[摘要] 市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见
政策解读：
鼓励选择货币化安置方式；根据市场情况，加大普通住房土地供应，优化供地节奏，2016年商品住宅用地供应计划不低于500公顷；对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积……为全面贯彻中央经济工作会议和中央城市工作会议精神，落实市委十三届十一次全体（扩大）会议要求，2月25日，我市正式出台《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》（以下简称《意见》），明确将着力供给侧结构性改革，用好政策工具箱，优化库存结构，同时改善供求关系，实现房地产市场健康发展。
一、 着力供给侧结构性改革，提升住房供应体系的质量与效率
化解房地产库存，是中央经济工作会议明确的2016年五大经济任务之一。为全面贯彻中央经济工作会议精神，我市出台的《意见》明确，将着力供给侧结构性改革，提升住房供应体系的质量与效率。通过统筹规划、建设和管理三大环节，提高房地产市场管理工作的系统性。积极化解房地产潜在库存，继续完善住房保障体系，加快棚户区危旧房城中村改造，加快老旧小区整治。充分发挥政府资源的基础性作用，分类做好去库存工作。围绕分类分区域去库存的总体目标，分解落实房地产市场供给侧结构性改革的各项重点任务。
我市的新统计数据显示，截止1月末，全市商品住宅库存682.8万平方米，与近一年以来或往年平均月度销售情况相比，均处于正常合理的区间范围。但是从区域结构看，分化较为明显，高淳、溧水两区库存去化周期分别为17个月和23个月。
“我市房地产市场整体形势在同类二线城市中表现较为突出，总体呈现‘投资稳、销售高、市场活’的特点。具体来看，市域范围内发展具有不平衡性，远郊区库存相对偏大，中心城区供应相对偏紧。”市房产局相关负责人表示。
我市出台的《意见》明确，进一步提高征收拆迁货币化安置的比例，促使区域存量商品住宅去库存。在国有土地上房屋征收过程中，对选择货币化补偿、放弃申购征收安置房及保障性住房，并在签约期限内搬家的，可给予不超过房地产评估总额20%的奖励，引导和鼓励选择货币化安置方式。另外，还将通过使用政策性资金的信贷支持和集中支付，鼓励开发企业给予适当优惠折扣出售存量商品房。而对于库存量较大的溧水、高淳等区，将有针对性地进一步提高棚户区改造货币化安置的比例，控制集中新建安置房，利用市场存量的商品住宅用于棚户区改造。
《意见》还明确，将对库存较多的区域，积极研究适合本区实际的积分落户政策，鼓励人口、产业导入，促进房地产市场健康发展，通过金融、税收等经济手段，并充分利用公积金公转商贷款政策，合理引导需求流向，加大货币化安置力度，研究相关购房支持储备政策。
B、部分未开发用地“转型利用”，释放商办库存压力
统计数据显示，截止1月末，我市商业可售2.9万套，办公可售2.2万套，库存相对较大。《意见》提出，对商办库存较大、去化周期较长的区域，将适度控制新增商办用地的上市和规划指标。商办用房出现阶段性空置的，鼓励和支持各区、园区出台扶持政策，结合产业发展需求，探索PPP模式，发挥政府资源的示范带动作用，吸引企业和产业进入，形成规模化租赁经营，满足现阶段使用需求。
《意见》明确，将充分培育并规范发展租赁市场。探索发展租赁市场规模化经营的有效路径，做好房屋租赁社会化管理工作。利用好我市集聚人才优势以及现有公租房资源，加大房源供应，提高服务水平，努力解决引进人才以及新就业人员的住房困难，进一步降低申购条件，简化配租程序。逐步建立公租房与共有产权保障房对接机制，形成不同保障对象的互补和联动格局，提高保障的有效性和覆盖面。
促进房地产市场健康发展，一方面需充分尊重市场规律，另一方面也要充分发挥好政府的引导和监管作用，《意见》明确，将不断加强市场监管，向高房价和高地价等“说不”。
A、一次性供应量少于3万平方米或领不到销许，坚决遏制 “捂盘惜售”行为
一直以来，不少楼盘即使具备大批量入市条件，但部分开发商为观望市场往往只是以一幢楼节奏慢慢推，价格节节上涨，接下来，这样的开发行为将被喊停。
《意见》明确，根据年度计划指引，分季度、月度及时采集开发企业项目信息，结合土地供应、规划审批、价格指导、信贷投放等情况，合理引导上市规模和上市节奏。为扩大形成有效供应量，适度调整单次上市量，供应偏紧区域普通商品住宅单次申领规模宜为3万平方米左右。“3万平方米不是一刀切，将根据楼盘规模、房屋品质、区域供求关系等区别对待，房产、物价部门将到开发现场查看，如果具备5万平方米的上市规模，开发商只申报几千平方米，他将无法完成价格备案，销售许可申请也不予受理。”市房产局相关负责人表示。
