江宁房价指南

壹

时光飞逝，恍然如梦。

江宁从曾经南京南郊的城外之地，到撤县变区，与主城融为一体；从当初的县城风貌，一跃成为与南京主城齐头并进的都市繁华、产业园区的大气整洁和全域旅游的山清水秀。

江宁主要建成区位于南京主城南部，从北部的南京南站到南部的禄口机场纵贯线是江宁发展的主轴，三条地铁线路贯通南北，百家湖商圈也形成了仅次于新街口的大型商场集中区。

凭借南京交通门户及区域面积的优势，江宁的园区经济和制造业发展领跑全市，经济总量全市，甚至比肩苏南强县市，江宁的上市公司数量也高居南京各区榜首。

这些因素也为江宁房价提供了重要支撑，如今的区域房价早已走出低谷，接近于全市平均水平。

交通：地铁1号线、3号线、S1号线

商业：景枫KINGMO、江宁金鹰天地、21世纪太阳城、江宁万达广场、同曦万尚城、砂之船、百家湖1912等

医院：同仁医院

贰

江宁内部的细分板块众多，从开发的岔路口、河定桥、百家湖和东山老城，到三山——将军大道沿线，再到九龙湖、方山大学城，再到仍处大力发展阶段的上秦淮、青龙山、淳化、正方新城、江宁滨江、禄口等相对更远的区域。

江宁区的品质次新楼盘主要有：万科金域蓝湾、万科翡翠公园、朗诗玲珑屿、中航樾府、保利中央公园、新城九龙湖等。

这些楼盘的二手成交价普遍都达到3万元以上，其中位于百家湖周边的前四个项目价格更高，精装修普遍达到35000-38000元，九龙湖的保利和新城价格在30000出头（装修好的更高些）。

江宁其他大多数成熟区域的二手房源价格在25000元每平米左右，根据房龄、装修情况等有所不同。

但是，从成交数据上看，江宁普通住宅的中小户型更受青睐，大户型往往有比较明显的折价，这一情况与河西和仙林还是有所差异的。

叁

江宁区域房价的另一大特点是总体单价差距都不大，但是房屋总价差距较大，居住品质的差距主要体现在总价上。

品质一般，但紧邻地铁、生活便利的南方花园小户型，成交单价也达到了28000元，部分品牌次新小区的大面积户型，也在这个单价左右，而一些不错的别墅房源，单价上看也几乎一致。

主要原因分析：

1） 江宁大部分地区比较生活化，开发时间较长，成熟度较高，轨道交通便捷，但是新房和老房混杂的情况比较多；

2） 江宁居住人口以本地人口、区域就业人口及工作在主城，安家地铁沿线的人口为主，大部分为中等收入人群。高端客群则比较青睐别墅产品。江宁是南京别墅供应量较大的区域，主要集中在将军大道——三山和方山、百家湖等地；

3） 江宁缺少学区，因此没有因学区带动而单价特别高的区域；

4） 候鸟区域特征明显。即年轻家庭在江宁置业，生儿育女，孩子到了教育年龄时会更多考虑学区因素，从而不得不搬到主城或河西。从而产生阶段性的换房需求。

江宁成熟区域内置业的思路其实很清晰，单价差距不大，无论是刚需置业还是改善需求，都要选择与自身需求点契合的小区（主要是总价和交通），与小区档次匹配的产品户型。

较老小区的中小户型；品牌小区的中等户型；中端别墅的低总价产品；高端别墅有钱任性，户型随意。

此外，江宁的青龙山国际生态城和淳化板块，还需要一定时间的资源投入，定价与销售情况也已经充分体现了大多数人的预期。

远郊板块如正方新城、上秦淮、禄口、滨江等，长线看也有价值，但以跟涨和补涨为主；而江宁的麒麟部分、青龙地铁小镇部分，因为与江宁核心区相距太远，后续我们将与麒麟、仙林等一并分析。

总体而言，江宁房市的重要特点是：上有瓶颈，下有强大支撑。

肆

江宁的过去

在建中的莱茵东郡

百家湖

秦淮河

‍

江宁的现在

网友：nevins

网友：Charlie youny

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