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龙湖河西天街、建邺新城吾悦广场相继开业，人气爆棚！
如果没能在饭点之前一个到达，那么等待你的将是人从众式排队，甚至停止叫号...
河西有什么？早些年，奥体只有河西中央商场（一开始还是百货形式），后来是缤润汇这个不大的购物中心。至于河西中北部更成熟的区域，也只有很早就开业的龙江新城市广场和江东万达广场。
很长时间以来，奥体因为房价高、商业弱，被认为是不适宜居住的“炒房”区域。
直到河西金鹰世界横空出世，这家号称亚洲的购物中心，硬件确实相当牛B，光是停车场就足以让很多人绕晕，不仅有地下三层的巨大停车场，而且还可以将车开到地上各个楼层，平行走到商场楼面。商场还有一整个楼层卖汽车，负二楼还有室内的动物世界，这些都是南京的。
如果说金鹰世界的位置还不算真正的奥体，那么河西中部个撑得起门面的商业体无疑就是华采天地了。华采中偏高端、小清新的定位，在奥体卡位非常准，尤其是引入南京的盒马门店之一，非常契合奥体人的生活方式。华采的优势，就是元通地铁换乘站直通，从交通上讲，比河西任何一家购物中心都更方便。
新玩家进入—龙湖河西天街和建邺吾悦广场的开业，让河西商业的竞争格局更加激烈。
从下图可以看出，河西现已形成新江东和奥体两大商圈。
新江东商圈更加紧凑，其中金鹰世界、建邺万达在南京全市范围内都属于第二梯队的头部商场，而梯队全部集中在新街口。随着建邺吾悦的开业，首当其冲直面竞争的就是万达广场，两家商业处在同一条路上，相隔还不到500米。
而在新江东商圈，紧邻金鹰世界北侧的世茂SIC也有大型购物中心正在建设，未来与金鹰世界脸贴脸竞争。不过，这也未必是坏事，如果两家商场都各有竞争力又紧密相连，将大大提升新江东的商业地位，可以辐射更远的区域，比如江北等地，因为顾客一次可以逛两家大型综合体，购物体验会更好。
再看奥体商圈，其实这两年进步很大。曾经元通“宇宙中心”还只是停留在规划上，如今的元通车流密集，人流也大幅增加，开发区感被核心区感所取代。这次新开业的河西龙湖天街，选址非常好，主要面向企业聚集的新城科技园，而区域内路网尺度又比较小，虽然容易拥堵，但对于商业而言总体是好事，附近写字楼和奥东居民步行都可以到达商场。相比于华采天地更多服务元通附近的CBD写字楼、住宅小区以及奥西板块，龙湖河西天街主做新城科医院和奥东的客流，甚至可以辐射小行和软件大道。
比较惨的就是缤润汇了，作为奥体家真正意义上的购物中心，体量所限升级比较困难，之前入驻的不少教育机构现在也是被重点打击的行业，现在还要被华采和龙湖天街夹击，日子有点难过。当然，随着奥体商业的日趋丰富，河西中央商场、金奥购物中心、嘉业购物中心等等本就处于劣势的场子难有大的作为，但是通过错位经营，或者缩小服务半径，面对近距离写字楼和居民生活所需，还是能夹缝求生的。
河西新鸿基IFC商场什么时候开业？这是很多河西居民和关心商业的人士隔三差五就要问的问题。要知道上海的IFC，现在是沪上销售额的购物中心（虽然其实没超过南京德基）。
虽然看上去IFC的硬件已经基本到位，商场非常气派，但是什么时候能开，可能要到明年底，具体没人能说得准。毕竟，IFC的场子是要引进国际大牌的，而此前南京的一线大牌几乎完全集中于新街口德基，新鸿基要打造南京第二座集聚奢侈品大牌的顶流商场，招商显然不那么容易，准备时间也一定会更长，而且此种规模和档次的购物中心必须要主力门店集中亮相，一炮而红，一上来就尽可能以的姿态展现，否则可能出现玄武门南京国际广场（后更名玄武湖金茂广场、金茂汇、览秀城等）那样，豪华的场子却始终找不准定位，出不了效果。
