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而如果是比较关注楼市的人，会发现多数城市的二手房挂牌量新高，成交量却不见起色。
中国几百个城市，有像样一点二手房市场的，每年二手房销量能超过新房销量的，一共就没有几个。
四大一线北上广深能算，南京杭州能算，其他像武汉重庆长沙，二手销量是不可能超过新房的，更小的城市，很多都只有新房市场，二手房市场相当小，和新房相比完全就是配角。
比较典型的是威海乳山，很多各地看房团被拉到漂亮的新房售楼处一看，七八千一平，也有人买。但是稍微懂一点的人到了旁边老小区看看二手房，三四千都无人问津。
人，本来都是喜新厌旧的，能买新的，为什么要买旧的、老的、过时的？
首先，新房是好，但是核心区域没有那么多地给你盖。比如南京，河西中部的好地卖一块少一块了，而城中更是长久没有多少新房供应量。这时候，你想要这样的地段，只能去二手市场淘金，根据预算不同，也可以是淘铜、淘铁...
只有足够大的城市，才能源源不断吸引新增人口，而由于人地矛盾，新房远远不够，核心地段更是凤毛麟角，所以二手房甚至会比新房更吃香。
绝大多数东西，都是二手售价比你新买来的时候要便宜。比如二手车、二手家具、二手健身器材。但是大城市二手房除外，因为虽然房子变老了，但是地段和生活配套可以不断变好，学区啦、地铁啦、商业啦，从无到有，基本面可以是不断改善的，再外加通货膨胀，所以大城市里的房子卖出去的价格，一般都比你买进来的时候高不少。
当然，这里面也分真的了很多，和扣除通货膨胀实际没怎么涨甚至还跌了的情况。
比较懂行的人会说，我知道二手房不好卖，但是他想说的是最近二手房为什么更加不好卖了呢？
利率高不说，下款非常慢，很多银行今年的额度都已经用完了。其实，自从今年国家对商业银行住房按揭贷款占比有红线要求后，不少银行根本没有新增房贷的空间，因为本身就已经越过红线了，处置还来不及呢。再加上对于经营贷等等违规流入楼市的严控，当下贷款太难了，对二手房市场来说是釜底抽薪。之前，很多新房就要求8成首付，高门槛让不少买房人转战可以三成首付的二手房市场，结果现在贷款也被卡死了。而对于二手房的卖家，往往卖房也是为了置换，如果款下不来，钱拿不到，买后面的房子也就难以完成，一环不行，环环不行。
众所周知，一般是二手房市场成交的主力，热门学校低总价的房子往往挂牌几天内就能卖掉，甚至有多个买家上门竞拍，流动性一向杠杠滴。不过，现在的大环境不同以往。虽然南京目前对于政策还没有大的变动，但是看到深圳、上海、北京等城市先后对开刀，教师轮岗、多校划片等新政策陆续出台，执行也比较彻底，买的不确定在增大。如果不是孩子一两年内就要用到学区，很多家长就不敢轻易下手了，才怀孕或者孩子才生就买的现象很少了，投资客更是不敢轻举妄动。
再有，就是二手房指导价政策出台的预期，短期房价大涨的条件不具备，那么部分买房人也采取观望态度，没有很强的购买冲动。
既然贷款问题是限制当下整个市场的重要因素，想要等贷款额度充裕，恐怕要到明年初。
再有，如果二手房指导价出台，市场必然也会有个观望和消化的过程，市场未来一段时间还会比较冷。
从房产传统的周期来看，眼下已经属于金九银十，但南京市场过去三年的金秋季都成色不足，而年后的金三银四小阳春，表现比较不错。由于今年情况特殊，暑期淡季又叠加了疫情，九十月份的二手成交会活跃一点点，但仅仅是一点点，往年底去可能更淡，但是临近年底，考虑到明年初信贷可用额度会更丰富，届时会有见底转向活跃。
房子是用来住的，因此房子本身好不好、能不能住得舒心，会是决定价格的更重要因素，此前影响房价的学区等附加因素影响力会降低。
同时，无论是贷款额度管控，还是指导价出台的变相降杠杆，都指向房产降杠杆，让你不要贷太多的钱去短炒。
此前，炒房客比较惯用的：高杠杆买入，炒作学区，拉高挂牌价掩护出货这样的套路在各个环节都将被击破。
但是，人民群众对美好生活的向往是一直存在的，真正适合当代人家庭结构和生活方式的房子会脱颖而出，更加紧俏。
其实尽管南京最近二手房市场比较冷，但还是能看到一些品质确实较高的，和一部分此前名气不大、没有被太多炒作，但环境品质不错，户型改善的小区，是卖得不错的。
观念要变！买“容易涨”的房子投资思维，将被买适合住的房子之居住导向思维所取代。
流年2021-09-06 20:02:34
