目前市场政策温和，利率有望回落，物价局限涨限降双管齐下，地方财政有意愿为土拍托底。虽然是否触底没有定论，但市场的下行确实到了一个缓坡。此种较为温和环境之下，年底南京市场也迎来了小高潮。
就在日前，城北迈皋桥老盘中铁建青秀城领了销许，精装单价2.9万（前期毛坯2.4万），毛坯改精装涨价成功。
在物价局“严控房价”大环境之下，参考根据中国房价行情网数据，2018年12月南京新房均价29688元/平。南京主城区中房价拼命冲破2.5万直奔3万而去，2.5-3万/㎡这个价格区间变得越来越拥挤，上秦淮、方山大学城、江北高新甚至淳化板块随着越来越多的现房销售楼盘的上市，价格也在向上挣脱。
甚至某些板块老盘已在2018年底之前清盘，房价直接跨了一大步，宣告全面步入2.5万+/㎡的行列。
理论上来讲，年底放量让购房者的选择性更多，而且现在买房的基本都是真的刚需，用来住的。但不得不说，在南京，3万/㎡的房子好找，2.5万/㎡以下刚需系列新房，是真不好找：
1、江北：江浦2.5万毛坯还有寥寥的几个，桥北、高新毛坯2.2万还算好找，精装2.5万不好找；
2、燕子矶：还剩下洺悦府、海赋尚城尾盘，保利国际社区还剩最后1栋楼，都是毛坯交付，接下来燕子矶新房开始告别毛坯，价格也直奔2.8万；
3、麒麟：也要毛坯2.6；
4、地铁小镇：目前也数不出来了；
5、仙林：华侨城翡翠天域，精装不到2.5万，这个可以算；
6、板桥：石林云城，精装2.5万，这个也算；
7、淳化：还有2个尾盘；
8、江宁大学城：中粮祥云最后一栋楼王，放风也要提价，预计精装2.8万；
9、正方新城：绿地理想城，孤盘；
10、青龙山生态新城：2.4-2.5万左右，精装，全在这了！
时间难以倒回，南京房价已然在2018年定型。
丨壹
2015年-2018年，南京拍出了不少2万+的地，青龙山板块侥幸逃过，19476元/㎡戛然而止，可能也因为这个原因，青龙山是南京切切实实还守着限价的板块，2.5万的红线，目前区域房价，带装修2.56万。
板块内新盘不算少，除了已经加推过的融侨观澜、金茂悦二期，马上还有计划的有江宁金茂悦、朗诗玲珑郡。
前两天，青龙山生态新城卖了一块地包含幼儿园，金茂拿的，就在纯新盘朗诗玲珑郡旁边。
目前朗诗玲珑郡已经公开了售楼处和样板间。值得一说的是，朗诗玲珑郡是继江宁品质标杆项目朗诗玲珑屿之后，朗诗打造的又一“玲珑系”新盘。
项目前身为青龙山G62地块，楼面地价14435元/㎡。共规划9栋25F高层，共860套精装绿色科技住宅，及2栋2F商业楼及相关配套设施。
共分为2期开发建设，整体交付。其中1、2、3、4、6号楼为一期，5、7、8、9号楼为二期。除了8号楼是两梯三户之外，其余楼栋全部两梯四户。预计交付时间2021年8月。朗诗物业1.9元/㎡/月。
NO.2丨贰
朗诗价值：延续了朗诗一贯的科技住宅特色，全新升级的科技系统，包含24新风系统可除霾过滤，双层中空LOW-E玻璃可隔音降噪，外遮阳卷帘可随心调节室外光线等，为业主打造一个无污染的绿色居住环境。
详细来讲，朗诗用了18种科技手段：
? 健康
1、高效除霾：尘霾难破重围，多种污染物隔离在外。
2、卓越过滤：PM2.5过滤效率可达90%
3、24新风：风量时约2全屋换气一次，室内空气清洁新鲜
4、精装系统：朗诗升级环保装修，安全躲过“十面埋伏”，绿色用材呵护全家健康
5、外围护系统：连续闭合具有阻断空气渗透的外围护结构，造就高保温性、高气密性的健康住宅
? 舒适
6、分室控制：户式化分室制冷制热系统，随用随开，温度适宜，舒适自然
7、隔音降噪：双层中空LOW-E玻璃，隔离外部噪音，还原舒适宁静
8、同层排水：夜半沉睡，不再被邻里马桶冲水叨扰清静
9、微正压环境：空气流向把控，有效降低厨卫异味进入房间
10、外遮阳卷帘：随心调节光线强度，“白天也懂夜的黑”
? 智能：
11、环境可视：随时监控室内温度、PM2.5，健康生活随心可见
12、情景模式：离家/居家/睡眠/聚会，四种模式随意切换，开启自主智慧生活
13、集成设备：智能集成朗诗系统控制屏，整合户内安防、可视对讲、物业公告，贴心守护