所以，IFC不急于开，也是审时度势，一方面练好内功，一方面等待河西更多的总部企业入驻，更多的高端楼盘交付，还得兼顾新冠疫情的形势。
而在IFC旁边的河西德基，进度一直不给力，主塔楼的幕墙一直没有上完，裙楼的“德基广场”字样两年前一度上墙，而后又被摘去。这座购物中心的定位确实也比较尴尬了，虽然德基在新街口呼风唤雨，甚至一直坐着购物中心销亚的位置，但是德基河西的场子从硬件到位置看上去都要略逊于旁边的IFC，和IFC正面杠走高端难度很大，放下身段和华采拼也没多大意义，做中低端更不可能，毕竟德基主楼还是元通的高（某鱼塘遥遥无期）。一直有传，德基会将写字楼整体出让，而购物中心最终由自己操盘，还是一并出让，也是未知。
很多人一直不理解，如此高大上、重点打造的河西，为什么难以形成能与新街口抗衡的商圈。其实，河西商业要想赶超新街口，是非常有难度的。
首先，河西尤其河西中部的规划密度并不紧凑，在国内CBD中堪称奢侈。动不动一个中央公园、奥体中心、大剧院、博览中心占据了大量土地，还有像台湾名品城等等低效利用的土地，加上还有不少项目工期拖沓，所以河西CBD虽然摩天大楼多，但是空地与矮楼更多，甚至奥西还造了不少花园洋房，奥东也就是小高层或者18层的高层，辅以很宽的马路割裂，所以即便当奥体各个楼盘入住率都已经达到80-90％的今天，很多习惯住在城中的人还是会觉得河西没人气，其实本质是规划使然。
整个河西中奥体区域，没有老破小，也很少有30层以上的大高层，即便有一些高层超高层，大多也是豪宅设计，动辄200㎡，实际一栋楼的居住人口并不多，河西中部高密度的酒店公寓其实也很少，总之就是住宅楼不够密集，办公楼也以长条式一字排开，密集度不够，商业自然难做。
再有就是奥体的位置偏南京西南，很多城中、城北、城东甚至江宁等地的人都觉得逛街吃饭去新街口更方便，河西的商业很难辐射全市，除非你的商场比新街口更强大，才可能有客流慕名远道而来。但偏偏前30的商场南京新街口就占了4个，yyds德基还排第二，河西根本超不过。
广州天河原本也算新城区，后来商业做得很牛，体育西还成为了客流的地铁站，一来天河发展的年限长，二来办公楼、高层住宅、老旧小区都非常密集，新城完整的城市生态，除了体育中心以外，CBD及附近建筑密度很高，无谓的绿化带和大型广场不多，有些次干道甚至没有行道树，节约空间聚拢人气。
如果说，河西的地理位置和规划要素导致商业的上限其实比较有限，但为什么河西的商场还会越开越多呢？因为河西作为南京的头牌新城区，综合体和高大上的项目很多，作为CBD，怎么少得了商业，那么多摩天大楼，裙楼随便一做就可以是大型商业，商业载体的空间是非常充足的。
所以，搞清楚了背后的原因，河西商业的恶战，未来不可避免。
很快，河西南就将加入“战斗”，金地中心的商业将在12月底开业亮相，成为河西南真正意义上的购物中心。
未来，河西商业必将进一步洗牌，大场子、新场子更容易火，老而小的商业，如果没有与时俱进精耕细作，恐怕会进一步被分流甚至淘汰出局。
但是相比于此前被称之为没有人气、商业荒漠的河西而言，如今进入到商业群雄逐鹿甚至展开恶战的阶段，对于居民而言，那是好事。
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流年2021-09-14 15:02:45
