究中心主任、博导高波教授
宏观经济环境不支持房地产快速增长
房地产宏观调控政策进入了真空期
高波教授首先分析了上半年的房地产市场的运行和宏观经济的背景。高波表示，的GDP的增长速度是在下降的，估计二季度在7.5%左右，CPI也在低速上涨，在2%左右。城市失业问题比较突出。GDP是降到7.5%还是6.5%，最后我们能忍受什么样的速度。这两天总理也在讲，增长速度的上限是多少，下限是多少。如果GDP增长速度低于7%的话，经济运行问题就会变的非常的严峻。去年解决了一部分失业问题，但是今年学生就业还是比较难。另一方面，我们缺乏经济热点。除了车子和房子以外，毫无疑问是缺少经济热点。还有股市低迷，当然这个不包括今天和昨天。货币政策稳健。这些都是房地产运行市场的宏观经济背景。
从大背景上看房地产是平行的，因为宏观经济的环境不支持房地产的快速增长，而实际上就是在这样一个宏观经济的背景下面，中国的房地产市场在过去的半年当中快速增长。所以要进一步分析上半年房地产市场运行的宏观背景。
其一是人民币，根据国际清算银行数据现实，到今年5月份，跟去年年底相比人民币已经了5.6%，相比欧元和日元在过去半年当中比较多，尤其是相比于日元超过了10%，相比于美元，到7月10日的报道是了1.7%，过去12个月里面了3.6%。现在问题的关键是看起来过快，但是卢布对于美元是贬值了，日元也是贬值了。我为什么要讲这个事呢？根据我们的研究，在人民币的通道过程当中，房价总是要上涨的。而我们知道人民币自从2005年7月开始更改，之后基本上就处于长期的通道当中，极少数时间出现稳定或者是小幅的贬值。还有就是房地产市场的宏观调控的政策基本上已经进入了真空期。市场运行是市场本身决定的，而不是政策导致的。这个是我们上半年房地产市场运行的分析。
房地产市场由复苏进入繁荣期
最迟2014年一季度房地产进入短周期衰退期
在过去的半年当中，南京的土地成交达到307亿，相当于过去一年的成交量，二手房的成交，最火的月份超过了一万套，住宅成交突破了四万套，房价上涨6.4%，楼市日光盘涌现。这样的一个市场意味着从复苏进入到了繁荣期。
房地产市场繁荣期的表现是什么呢？为什么说房地产市场像南京这种城市基本上进入了繁荣期呢？首先需求是继续以一定速度增长的，但是房地产的供给逐渐吃紧。比如说目前的库存也就是三万多套，而半年的成交突破四万套，这是不是意味着供不应求？房价和房租都快速上涨。开发商对未来的预期大大提高，他们买地、开发建设的规模进一步的增大。其他行业的企业也会对这个行业特别感兴趣，因为可以说除了房地产之外，几乎没有哪一个行业能够如此赚钱的。因此其他的行业也会积极涌入到房地产行业里面来。
第二点就是房地产市场的预期乐观的刺激下，个人和机构的房地产投资迅速增长。
第三点是房地产市场新开发建设项目和存量房价价格快速增长，房地产投机增加，房地产泡沫膨胀，房地产二手房的成交量超过了新房。既然房地产市场已经由复苏进入了繁荣期，因此可以明确的判断，最迟在2014年的1季度，南京的房地产市场将进入短周期的衰退期。
依据是什么？南京的楼市的复苏是出现在2012年的二季度，当然整个2012年是价稳量增的，根据研究，房价的短周期基本上是两到四年，最长的短周期是四年的话，涨两年。这是判断，不是预测。
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