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新玩家入场,河西商战正式打响?| 凯旋

流年 2021-09-14 15:02:45

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刚刚过去的周末,河西新增两座大型购物中心

龙湖河西天街、建邺新城吾悦广场相继开业,人气爆棚!

▲龙湖河西天街

▲建邺吾悦广场

如果没能在饭点之前一个小时到达,那么等待你的将是人从众式排队,甚至停止叫号...

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然而,仅仅五六年之前,河西还被嘲笑为商业荒漠。

仙林有金鹰,桥北有弘阳,江宁更是商业一大堆。

河西有什么?早些年,奥体只有河西中央商场(一开始还是百货形式),后来是缤润汇这个不大的购物中心。至于河西中北部更成熟的区域,也只有很早就开业的龙江新城市广场和江东万达广场。

很长时间以来,奥体因为房价高、商业弱,被认为是不适宜居住的“炒房”区域。

直到河西金鹰世界横空出世,这家号称亚洲最大的购物中心,硬件确实相当牛B,光是停车场就足以让很多人绕晕,不仅有地下三层的巨大停车场,而且还可以将车开到地上各个楼层,平行走到商场楼面。商场还有楼层卖汽车负二楼还有室内的动物世界,这些都是南京绝无仅有的

如果说金鹰世界的位置还不算真正的奥体,那么河西中部第一个撑得起门面的商业体无疑就是华采天地了。华采中偏高端、小清新的定位,在奥体卡位非常准,尤其是引入南京最早的盒马门店之一,非常契合奥体人的生活方式。华采最大的优势,就是元通地铁换乘站直通,从交通上讲,比河西任何一家购物中心都更方便。

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新玩家进入—龙湖河西天街和建邺吾悦广场的开业,让河西商业的竞争格局更加激烈。

从下图可以看出,河西现已形成新江东奥体两大商圈。

新江东商圈更加紧凑,其中金鹰世界、建邺万达在南京全市范围内都属于第二梯队的头部商场,而第一梯队全部集中在新街口。随着建邺吾悦的开业,首当其冲直面竞争的就是万达广场,两家商业处在同一条路上,相隔还不到500米。

▲建邺吾悦广场

而在新江东商圈,紧邻金鹰世界北侧的世茂SIC也有大型购物中心正在建设,未来与金鹰世界脸贴脸竞争。不过,这也未必是坏事,如果两家商场都各有竞争力又紧密相连,将大大提升新江东的商业地位,可以辐射更远的区域,比如江北等地,因为顾客一次可以逛两家大型综合体,购物体验会更好。

▲金鹰世界三塔

再看奥体商圈,其实这两年进步很大。曾经元通“宇宙中心”还只是停留在规划上,如今的元通车流密集,人流也大幅增加,开发区感被核心区感所取代。这次新开业的河西龙湖天街,选址非常好,主要面向企业聚集的新城科技园,而区域内路网尺度又比较小,虽然容易拥堵,但对于商业而言总体是好事,附近写字楼和奥东居民步行都可以到达商场。相比于华采天地更多服务元通附近的CBD写字楼、住宅小区以及奥西板块,龙湖河西天街主做新城科医院和奥东的客流,甚至可以辐射小行和软件大道。

比较惨的就是缤润汇了,作为奥体第一家真正意义上的购物中心,体量所限升级比较困难,之前入驻的不少教育机构现在也是被重点打击的行业,现在还要被华采和龙湖天街夹击,日子有点难过。当然,随着奥体商业的日趋丰富,河西中央商场、金奥购物中心、嘉业购物中心等等本就处于劣势的场子难有大的作为,但是通过错位经营,或者缩小服务半径,面对近距离写字楼和居民生活所需,还是能夹缝求生的。

▲华采天地

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河西新鸿基IFC商场什么时候开业?这是很多西民和关心商业的人士隔三差五就要问的问题。要知道上海的IFC,现在是沪上销售额第一的购物中心(虽然其实没超过南京德基)。

