[摘要] 新年伊始，楼市成交量依然没有回暖的趋势。统计显示，元旦假期前两天，北京住宅网签总量同比大幅下跌67%。经过过去一年的严厉调控，买卖双方在深度博弈中迎来了新年。业界人士判断，随着市场急剧变化，今年将是楼市调控、房价能否回归理性的关键一年。
（来源：济南日报）时间已来到2012年。回首过去的一年，整个房地产市场交易惨淡，开发商面临前所未有的压力。
新的一年，楼市又将走向何方？不仅消费者充满了疑惑，预备置业者还在观望，就连置身其中的房地产开发商，不少人也在困惑。
业内普遍认为，由于中央高层已明确表态，今年楼市调控政策不会放松，这很大程度上影响了开发商和购房者的心态。目前，楼市购买信心严重不足，开发商的小幅降价也难以激起购买欲望，楼市还在僵持阶段。
多城市延续限购
中原地产市场研究部的统计数据显示，截至2011年12月29日，正在执行楼市限购的46座城市中，已经明确表态继续执行限购的城市已达32座。而至今尚未明确表态是否继续执行限购的14座城市，主要分布在中西部地区。
2011年12月31日下午召开的省住房保障暨城乡建设工作会议明确提出，2012年山东继续实施房地产市场调控，执行住房限购政策，抑制投机性和投资性购房行为。这表明，实行限购政策的济南，2012年将继续限购。
住宅库存增加去化困难
限购政策给楼市带来的直接影响，是成交量的大幅下滑。
中原地产的统计数据显示，截至2011年12月，执行限购的城市，商品住宅成交量均出现不同程度的下滑，限购越严格的城市，成交下挫越为明显。以北京为例，2011年，北京新建商品住宅的成交量同比下滑20%，二手住宅实际过户量同比下降42%。12月份，北京供应的17个楼盘合计提供住宅4616套，其中签约套数仅为460套，签约率不足10%。
此外，限购政策还改变了过去的市场供求关系。
专家表示，2009年和2010年，由于市场行情好，出现了供地高峰。2011年，各地均出现了项目开工潮，新产品不得不于2012年入市。这对已然失衡的供求关系，无疑是雪上加霜。“预计2012年去化速度远远无法追赶大规模新增供应，供过于求的市场状况将深度恶化。楼市库存持续增加且去化困难，房价恐将面临深幅下行调整。”
购房者信心不足
“还是想再等等看。毕竟国家的调控政策已持续一年多时间，效果也很明显。”准备购房的庞先生说，他从去年秋天就开始四处看房子，自己更是天天关注房价的走势和政策变化。看到房价下行趋势明显，决定再观望一段时间。
还有的购房者则担心，自己买房后，房价会接着往下跌。市民韩女士说，去年看到不少人购房后不到半年时间，总房价就“缩水”近三分之一，感觉很恐怖，所以不敢轻易出手。
业内人士表示，由于房价近几年来一直在高位运行，加上国家调控效果显现，使得购房者的观望情绪更浓，加上近期频频出现的房价下跌引发老业主“维权”的事件，都影响了购房者的信心。“去年下半年，开发商大搞促销，部分意向客户已入市。如今，市场剩余的需求大部分为改善性需求，这部分购房者更容易 观望，对房价下探的空间期待也更多。”
投资者正在远离楼市
根据央行近期发布的数据，2011年第四季度，偏好房地产投资的居民占比16.5%，较上季大幅下降7.1个百分点，同时四季度也是房地产首次成为居民投资的非主要方式。“直到三季度，房地产仍是居民投资的方式，但四季度居民投资渠道的扭转，表明投资性需求的主动撤退，投资者心态偏于悲观。随着宏观调控的持续，房地产的投资形势已经从量变到质变。”链家地产分析师称。
专家介绍，影响当前居民投资意愿的因素，一个是2012年调控从严的政策预期，另一个则是房价下行趋势的加剧。国家统计局公布的70大中城市房价环比数据显示，房价已连续两月环比下跌，11月和12月分别为99.86%和99.81%。
开发商持悲观态度
记者调查发现，不仅仅是购房者对今年的房地产市场不看好，很大一部分开发商也持悲观态度。“从一线城市的房价走势，可看出市场的概况。如今，北京、上海的市场均呈现量价齐跌的现象，即便是一向较为成熟和理性的广州市场，由于2011年10-11月份成交量出现了明显下跌，观望和僵持气氛也已经打破，开始向买方市场发展，这更说明今年的整体形势不容乐观。大家的普遍看法是，今年房地产市场仍然是承接下调的趋势。”某大型地产企业投资部人士告诉记者，调控政策持续不变，他们预计今年上半年房价应该会继续在下行通道运行。
未来市场不乐观
记者调查发现，目前，开发商几乎都在缩减新开工面积，以减少占压的资金成本。专家预计，2012年楼市仍将表现为量价齐跌，一批开发商不得不继续“冬眠”，同时，延续2011年趋势，房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代，也即进入房地产企业产权并购重组高峰期。
市场分析人士表示，中央已一再强调调控力度不放松，在目前银行贷款收紧、销售受到考验的市场环境下，如何保证手中有充足的现金流，成为开发商能否平安“过冬”的关键。因此，无论土地投资还是开发投资，开发商都需谨慎考虑，保证在具有充足现金流的前提下进行，做好长期抗战的准备。而在销售层面，房地产市场逐步回归刚需，刚需素来具有追求性价比的特点，因此需在这方面重点下工夫；同时，目前存货量累积到一定高点，竞争压力增加，开发商需转变销售心态，以高品质营造产品竞争力，同时打好营销牌，维持自身平稳发展。
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