南京,还有新房卖不动?

一直以来，南京的新房市场挺火的。热点板块、限价盘吸引了太多的目光，有忙着提高首付的，有销售玩失踪的，还有开盘现场打起来的...

但是，旱的旱死，涝的涝死，偏偏还有这么些楼盘，仍然卖不动。这是怎么回事呢？

根据南京网上房地产官网显示，南京目前住宅新房库存仍有5.6万套，而今年以来累计成交新房5.8万套，差不多库存量等于5个月的销量。

而这其中呢，绝大多数库存来自江宁、浦口、栖霞、高淳、溧水和六合，而几个中心城区的存量很小，今年以来成交套数往往几倍于库存量。

抛开六合、溧水、高淳这样的远郊区，我们看一下南京还有哪些新盘卖不动？究竟是什么原因呢？这样的楼盘是坚决不能碰，还是对买房人来说是个捡漏的机会呢？

01中建熙元府

根据网上房地产官网显示，中建熙元府去年8月份开盘的楼栋，还有一半以上房源为首，有的楼栋更是一套没卖。

项目位于江北新区，靠近老山沿山大道，这边的环境不错，只是不在江北热门的核心区范围之内。沿山大道区域环境好，但是距离河西等主城就业区域较远，出行不那么方便。江北核心区可以一面自身发展，一面吸收河西外溢，而沿山大道这里住宅项目多，产业少，要等江核发展起来形成外溢，时间还要很久。不过这个区域也并非所有楼盘都去化那么惨，可能和开发商品牌知名度一般，项目宣传也不够有关。

有意思的是，之前中建在浦口靠近江北核心区的区域打造了中建国熙台项目，那时候卖的不错，定价也不低，一直到交付后房价没有什么起色，不过今年以来，随着核心区热度升温，浦口城南中心区热度提升，国熙台的二手房价出现了一定的涨幅，关注的买家也在增多。

02绿城云栖玫瑰园

业内口碑颇好的绿城，怎奈到南京却各种水土不服！

绿城云栖玫瑰园，去年下半年推出的楼栋，还有大量房源未售，有的楼栋一套没卖掉！怎么会呢？

绿城云栖玫瑰园是一个高端系列产品，南京的已经算定价比较便宜的了。这个项目我也去看过，还是蛮能打动人的，中式的风格、很美的园林绿化、低密度超大楼间距、全部洋房还有少数别墅，进了小区别有天地，也非常安静。

但是市场怎么就不买账呢？

既然是一个高端项目，那么面对的至少是中高端客群。可是，项目选址出了问题，岱山这个区域，在南京人的印象里就是保障房聚集地，怎么也高端不起来。这两年随着河西南房价大涨，岱山的价值也开始显现，区域内靠近河西南的不少商品，打着河西南岸的旗号，卖的也已经非常好。但是绿城云栖玫瑰园的位置太岱山了，就在山脚下，与河西南隔着保障房区域，想脱离岱山与河西南发生关系，太难！靠近岱山这边虽然自然环境不错，但是由于种种原因，岱山在南京人眼里不算是风景区那种加分项，绿城拿地的时候可能不太理解。

况且呢，火起来的岱山河西南岸几大楼盘，本质上还是刚需房，控制总价，离河西和软件谷近，刚需房就跑得动。而绿城项目的定位偏改善，陷入了刚需买不起，改善看不上的怪圈。

再加上绿城这个项目在南京名气没有打出来，开盘就形成一种“不火”的局面，后期想要再火起来，就不那么容易了。

总之，这个项目蛮可惜的，难得希望绿城这样的品质开发商给南京带来点好产品，可好产品却放错了地方，导致这个项目只能适合一部分客群，受众比较狭窄，偏偏项目体量又比较大，造成了难卖的局面。

或者说，这个项目的定位对于岱山来说太超前了，风口虽然临近，但还差那么一点。

03远洋万和方山望

方山板块这家楼盘，去化也一般。3、4月份推出的房源，还有一半左右卖不掉。

方山区域比较远，受益地铁一号线、大学城等等热点，早些年发展较快，涨势也不错。但是这两年区域热度一般，后续大项目相对不多，而江宁的住宅又比较多，可替代性强。如果价格和周边次新二手房差不多，或者而品牌与竞品相比不过硬，那么热销就不容易了。

其实，从青龙山到淳化，江宁还是有不少新盘比较难卖的。

04钟山峰景

钟山峰景，位于秦淮区，华发和招商开发，都是品牌开发商，地段也是中心城区，卖的也比较一般。3月底开的楼栋，还有少数未售，5月下旬新推出的，没卖完的就比较多了。

去化不太理想，主要是几方面因素的叠加。

一是地段是好，但又是好的里面的边缘，秦淮区快到和江宁交界的地方了，而且光华路附近因为部队、铁路等等原因十多年来发展缓慢，看惯河西日新月异的朋友，去到这边总会感叹：怎么一点变化都没有？

二是价格较高，如果算上装修包，主流楼层都要5w出头不少，在南京新房价格里也算梯队了，与河西、南部新城差不多。但是河西、南部新城无论是从ZF的规划、房企聚集度的开发商造势，还是百姓的认知度而言都是有压倒性优势的，考虑5w＋的客群能坚守光华路这边的不多。

三是宣传力度一般，售楼处的展示面等中规中矩，没有眼前一亮。华发的话南京人还不太熟悉，招商是大牌，但在南京口碑一般。

不过钟山峰景也是有几个卖点的。

一是小区整体占地较大，这样居住氛围会不错。

二是月牙湖及以东这块有城东情节的人不少，很多高校教师、单位的中高层收入还不错，购买力还是有一些积淀的，附近银城东苑、德基紫金南苑等二手房也要4-5w了，拿来置换还是不错的。

三是虽然钟山峰景单价较高，但是户型紧凑实用，总价比河西要低，比南部新城小户型特别难中签，这边可以选个好楼层，住得舒舒服服的。

其实，并非所有日光盘都是宝，而滞销盘就不能逆袭，只是对于大多数普通购房者，从众购房感觉更保险一点。

就像很多人判断一家饭店好不好，往往会看里面吃饭的人多不多，越是排队的、越是人多的就越想去一探究竟。

如果不是专业人士，从冷门盘里淘金，是需要一点勇气的。