▲华采门口看新鸿基IFC

虽然看上去IFC的硬件已经基本到位,商场非常气派,但是什么时候能开,可能要到明年底,具体没人能说得准。毕竟,IFC的场子是要引进国际大牌的,而此前南京的一线大牌几乎完全集中于新街口德基,新鸿基要打造南京第二座集聚奢侈品大牌的顶流商场,招商显然不那么容易,准备时间也一定会更长,而且此种规模和档次的购物中心必须要主力门店集中亮相,一炮而红,一上来就尽可能以最好的姿态展现,否则可能出现玄武门南京国际广场(后更名玄武湖金茂广场、金茂汇、览秀城等)那样,豪华的场子却始终找不准定位,出不了效果。

▲新鸿基IFC商业部分航拍

所以,IFC不急于开,也是审时度势,一方面练好内功,一方面等待河西更多的总部企业入驻,更多的高端楼盘交付,还得兼顾新冠疫情的形势。

而在IFC旁边的河西德基,进度一直不给力,主塔楼的幕墙一直没有上完,裙楼的“德基广场”字样两年前一度上墙,而后又被摘去。这座购物中心的定位确实也比较尴尬了,虽然德基在新街口呼风唤雨,甚至一直坐着全国购物中心销亚的位置,但是德基河西的场子从硬件到位置看上去都要略逊于旁边的IFC,和IFC正面杠走高端难度很大,放下身段和华采拼也没多大意义,做中低端更不可能,毕竟德基主楼还是元通的第一高(某鱼塘遥遥无期)。一直有传,德基会将写字楼整体出让,而购物中心最终由自己操盘,还是一并出让,也是未知。

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很多人一直不理解,如此高大上、重点打造的河西,为什么难以形成能与新街口抗衡的商圈。其实,河西商业要想赶超新街口,是非常有难度的。

▲河西新城总体规划(2003.12)

首先,河西尤其河西中部的规划密度并不紧凑,在国内CBD中堪称奢侈。动不动一个中央公园、奥体中心、大剧院、博览中心占据了大量土地,还有像台湾名品城等等低效利用的土地,加上还有不少项目工期拖沓,所以河西CBD虽然摩天大楼多,但是空地与矮楼更多,甚至奥西还造了不少花园洋房,奥东也就是小高层或者18层的高层,辅以很宽的马路割裂,所以即便当奥体各个楼盘入住率都已经达到80-90%的今天,很多习惯住在城中的人还是会觉得河西没人气,其实本质是规划使然。

▲河西中央公园,也将各大写字楼割裂

整个河西中奥体区域,没有老破小,也很少有30层以上的大高层,即便有一些高层超高层,大多也是豪宅设计,动辄200㎡,实际一栋楼的居住人口并不多,河西中部高密度的酒店公寓其实也很少,总之就是住宅楼不够密集,办公楼也以长条式一字排开,密集度不够,商业自然难做。

▲河西通十字路口

再有就是奥体的位置偏南京西南,很多城中、城北、城东甚至江宁等地的人都觉得逛街吃饭去新街口更方便,河西的商业很难辐射全市,除非你的商场比新街口更强大,才可能有客流慕名远道而来。但偏偏全国前30的商场南京新街口就占了4个,yyds德基还排第二,河西根本超不过。

广州天河原本也算新城区,后来商业做得很牛,体育西还成为了全国客流最大的地铁站,一来天河发展的年限长,二来办公楼、高层住宅、老旧小区都非常密集,新城完整的城市生态,除了体育中心以外,CBD及附近建筑密度很高,无谓的绿化带和大型广场不多,有些次干道甚至没有行道树,节约空间聚拢人气。

如果说,河西的地理位置和规划要素导致商业的上限其实比较有限,但为什么河西的商场还会越开越多呢?因为河西作为南京的头牌新城区,综合体和高大上的项目很多,作为CBD,怎么少得了商业,那么多摩天大楼,裙楼随便一做就可以是大型商业,商业载体的空间是非常充足的。

所以,搞清楚了背后的原因,河西商业的恶战,未来不可避免。

很快,河西南就将加入“战斗”,金地中心的商业将在12月底开业亮相,成为河西南首家真正意义上的购物中心。

未来,河西商业必将进一步洗牌,大场子、新场子更容易火,老而小的商业,如果没有与时俱进精耕细作,恐怕会进一步被分流甚至淘汰出局。

但是相比于此前被称之为没有人气、商业荒漠的河西而言,如今进入到商业群雄逐鹿甚至展开恶战的阶段,对于居民而言,那是好事。

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