去年下半年以来，南京摇号的区域明显增多，除了传统的热门板块江核、河西、大校场、燕子矶新城等之外，就连此前默默无闻的麒麟、江宁方山等也加入了摇号大军。
多人摇号、低中签的背后，是新房市场难买的现状，而这一现象的表现也逐渐向区域二手房过渡。从去年年底至今，南京已有多个摇号区域的二手房成交单价创下了新高。
对此，「房产南京」也统计了南京主城范围内（不含六合、溧水、高淳），部分摇号区域的二手房成交单价小区，通过这份表格，相信可以看出一些区域的真实情况。
01
「房产南京」统计的区域包括江北核心区、江北研创园、河西中、河西南、江心洲、南京南站、大校场、燕子矶新城、新玄武、鼓楼滨江、仙林湖、麒麟、九龙湖、东山这14个区域。
备注：部分区域小区卖到暂无价格，不在表格统计之内
数据来源：南京链家网
通过统计的14个摇号区域数据显示，有8个小区的二手房成交单价是在今年3月刷新的，并且这些小区与周边在售新房均价形成了至少2000元／㎡的价格差。
02
江北新区
从去年下半年以来表现尤为突出的江北核心区板块，目前二手房成交价的一套房源，是雅居乐滨江国际二期，去年11月成交，单价高达51852元／㎡，高出小区整体均价约1.1万元／㎡。
受到限价的影响，江北核心区目前在售新房均价控制在3.2-3.5万元／㎡（含升级装修包），纵观区域内的正荣润江城、润锦城、雅居乐滨江国际、华润国际社区等小区的二手房，整体均价都在4-4.6万元／㎡。
虽然二手房价格高出不少，但由于区域新房难摇号、节奏快、首付有要求，所以还是挤压了不少需求转向二手房市场。
地处江北三大热门摇号区域：核心区、城南中心、五桥的交汇处的研创园，目前该片区内的二手房住宅数量极少。不过该片区位置很特别，所以热度一直很高。
保利西江月其实从去年下半年开始，就因为学区的确定已经刺激过一波二手房成交了。加上三大摇号区域热度越来越高，今年3月，保利西江月的成交价更是突破了4万元／㎡的大关。
河西
河西的热度有多高自是不用多说，其中河西南的升龙天汇珑尚上个月更是成交了一套建面约80㎡的小户型，单价超过7.1万元／㎡。而这一二手房单价更是刷新了整个河西南的“天花板纪录”。
城南
城南近期比较热门的区域包括南部新城南站片区、大校场片区以及最近刚有势头的雨花核心区。
由于大校场片区和雨花核心区起步较晚，所以两个区域内的二手房数据表现并不明显。但南站片区前期的万科、旭辉、中交等项目都已经交付，周边生活配套也逐渐完善，加上区域内新房供货量从去年开始，一直都不太充足，所以二手房市场还是比较火热的。
其中，万科尚都荟迈入今年以来，成交单价便在逐月突破。该项目3月19日成交的一套建面约86㎡的房源，单价更是超过了6.2万元／㎡。
城北
城北板块的燕子矶新城、新玄武都是大热的摇号区域，其中燕子矶新城的融创玉兰公馆在3月16日，成交的一套房源，单价已经超过了4.3万元／㎡，成为燕子矶新城目前成交单价的房源。而目前该片区内的整体均价则在3.5万元／㎡左右。
新玄武的中海玄武公馆成交价已经突破了5.7万元／㎡，该项目不仅位置较好，并且有双学区资源加持，自然受到的关注度会高一些。目前新玄武整体均价在4.5万元／㎡。
另外，同样位于城北板块的鼓楼滨江区域近年来虽然入市量有限，不过无论是老盘中冶锦绣天玺，还是新盘江望润府热度都算挺高的。在今年1月初，鼓楼滨江的老小区张家圩小区二手房成交价也接近6.7万元／㎡。
就在上个月鼓楼滨江还成交了一套单价约6.5万元／㎡的世茂滨江新城，这个价格也成为了该小区成交单价的“纪录”。
城东
城东麒麟目前摇号盘是仁恒城市星徽，该项目于去年11月首开便售罄了，单价达到了近3.2万元／㎡成为区域“新房天花板”项目。就在最近，同片区的启迪方洲明园成交了一套单价高达3.2万元的房源，也算创下了区域“二手房天花板”纪录（同区域内的别墅、商业等产品暂不统计在内）。
仙林
仙林湖目前有两家在售新房，分别是水沐雍荣府和半山云邸，整个区域的均价约3.9万元／㎡左右。南大和园其实只能算成仙林湖的边缘片区，距离仙林大学城更近，该项目其实也是老小区了，不过就在上个月，却成交了一套单价53034元／㎡的房源，刷新纪录。
江宁
江宁的九龙湖和东山片区二手房成交价（不包括别墅项目）也突破了5万元／㎡。
九龙湖的银城千花溪成交价已经达到了5万元／㎡，即能算在东山也能算在小龙湾区域的龙湖春江郦城，上个月下旬也刚成交了一套单价约5.5万元／㎡的二手房。不过龙湖春江郦城不久前刚领到最后一批新房的销许，均价约3.2万元／㎡。
03
根据南京网上房地产的数据显示：
2020年全年南京共计成交二手房超12万套，创下4年来新高；
2021年一季度共计成交二手房30770套！同比去年16481套，上涨86.7％；
截止目前，二手房住宅已经成交了3.38万套。
这一连串数字都在表明，南京的二手房市场自去年以来也非常火热。
而通过以上部分摇号区域的二手房数据，我们可以看出，这些摇号区域中成交单价比较高的户型大多在90㎡左右，说明无论是新房还是二手房市场，小户型都是比较吃香，且比较容易成交的。
另一方面，我们也要展示一组今年以来的数据：
江北核心区新房（长江时代1516宸光府）综合中签率约2.73％，售罄；
燕子矶新城新房（万科燕语光年）综合中签率约5.93％，售罄；
大校场新房（华著兰庭）综合中签率约7.58％，售罄；
江北五桥新房（江畔月明府）综合中签率约11.33％，售罄；
仙林湖新房（半山云邸）综合中签率约18.14％，基本售罄……
而去年入市的一些楼盘中，江宁九龙湖的新城玖珑湖（综合中签率0.66％）、江核的扬子江金茂悦（综合中签率1.81％）、河西中的华新城（综合中签率2.13％）、江心洲的升龙桃花园著（综合中签率4.92％）、南站的万科·星耀都荟花园（综合中签率5.86％）、新玄武的玄武映园（综合中签率6.84％）等，都成为了去年区域内综合中签率的纪录。
目前，南京的摇号区域仍在增多，例如新加入的麒麟、江北城南中心、江宁方山等。我们不能确定综合中签率低的区域，二手房市场表现更明显，但也不排除有一些在新房市场难出手的购房者，转向二手房市场。
同时，伴随着这些区域的规划利好逐渐兑现，尤其是部分区域学校的落实，热度自然会升高，这也是促进二手房成交的原因之一。
不过无论是新房市场还是二手房市场，买房最终还是应该回归到“房住不炒”的本质。目前南京楼市正随着土地出让的变动，而面临着新的问题，走向其实并不明朗，所以购房者还是应该从自身需求考虑，而卖方也应理性，切勿造成市场的恐慌。
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楼市孤松2021-04-09 05:41:27
