居住江宁，如何买房？

| 阳光：南京城记主编，研究城市、楼市及教育，微博江苏/南京房产咨询排名第1

问：小孩两岁三个月 ，现住岔路口名嘉佳园（南部新城 南站附近 ），新南京人，104平大两房，全款购的二手房，满三年，本人在吉庆家园附近上班，考虑小孩上学，看了拉小银小和树人的房子，在兼顾投资和学区方面有纠结，想住新一点的房又想有好学校手上有一百万现金可调配。初步决定等河西南五矿附近的房子，周末又看了河西南金地和绿地的房子，置业顾问说金地的房子密度相对低 以后得学区也不会差，我所有的情况大概就这么多了，请问阳光老师 我该如何考虑自己的住房安排呢？是以房换房 还是过两年再买 亦或手上的不动再买个别的？

阳光

壹 | 你的情况

基本情况：孩子2岁多；104平的2房，名嘉佳园；吉庆家园附近上班。需求：紧接着的小学教育；自住；保值。

名嘉佳园单价2.7万/平左右，280万吧。江宁岔路口，104的2房，其实蛮“奢侈”，要记住：好的小区才适合偏舒适性的户型。普通小区该户型不实用，增值相对慢。

吉庆家园附近上班，到哪儿都近，通勤不算是太大问题。

贰 | 情况

拉小、银小、树人等。

（1）树人。首先排除，树人学区重在树人初中，小学目前普通，不符合你需求；（2）拉力琅等，属于双学区。总价基本都在400万以上，代价大，很难买到合适的；（3）汇文、银小等，双学区，面积小、低总价的也存在。这个够得着，300多买到。但确定毕其功于一役买这种吗？一般而言，家里就一套的，要谨慎考虑，是否全身心全资产投入到这种，因为只是一个起步，以后还得付出昂贵的大量的课外培训；（4）“芳凤+29中”，“科睿小学+汇文初中”如佳和园，诸如此类，价值被挖掘，需求渐旺，单价都上来了。总价和（3）的分析近似，如果购买的话，要考虑清楚。

叁 | 河西南个盘分析

河西南板块，楼盘众多，看起来同质化，实际上各楼盘还是有微妙区别的，适合不同人。

（1）“银城+汇文”，河西南板块，楼盘众多，看起来同质化，实际上各楼盘还是有微妙区别的，适合不同人。（1）佳兆业城市广场：河西南外的小学+初中，与五矿崇文金城一样，都是最稳妥也是距离学校最近的楼盘，上学方便。户型层面，佳兆业偷面积较多，非常紧凑。87的小3房、126的4房，总价不夸张，但功能实用，投资、自住良品。这种属于典型的“中产盘”，适合的人群广；（2）五矿崇文金城的特点与佳兆业差不多，140的4房、170的大4房，还有110的小3房。五矿和佳兆业的优势在于：距离学校近、距离河西生态公园近、距离以后的综合体商场也不远；（3）朗诗熙华府。品质也不错，相对而言，偏舒适的户型设计，比如140为3房。3.0的三恒系统自住很舒服；（4）升龙天汇。开发商略神经兮兮。但楼盘、配套及小区，还行吧；以上属于河西南南外侧，优势是：配套足；人气足；学校密集；短板少，适合多数人。“窄马路、密路网”的规划思路，有人担心堵，这是事实，这种城区规划适合“公共交通+步行”。河西南另一侧，为海峡城、金地风华、华侨城绿地海铂滨江（华侨城拿地，部分住宅地块给绿地操盘）。（5）海峡城：住宅清盘；（6）金地风华：与正荣财富中心一样，都是“住宅+商业项目”的配置。从居住舒适度上，要弱于绿地海铂的纯住宅配置；

（7）华侨城绿地海铂：首开，三房：118㎡（234套）、133㎡（114套）、145㎡（56套），四房：150㎡（58套）、155㎡（60套）、180㎡（60套）。品质还不错，各面积段兼顾，也是瞄准的是相对主流的需求与人群。这一侧的学区大概是一中配置了。相对而言，学区属性没有河西南外侧那么密集。但优势也是有的，比如靠近江东路、扬子江大道，交通的快速通达性要好于另一侧。

肆 | 河西南分析

关于居住密度，整个河西南板块2.75左右 （海峡城部分3.0）。总体而言，密度不低，但对于板块，另外有密集的公共交通（有轨电车2条+3条地铁）、公园和商业配套，“均摊”的话，整个板块的规划人均面积很高，达到141平。远远超过传统主城。这就意味着人均占有的城市资源多——而且河西南的各种资源配置级别还蛮高。

阿里巴巴江苏总部，有人说不算什么。但比起其他公司，还是可以的。小米的华东总部也在河西南，地铁“永初路”旁，佳兆业附近。而腾讯的江苏总部，大概率也在河西南或江心洲。接下来，还有其他林林总总的互联网公司入驻。

这个区域相对比其他新城区，金融、总部及公司层级，有一定优势，且资源落地的确定性最足。未来的发展，不会差——这是很保守的说法。

伍 | 实际操作

好归好，怎么买？

烧烧香、摇摇号。大家都想要河西南，目前权贵与普通人一样的机会，因此也是机会。

河西南，接下来有开盘，10月底、11月、12月。

（1）从符合你的需求看，佳兆业五矿侧最符合，学校、居住、公园等配套齐全，而且学校都已经招生了；（2）从实际操作看，不管河西南什么楼盘开盘，你都要去摇号，能买到哪个就哪个；（3）如果摇号买到了，可能8成首付，怎么办？没干系，先买到，然后才卖名嘉佳园。还有一个思路，因为你的名嘉佳园没有贷款，也可以很快做抵押，这样满足资金需求（暂不卖房的前提下）；（4）名嘉佳园这种房子，属于“三无小区”，无学区、无品质、无地段。因此，未来增值的优先级弱于其他更优楼盘。你要卖掉，用来做优化，现在就是机会，不要等几年。

河西南、南部新城（如绿城深蓝、万科楼盘）、江北新区的新盘都可以考虑，辛苦点，都去摇号。

如果统统买不到，怎么办？

还是要做置换。不妨考虑第2节提到的，需求层面，总要图一样。具体操作：a.优先购买上述板块新房；b.需求上，要么满足“自住+学区”，要么图一样，满足“学区”；c.操作时间，现在就开始，不必等2年后。

从阶段上，一个人到城市，成家立业，从自住到学区再到改善+投资的自然阶段。这就是人生之进阶，虽忙碌辛劳，然而方向既定。房产/资产的优化与腾挪，适合在这个框架内进行，不要试图跳跃，在基本需求没有满足的前提之下，贪图“投资”带来的伪快感，要付出代价的。

陆 | 把握的观念与原则

对于优先级劣后的房产，在平稳状态下，要坚决“杀掉”，战略上做清除，战术上把握节奏，不要卖在低点就行了。

优先级高的房子，涨的时候涨得多，跌的时候跌得少。优先级低的房子，反之。

因此，在家庭房产配置上抓住两点考虑：（1）这个房子满足了家庭什么需求？（2）这个房子的资产优先级如何？

通常，做一个楼盘推荐，或简单的说，这个楼盘好或不好，其实毫无意义。

真正的房产咨询是一项很复杂的过程，涉及到对具体的家庭资产/收入/未来变化、不同的需求分析、地段发展优先级和楼盘特质的综合分析，达到“适合”的量体裁衣标准。因此，本质上是一种咨询，提出问题、阐释问题、解决问题，与IT咨询、管理咨询相仿。

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