另外，将建立健全开发企业市场交易行为的信用评价系统和失信惩戒机制，开展典型项目成本调查工作，对造成社会重大影响的失信企业实行现房销售。
B、加大土地供应向高地价“说不”，溢价率超45%调竞价方式
近年来，我市土地出让楼面地价屡创新高，对房价上涨推动明显。《意见》明确，将通过调节土地供应稳定市场预期，进一步加大普通住房土地供应，保持房地产用地市场供需基本平衡，今年全市商品住宅用地供应不低于500公顷，特别是在商品住房供应偏紧、库存较少的区域，增加土地供应量，根据市场需求变化灵活调整土地供应计划，尽量满足市场需求；在商品住房库存量较大区域，要减少土地供应量。优化区域土地供应节奏，全年土地供应要保持均衡有序平稳状态。同时，对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。
“土地供应偏紧的江北等地区将加大土地供应量，接下来浦口区就有两个地块入市。”市国土局相关负责人士介绍。
另外，为严格土地出让合同管理，我市将加强商品住宅用地供应监管力度，确保开发企业按时交纳土地成交价款，按时开发建设。加大闲置土地处置力度，打击故意囤地行为，对因各种原因暂未开发的土地要采取有效措施进行消化盘活，增加市场供给。建立土地市场诚信体系，将存在拖欠土地出让金、闲置土地等失信行为的单位列入黑名单，限制参与土地市场竞买。
C、维护买房人的知情权，多种举措抑制开发企业透支房价预期
随着商业性个人住房贷款低首付款比例调整、契税、营业税下调等系列政策出台，我市大量购房需求在短期内集中释放。国内大量开发企业看好南京市场，土地竞拍激烈，地价屡创新高，明显提升房价预期。《意见》提出将指导房地产开发企业按照市场决定价格原则，科学合理定价，切实规范房地产市场销售价格行为。
“物价部门根据《价格法》、国家发改委《商品房销售明码标价规定》等政策，维护买房人的知情权等合法权益，要求开发企业在商品房销售时严格执行明码标价制度，在销售现场公示销售价格，同时公示土地使用起止年限、容积率、绿化率、配套情况等影响价格的重要因素以及优惠条件和优惠幅度。销售时不得采取虚假宣传、虚假折扣、虚假优惠的方式诱导购房者。开发企业与购房者终结算的合同成交价格之外不得收取其他费用。”市物价局相关负责人表示，对社会反映强烈价格上涨压力较大的区域和楼盘，及时开展商品住房成本调查，了解房价成本构成，掌握房价真实信息，督促开发企业根据城市和经济发展，以及居民收入的实际情况等因素，依照市场情况制定合理的销售价格，防止提前透支价格预期，造成房价虚高。对库存量较大的区域和楼盘，指导开发企业合理统筹申报价格，理性定价，加大去库存的力度。
另外，开发企业是否能将毛坯产品改为精装产品，将由职能部门根据有关规定来确定。如能改为精装产品，在我市目前新建商品住房精装修价格由第三方专业机构进行评估，并在销售现场同时公示评估结果。
三、坚持民生优先，年内新开工400万平方米保障房，整治180个老旧小区，提高城市居住宜居性
促进我市房地产市场持续健康发展，须以房地产领域供给侧结构性改革为重点，也须以涉房民生事务为基础，增加市民获得感，共建共享城市发展成果。《意见》提出，我市将进一步加强危旧房城中村改造和住房保障工作力度，2016年实施棚户区改造面积250万平方米，新开工各类保障性住房400万平方米，竣工300万平方米。
将积极探索保障性住房分散建设模式，推进落实对部分可建住宅建筑面积在5万平方米以上的用地出让时，在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房。同时，明确配建保障性住房的建设时序、交付管理条件，并列入土地出让合同。
另外，将加快住房保障体系的转型进程，根据我市实际，扩大保障覆盖率，实现城市中低收入住房困难家庭应保尽保。同时积极稳妥将外地来宁创业、新就业的人才逐步纳入公共租赁住房供应范围。
《意见》还提出，将对我市2000年以前建成的、尚未整治的老旧小区分类实施环境综合整治，2016年整治180个小区，改善既有居住小区内群众的居住条件。以《南京市住宅物业管理条例》出台契机，健全完善物业管理法规体系，加强对业主组织的指导和物业服务企业的监管，逐步建立统一的物业管理市场信用平台和行政监管工作平台；同时健全完善市、区、街道三级物业管理行政监管体系，建立多部门齐抓共管的物业管理监管机制。还将进一步发挥政策引导作用，加强产业化住宅项目的扶持力度，从土地源头推进产业现代化发展。大力发展省地节能环保型住宅，发展绿色建筑。继续做好我市康居示范工程和全装修住宅建设工作，推广住宅性能认定和绿色建筑评价。推广标准化设计、推行部品构件工厂化生产和现场装配化施工，推进住宅一次性装修到位。培育住宅产业化骨干企业，鼓励企业在产业化转型方面的创新发展。
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