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对于大多数人来说，看一个小区房价多少，很喜欢上网查一下二手房均价。一些网站也喜欢搞一个小区房价排名，5万以上的，4万以上的，3万以上的，各有哪些小区。近日，各路大咖论剑南京楼市，其中不乏利用同一小区二手房成交房源的价格来作为论据，判断市场是涨是跌。
那么，这些常用的评估和比较房价的方式是否靠谱？经过长期观察和积累的经验，在此做一个解读。
壹 | 小区均价数据是否靠谱？
多数人参考的小区均价，主要来自于链家、365、安居客等等。
其中，链家作为中介，其数据是基于自身挂牌和成交房源的综合。好处是：链家的房源都是真实的，且综合参考了挂牌和成交；坏处是：链家一家中介的房源数量样本有限，部分冷门小区甚至没有挂牌或成交房源，市场上挂牌在其他中介或者个人挂牌的房源无法统计到。
安居客、365等属于房产平台性质，里面的挂牌房源，囊括了各家中介和个人的挂牌房源。好处是：房源样本数量很大，几乎每个小区都有不少挂牌房源。坏处是：房源重复挂牌的数量巨大，一共只有2000户的小区，有时候挂牌房源量居然达到1000多套。因为各家中介真抢客源，虚假挂牌房源（故意挂低）的现象也很多。而且，这类平台的数据无法体现出成交价。
还有一个重要问题，是上述几种数据都难以化解的，就是同小区不同类型房源带来的均价数据偏差。大概有六种情况：
一是同小区存在产权性质不同的房源。如杭州的豪宅绿城蓝色钱江，70年住宅部分售价可达10万每平方左右，其40年公寓部分售价仅在每平4万元左右，将所有房源综合测算，数据就会存在明显偏差。
二是楼盘存在别墅、洋房、高层、底商混合的情况。这几类房源单价差距极大，如果放在一起算平均数，参考意义不大。但有些小区将这几种物业细分为不同的子园区，如果房产网站分开统计，效果会好很多。
三是楼盘属于毛坯或者毛坯与精装混合交付。毛坯房有些业主直接出售，有些会装修、使用后带家具出售，这样小区的均价就会受到影响，比如毛坯房源挂得多了，容易造成小区均价下跌的假象，豪装房挂牌多了，容易显得房价上涨。
四是楼盘存在一些顶跃、底跃、部分挑高、景观（如江景）与非景观混合的情况。
五是素。总价包含普通住宅价值+学票价格。由于同一时期学票价值是恒定的，小面积每平米所含学票价格高，大面积则较低，所以均价差距很大。如果同一小区小面积挂牌多，均价必然高企，大面积挂牌多则反之。（后面还会详细分析）
六是部分二手房源存在的满二与不满二的税费差别，会对小区均价产生影响影响。比如次新小区交付满3年后，多数房源开始满二免收增值税，房价会有额外3%-5%的提升。
所以，楼盘均价里的门道还很。如果买家想看看某套二手房性价比如何，绝非简单地比较小区均价就能得出结论，不然一不小心就被套路成了接盘侠。
贰 | 小区之间价格如何比较?
（横向比较）
多数人比较小区之间的价格，就是将均价放在一起比一比，得出哪个小区贵，哪个便宜。
既然看了上述那么多种楼盘均价统计带来的偏差，我们现在也应该知道简单比较是不可取的。
在此就不逐条赘述原因了，采用更有实际意义的举例子方式：
仁恒江湾城是河西比较有代表性的高端楼盘，365上显示二手房均价为57177元；苏瑞茗芳苑是同属河西的奥西北次新楼盘，可能很多人还不太熟悉，365上显示二手房均价为55732元。看上去小区均价大差不差，处于同一档次。我们再看一下两套具体的挂牌房源：江湾一期143平方，总价786万。单价54965元；苏瑞133平方，单价63910元，总价850万。
看了以上数据：
一个本地人说，苏瑞茗芳苑，学区也很一般，还卖6万多高于江湾城1万，肯定是虚高。
一个外地人说，苏瑞茗芳苑是与江湾城齐名的河西豪宅。
看完户型图，就明白了：江湾城一期这一套143平3室2厅2卫，两房朝北，一房朝南，得房率和户型都比较一般；而苏瑞茗芳苑这一套133平却有4室3厅3卫带衣帽间、连体阳台和顶楼露台，贵也有贵的道理。
也就是说，苏瑞茗芳苑单价高，因为得房率超高，性价比并不低；但是也正因为此，茗芳苑的单价高不能证明它就是比肩江湾城的豪宅，而且江湾城的均价数据57177元，是一到四期的综合均价，其三期和四期户型定位才是真正偏豪宅，均价在6-7万。
叁 |同小区均价是涨了还是跌了？
（纵向比较）
还是举例子。我们看链家上成交相对活跃的一线小区“南师大西山”。今年3月5日成交一套单价65880元，9月11日成交一套单价高达92134元。有人说，不得了，仅仅半年又涨了40%，真的是这样吗？
首先，要总结出的定价模式：
同地段非单价X 面积 + 学票价值 = 总价。
注意：这里的非单价，是彻底没有学区的价格，不是有个二线学区小区的单价，因为我们已经把学票价值单独测算了。
我们看到，这两套成交的房源分别是：42.33平，390万，单价92134，无电梯中楼层；72.86平，480万，单价65880，无电梯高楼层。根据“同地段非单价X 面积 + 学票价值 = 总价”公式，可以得出：
（1）同地段非单价X 42.33 + 学票价值 = 390万；
（2）同地段非单价X 72.86 + 学票价值 = 480万。
用（2）-（1），得到同地段非单价X 30.53 = 90万，测算出同地段非单价约为29500每平米。考虑到两套房源楼层不同，480万那套由于是无电梯的高楼层（不排除顶楼），预估有10万的折价，即如果是相同的中楼层，成交价大概是490万，校正后测算出同地段非单价约为32800每平米，与附近的上海路小区、陶谷新村等弱价格相当（数据显示附近弱半年内价格也以持平为主），估值是合理的。
也就是说，今年3月份和9月份成交的这两套南师大西山，性价比是相同的，虽然单价相差将近3万每平方，但是并不能得出这半年间大涨的结论，反而证明价格基本上是稳定的。无独有偶，我们发现早在2015年12月该小区就成交了一套单价高达57693元的房源，如果简单对比今年3月成交的单价65880的房源，看似整轮两年牛市仅涨不足20%，实则也是不同面积单价直接比较带来的误判。
总之，比较小区房价的变化趋势时，要尽量选择面积、户型、楼层、装修情况相当的房源比较价格。如果是比较小区均价，也要保证纳入统计的房源量较大，不然小区均价的波动可能来自于挂牌或成交房源的类型不同，而不是房价本身的涨跌趋势。
“惊呆！河西豪宅跳水，湾四跌破6万”——（低楼层无江景）
“捡漏！润江送院子卖3万”——（面积大且一半是地下室）
“逆转！苏州某盘加推价格打六折”——（前期是住宅，后期加推40年酒店公寓）“疯狂！成交价破10万拉升40%”——（小面积不能比较大面积）
只有懂得各个盘的具体情况和各种房源内在逻辑，看透括号内的深层次原因，才能不被各类耸人听闻的标题党所迷惑，追涨杀跌，或者人云亦云。想要了解市场的真实趋势，选到合适的性价比高的房源，避免被套路带到坑里成为接盘侠，还需要做好研究。
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