14、一键开关：全屋灯控一键启停，归家外出智能控制室内光照
? 节能：
15、行为节能：系统灵活控制，根据人性化需求自由开关，实现行为节能
16、高气密性：整屋换气次数2.0次/h，减少能量渗透、减少碳排放，保温节能省电省心
? 环保：
17、新风热回收：热回收效率可达70%，有效降低建筑建筑供暖制冷能耗
18、绿色供应链：从原材料开采源头到消费终端等环节入手，打造全生命周期绿色建筑技术体系
整个系统，通过朗诗系统控制屏，室内的温度、PM2.5这些所有的指标全部集成显示，实时反映室外对应的指标。业主可以通过它随时掌握家里数据和信息，调节各项指标，根本不惧雾霾天。同时朗诗后台也将掌握到所有数据，进行优化，升级的系统不同于以往的是，可以随用随开。
除了新房品质的保障、自住的舒适度，朗诗的品牌价值最直接的体现在二手房价格上，百家湖朗诗玲珑屿就是的例子。
交通方面：项目位于江宁青龙山国际生态新城新润路附近，距地铁12号线上坊站约1公里，12号线可与S1号线以及规划建设中的地铁5号线和10号线二期（预计2019年年底建成）可进行无缝换乘。
项目距离新街口直线距离约12.5公里，距离南京南站约8公里，4公里即可江宁万达核心商圈。
商业配套：临近东山商圈、江宁万达广场等。青龙山国际生态新城内部核心地段还规划了70万方集商业、办公、酒店、公寓等多元业态符合的一站式生活中心。
教育配套：板块内现有琅琊路小学江宁分校、上坊小学、上坊中学、东山外国语学校，目前琅小直属分校已于今年9月份如期开学。未来规划有幼儿园5所、小学3所、中学1所，后期计划引入南京知名的中小学以及知名国际学校。
医疗配套：临近江宁中医院、江宁人民医院、江宁区第二人民医院、江宁医院湖山路院区。
其余配套：项目西面隔着一条马路是石马公园。与长深高速之间，隔着深业72项目，不用担心马路噪音的影响。
NO.3丨叁
户型解析：主力户型面积88㎡、112㎡、117㎡、124㎡。
88㎡三房两厅一卫，是目前南京市场上比较常规的刚需户型，主要分布为3、5、6、7、9号楼中间户。三室两厅一卫的户型比较方正，全明户型；餐厨一体，餐客一体，空间化使用，动静区分，干湿分离，客厅南向观景阳台，主卧带飘窗，阳台计一半销售面积，飘窗不计面积，居住舒适度高。
（88㎡）
117㎡与88㎡布局一致，舒适度更高些。主要分布为1、2、4号楼中间户。
（117㎡）
124㎡户型有两种，C1户型为1、2号楼边户，5、7号楼东边户，C2户型为3、4、6、9号楼边户。
C1户型：三房两厅两卫，三开间朝南，双卧带飘窗，南北通透，L型厨房，明厨明卫。
（124㎡C1）
C2户型：三房两厅两卫，双卧朝南带飘窗，U型厨房，明厨明卫，横厅设计。
（124㎡C2）
一期交付标准：
样板间组图：
88㎡
结语
朗诗玲珑郡优劣势比较明显。
优势：
一是价格，当然也是目前整个板块的优势；
二是科技系统；
三是整个板块的未来潜力，朗诗、金茂、中南、融侨、深业等品牌房企扎堆，无形中也是板块配套的助推力量。
劣势，就是距离“人生后花园”公墓、殡仪馆约1.2公里，当然这也是目前板块劣势。对于这点，有人介意也有人不放在心上“生在南京不要太计较墓地”。
这里要提醒大家注意因为新房未交付，朗诗玲珑郡目前学区并不能确定。就琅小已划定的施教范围来看，并不在其内。
此外，就样板间情况看，装修标准也不存在设备平台或着赠送面积部分“半装修”的情况，买房人要留意开发商的相关承诺。
整体上朗诗玲珑郡定位刚需、首次改善购房人群。
确实，对比一些新兴板块，青龙山国际生态新城目前规划更为明朗，由金茂主导一二级联动开发，并已逐步兑现，未来可期。
整个青龙山生态新城一共将出让39幅地块，目前已经出让了12幅，未来还将有大量土地会陆续释放，预期将打造适宜30万人居住的海绵城市。
以南京目前的房价格局，青龙山生态新城为数不多的有潜力、买得起的板块，区域楼盘或许也是2018年最值得买的2.5万左右新房了。
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楼市南京2018-12-20 12:20:55
