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纯洋房!这应该是济南最容易上车的低密度楼盘!

地产下半场2021-07-24 13:09:31

最近这段时间，关于城市建筑有两个重磅消息值得关注。

个就是国家发改委今近日发布的《国家发展改革委关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》，其中提到“严把超高层建筑审查关”，严格执行《住房和城乡建设部、国家发展改革委关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度；严格限制新建250米以上建筑；不得新建500米以上超高层建筑。

第二个就是《住房和城乡建设部等15部门关于加强县城绿色低碳建设的意见》，其中提到“限制县城民用建筑高度”，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。县城新建住宅不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并确保消防应急、市政配套设施等建设到位。

为什么对城市建筑高度进行控制，一是一些城市盲目追求建筑高度，与城市发展规模等不相适应，再有就是消防安全问题，比如突遇火灾，高层建筑救援难度比较大，目前国内大多数消防云梯能达到的高度为53米，相当于17层楼高。

县城控高或许不难，但大城市控高就没那么容易。人口多，城市建设用地有限，这些现实问题导致很多大城市新建住宅动辄二三十层，从表象看，高楼大厦，一派都市繁华景象。

像济南，2019年济南城区出让的87宗住宅用地中，仅有22宗地块的容积率低于2.0，容积率低于1.5以下的地块仅有6宗。

2020年济南城区成交的85宗住宅用地中，仅有17宗地块的容积率低于2.0，容积率1.5及以下的地块仅有7宗。

2021年5月14日成交的108个地块中，住宅容积率低于1.5的只有1宗，容积率在1.5—2.0之间的，只有7个地块。

从这些数据中，我们可以很直观地感受到，低容积率地块占比实在太少。再看当下在售楼盘，别说6层住宅了，即便11层的楼盘，也是屈指可数。所谓物以稀为贵，低密度社区不但价格高，而且备受追捧。所以，即便一些纯18层社区，也打出低密度社区概念，以讨更多购房者青睐。

为什么低密度社区如此受青睐。其实，除了消防安全、高层住宅公摊更大这些因素之外，更重要的是居住舒适度问题。

一些人对容积率或许不太了解，简单来说，容积率越高，建筑密度就越大，同等面积居住的人更多，舒适度就更低。

我们举个例子，一栋33层的高层住宅，两个单元，一个单元两梯四户，这样一栋楼就是264户。而一些多层住宅呢，像6层洋房，1栋楼两个单元才24户；即便是11层，一栋楼两个单元才44户。这个对比多么明显，也经常听一些住高层社区的朋友感叹，小区里乌泱泱都是人，人口密度太大了。

而低密度社区就没有这种感受，像济南东部的低密度社区新鸥鹏教育城，A-5地块占地17744平米，规划8栋楼，总共才176户，这一个地块上的户数，都不如一栋33层高层住宅的户数多。

再进一步讲，低密度社区意味着人均占有的社区公共空间、公共资源更多。比如乘坐电梯，两梯132户和一梯12户相比，很显然高层住宅等待电梯的时间更长，特别是早高峰时间，可能等来电梯而人已经挤满。这种居住舒适度是不是高下立分。

再说采光问题，一些高层社区的中低楼层，常常因为享受不到更多阳光而困扰，甚至有不少光照不达标的居住公寓，能被阳光照射都是奢侈的。而6—11层的住宅，采光往往不是问题。像新鸥鹏教育城，一共1665户，没有一套居住公寓，从这一点也能感受到低密度社区的采光更好。并且，低密度社区更开阔的空间，也没有高层住宅的压抑感。

这些低密度社区的优越性，相信很多人深有体会。所以，同一地段的洋房，往往比高层贵许多。就像很多人说的，谁都知道洋房好，可洋房也贵啊。但这也并非，像新鸥鹏教育城11F产品均价仅10000元/平米，周边高层单价也是10000元/平米左右，不必说全济南市，单就在同一区域内用高层价格买洋房也不是不可能。

