地段,是怎样炼成的|石旭升

我对李嘉诚的地段理论，很不以为然。

这倒不是因为本人对名人的清高，而是因为很多人因此常常曲解了地段的含义。他们像念经一样，重复着李嘉诚的话：地段，地段，还是地段······似乎一个好地段总会一成不变，买了这个地段的房子就会一劳永逸。殊不知，地段的价值一直都在变，昨天还是不看好的地段，今天可能已经价值连城，反之亦然。

比如河西今天的价值，就取代了新街口。

一个同样年代的二手房，如果在新街口能值三四万，而在河西，可能就值五六万了。可是当年就有很多人还看不起河西的地段呢。再说了，同样是河西，也千差万别啊？对不对？所以啊，不应该人云亦云的说地段，而应该动态的的看地段，看看地段是怎样炼成的。我觉得一个地段的价值，是由规划炼成的，建筑炼成的，人气炼成的。

规划炼成的

我在前不久写过一篇文章，叫《南京城，从“为首的”时代，走进“为核心的”时代》，说的是南京城市的核心，就像一个十字架。这个十字架是变化的，移动的，旋转的。上一个世纪，黄金十字架是在新街口，新世纪的前15年，这个十字架逐渐变大，并且向西南游动，移到了河西；而近两年，由于南京进入了跨江时代，这个十字架还在变化，继续变大，继续向西南方向移动，而且顺着长江的方向旋转了。长江两岸，逐渐形成人们趋之若鹜的漩涡，抑或是吧。

从地图上看，鱼嘴和龙江长得很像，而未来的拥堵可能有过之而无不及。

我这么啰嗦的老话重提，只是想说，城市规划，正在改变地段价值的走向。新街口是老规划，有上百年的历史，而河西是新规划，10多年前还是一片稻田。崭新的城市，就像一步新车，当然好开。关键是，如果这部新车的动力好，配置也高，那就更加不能相提并论。河西和新街口的不同，首先在于道路宽阔，路网发达，绿化丰富，而且看不到电网，所有网线都是走地下通廊走的。而河西的公共配套，包括商业、教育、医疗、体育、休闲等等，也是一流的。

当然，说到河西也是要分左中右的。河西分成河西北、河西中和河西南。我在前不久还写过一篇文章，叫做《南京住宅跨江时代的三级跳》，在说南京城市的逐级升级。三级跳，从主城跳到桥北，从河西跳到浦口，从鱼嘴跳到浦口南。而且，从河西来说，也是从北部向南部跳跃的，从北部龙江跳到中部CBD，再从中部CBD跳到南部鱼嘴。现在自审，觉得表述上欠妥。虽然说河西在自北向的南跳跃是没错的，但是，说从中部CBD跳到南部鱼嘴，是一次升级，就不妥。

因为，从中部CBD跳到南部鱼嘴，在规划上，就是一次“倒退”。鱼嘴相比CBD，建筑密度在升高，绿化面积在减少，公共配套在减少，道路等级在降低。特别是道路等级，原来河西CBD那种小街区形成的高密度，在鱼嘴已经不见踪影，剩下来的是粗放的道路系统。而更让人头疼的，是鱼嘴是一个城市边缘，有“死胡同”的意味。如同现在河西北部的龙江，拥堵的原因，是因为建筑密度太高，而且处于城市的“死角”。

从地图上看，鱼嘴和龙江长得很像，而未来的拥堵可能有过之而无不及。正因为此，河西中部未来一段时间，都会是南京市的。所以说，规划决定一个地段的成败。而南京是一个多组团的城市，组团各有千秋，但是看看规划的等级，就能知道购买这个地段值不值。

建筑炼成的

我对李嘉诚的“地段理论”不以为然，还有一个理由。就是我认为，是地标成就地段，而不是地段成就地标。一个很不错的建筑，如果过分强调地段，反而让人感觉可能建筑一般，说地段，只是想沾地段的光。所以，好建筑是不该过分强调地段的。河西，如果没有一个个建筑精品，就不能说是一个好地段。而河西价值的提升，是因为一个个精品让人眼前一亮。因为建筑是一个空间的艺术，包括交通空间、休闲空间、环境、配套空间、户型空间。一个的建筑，首先是因为它创造了宜人的空间。而有了宜人的空间，才能成就好地段。

前些天公开案名世茂天誉，被文人墨客们广泛赞誉。当天，开发商也发布了一段60秒的视频，叫《未见的南京》。真可谓，未见其人，先闻其声。我翻看了有关世茂天誉长长短短的新闻和消息，见到的都是“未见的南京”。我不想见到却又未见，倒是想看一看世茂天誉到底长的啥摸样？是沉鱼落雁？还是闭月羞花？抑或是“天上掉下个林妹妹”？