更何况，新鸥鹏教育城还是一个纯粹的低密度社区。

小区共4个住宅组团，其中两个容积率1.2，一个1.7，一个1.8。规划的47栋住宅楼，有7栋四层叠拼，9栋6层洋房，31栋9—11层洋房。每一个地块容积率都这么低的楼盘，在济南可以说是凤毛麟角。

像这么低的容积率，多数楼盘往往会规划一些联排、叠拼，但新鸥鹏教育城没有这样做，而是强调社区均好性，主打6—11层洋房，只有7栋四层叠拼，这样可以让更多人有机会住进洋房。

即便是叠拼，也与多数叠拼项目不同，新鸥鹏教育城是四层上下两叠，而市场上更常见的是6层上中下三叠。

单看这些规划，新鸥鹏教育城就已征服许多人，再搭配英伦学院派经典建筑风格，更是让整个楼盘处处彰显着英伦风情的贵族气质。

不只是低密度社区打动人，户型格局也是可圈可点。共7个户型，面积区间106—133平米，可以概括为3个户型，即110平米左右的三室两厅一卫，120平米左右的三室两厅两卫，130平米左右的三室两厅两卫。

这几个户型只是面积不同，以及一卫或者两卫的问题，户型空间格局基本一致，也都是一梯两户设计，户型亮点也是共有。

，所有户型都是三叶草设计，各个卧室相对独立，私密性相对更好；所有卫生间全是明卫，每户均配有新风系统，这个价位能有新风系统难能可贵，并且也是片区内仅有的一家。

第二，所有户型都是南向双阳台，即便晾晒衣服也不影响客厅美观；另一南向卧室即便没有阳台，也有飘窗设计。

第三，所有户型的厨房均在餐厅一侧，可以保证阳台客厅餐厅真正南北通透，相比市场上常见的厨房在餐厅北侧的格局，更有优势。

这三大均好性优势，让居住舒适度大大提升。而窗外的园林景观，更是锦上添花。传承新鸥鹏教育城15年渝派园林造诣，打造英伦艺术园林和多层次立体景观，在社区内部实现移步异景的景观格局，并且规划有健身跑道、儿童乐园等，为社区营造全龄化的活动空间，让不同年龄层次的业主都能找到适合自己的休闲方式。

所以很多人都说，新鸥鹏教育城产品没有短板，是一个放到济南任何片区都很出众的楼盘，简单就是济南购房者的“大众情人”。

其实，不只是产品，新鸥鹏教育城所在的郭董片区，也是一个值得期待的片区。

在济南东强战略下，郭董片区迎来发展新机遇，并且利好不断，工业北高架东延工程可行性研究报告编制已完成招标，不但未来出行更加便利，而且还将加快郭董片区与主城的融合。

郭董片区入驻的项目也是越来越多，2021济南轮土拍郭董片区又有两个地块出让。随着这些项目的一个个落地，区域也将加快成熟。

包括区域环境也将变得更好，像新鸥鹏教育城西侧的虞山文体公园已经建成，公园内的紫藤长廊今年春天还成了网红打卡地；新鸥鹏教育城东侧的杨家河景观带，也在建设中，未来也是东部休闲散步的好去处。这些公园和景观带的打造，将改变人们对郭董片区区域环境差的固有认知，而新鸥鹏教育城也将成为一河双公园社区。

在教育资源上，郭董片区及周边有多所济南的知名学校，如山东省实验中学郭店校区、历城二中、稼轩中学，均在3公里左右的范围。

在新鸥鹏教育城南侧，规划有54班九年一贯制教育用地；新鸥鹏教育城社区内部还配建4300平米幼儿园，这些丰富的教育资源，有助于片区成为济南的教育新高地。

所以说，新鸥鹏教育城不只是一个更容易上车的低密度社区，更有着充满憧憬的未来。

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