于是我就去了南京江东中路和集庆门的交界，在这个即将集聚“新新地标”和“新新人类”的项目现场，一探究竟。世茂天誉作为未来河西CBD的地标，是值得期待的。因为它企图打破空间的局限。也就是他们提出的“无边界”。

首先，世茂天誉从整体规划上来说，是无边界的。各种业态，通过有机的道路串联起来。如果你在世茂天誉拥有一套居所，你可以自由的出入超五星级酒店、摩天写字楼、高级购物中心和服务式公寓，由于建筑交通组织追求的“共享理念”，整个55万方建筑中的所有功能，几乎都可以归你使用。而TOD式的交通体系，还能便捷的通达城市内外。这样，就让交通这个生活的重要组成部分，被压缩为零。

除了丰富的空间使项目的居住、办公、商业和酒店在空间上相互串联，还有一个更能使项目串联为一体的，就是服务。整个项目享受“超五星级酒店”的尊贵服务。正因为有了好的空间，还有好的服务，地段才可能。

过程方案

世茂地产，是一个生产中国地标的开发商。中国很多一二线城市的地标，累次被世茂刷新了“中国高度”。前不久他们又在上海佘山“不比高度比深度”，打造了一个深埋地下88米的世茂深坑酒店。是否，中国的地标都玩腻了，这次世茂天誉这次要玩一个“不比高度比宽度”？

或许，这是源于“世茂天性领先”的口号？或许，是因为这个地块是地王地块，楼面地价高达1万6，做豪宅被也是逼无奈吧？反正，这次是卯足了劲，摆出一副“前端趋势者”的面孔。他们纠结了世界上设计师齐聚南京，包括规划顾问伍兹贝格、交通顾问MVA、景观顾问雅邦，也够全球视野的了吧？或许，这个将要成就着河西CBD的价值。

人气炼成的

正在建设的世茂天誉，周边的房子，比新街口贵了一大截。比如，德基广场边上有一个叫“凯润金城”的房子，交付了3、4年，报价只有3万5-4万，行内人说，这样的房子如果搬到河西，怎么也要买到4万5。而河西北部龙江的二手房，一般最贵的也不超过4万5，而河西CBD周边的二手房，最贵的就要超过6万。而鱼嘴的二手房呢？最贵的却不超过5万。说明南京的人气，在向河西中部集中。而日益增加的人气，也在提升地段的价值。高房价，把一般收入者阻拦在区域之外，反向提升了河西地段的价值。

而精英人群的集聚，更加直接的提升地段的价值。河西CBD本身的政府行政中心、金融机构、产业园区，也在提供源源不断的人气后盾。推助的产品不断涌现。比如前几天，世茂天誉的豪宅户型户型在我眼前一晃而过，但却给我留下几乎是“震撼的印象”。

独立电梯，将这个豪宅的平面“一破为二”。一边是会客空间，一边是居住空间。电梯两边可以分别设码开启，会客空间和居住空间几乎没有任何关系，客人似乎到你家来过，又好像没来过一样。但是，二者又不是完全割裂的，因为二者中间有艺术长廊连接，可以做到动静自如，却又游刃有余。至于景观面、横厅、露台和天幕视野，都能让人感受到大尺度的空间。世茂天誉发誓要打造“塔尖恒产”，当然也就会聚集更多的人气，炼就这个地段的价值。

过程方案

我还在开发商那里，观摩了景观模拟，不敢相信，这个建筑虽然不是南京的建筑，却能看到南京的任何地标。包括紫金山、玄武湖、鼓楼、新街口、长江和老山。这或许源于开发商的“270度的观景面”，或许源于开发商的“共享理念”。反正，开发商把不能做到的事情，做到了。却又不是空穴来风，我们在世界豪宅纽约432 Park Avenue那里，就能找到世茂天誉的影子。

世茂天誉300米摩天写字楼、260米行政公寓，对话全球金融资本，而150米的天际住宅，感受塔尖生活品质。如果你来世茂天誉做客，你可以享受四重会所，包括空中私人会所，园林泛会所，星级酒店泛会所，健身及水疗；如果你来到270度的观景客厅，看到南京遥远的天际线；如果你来到“家”的那个部分，你会发现社交厨房，精品餐岛，景观餐厅，还有天际套房，双衣帽间，七星级卫浴空间。如果这样的房子，吸引了更多人的目光，你才能真正感受到一个地段的价值。

或许，一个好地段，既是一个“物场”，也是一个“钱场”，更是一个“人场”，是一次融合。无论是怀旧主义者，时尚爱好者，抑或是未来探索者，都能在这里融合。但愿即将公开的世茂天誉，早一点从“未见的南京”，到“看见的南京”，乃至看见的中国，看见的世界。也期待，世茂天誉能给这个地段加分。