南京:二批次集中土拍开启!部分热门地块已出现多轮报价,区域分化越发显著

 

土拍讯 9月26日，备受关注的南京第二批次集中土拍将于上午9点30分正式拉开帷幕。此次共有34宗地块（不含溧水、高淳）开启限时竞价，总出让金额462.15亿元，总出让面积约126.22万㎡。值得一提的是，南京土地市场网于23日下午发布公告，有11宗地块终止出让（1宗位于高淳区）。

南京二批次集中土拍34宗地块（不包含溧水、高淳）分布于：小市、江心洲、大校场、软件谷、铁心桥、岱山、新港、燕子矶、江北核心区等板块，截至24日下午5点，除浦口桥林G100地块，其余地块均有报价。其中，江心洲G72地块报至73000万元、软件谷G75地块报至64000万元、江宁G91地块报至184000万元，剩余地块均为底价应价。

竞价时间及地块竞拍顺序

现场摇号时间

9月27日（周一）进行集中摇号（含江北新区、高淳区、溧水区），下午2点30分开始现场摇号。若26日竞价未结束延至27日继续竞价，则摇号时间为28日。

土拍研究院观察

部分地块开拍前终止出让，门槛过高、及时止损

南京在二批次土拍前发布公告，部分地块终止出让。有业内人士猜测，这几宗地终止，大概率是没有房企报名，而主要原因有两个方面：一、位置比较偏，未来去化会受影响；二、商业比例高，资金沉淀较大。

从终止地块的位置来看，位于栖霞区的G83、G84两宗地块，目前板块内可售项目较多，市场竞争较为激烈，整体去化较慢。据统计，蓝光雍锦逸境府、中交保利翠语江岚等近段时间来月均去化套数仅在10套左右。

而位于汤山、谷里、禄口板块的江宁区G86、G89、G90地块也同样因为距离市区较远，因而去化成绩并不理想。

位于六合区的G98地块所在的龙袍新城，则是刚刚起步，板块内缺少完善的配套，因而缺乏购买客群。

位于浦口区的G105地块工业区，被高速公路和主干道围合，噪音干扰大，加之自身的地块起拍价较高，地块资质一般。

位于栖霞区的G81、G83地块和浦口区的G103、G104地块则因为商业占比较高，沉淀资金较多，且出让门槛较高。G103地块须配建地上建筑面积不少于70000㎡的商业街区和不低于5000㎡的书城，部分需自持；G104地块须配建不少于1000㎡的集成电路产业金融服务中心、不少于7000㎡的酒店以及不少于16000㎡的商业服务业。

放眼，没有“稳赚”的城市和土地，城市和城市在分化；板块和板块也在分化。部分偏远板块在目前严格调控下，关注度较低，开发商对未来的预期不明朗的情况下，选择暂时观望是最理性的选择，而政府终止一些关注度较低的地块算是及时止损，总好过流拍。

限房价、定品质、竞地价

多个维度提升土拍“门槛”

本次集中出让的所有地块，全部采用“限房价、定品质、竞地价”的出让新模式，意在引导开发企业提升新建住宅的规划品质，避免开发建设过程中的降标减配。

此外，这次公告从竞买资质、保证金比例等多个维度适度提高部分地块的竞买条件、在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证，要求也很严格。这恰好给一些资金实力雄厚，靠着一些运气拿到优质地块但产品品质一般的房企敲响了“警钟”。

虽然在“定品质”方面，可能会因为入场门槛较高损失一些报名量，不过这可以一定程度上筛选出有实力、有规模的品牌房企参与到热门地块竞争中，避免良莠不齐。另外，对新房在公共空间设计、户型等方面提出规范性要求，可以催生更多高品质楼盘，提升南京居民的居住质量。

区域分化明显

预计非热点板块底价、低溢价成交依然为主旋律

据报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，并且这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

从二批次集中土拍的地块位置来看，一些热门板块如江心洲、大校场、两桥、江北核心区等区域历来备受开发商“青睐”，此次预计依旧会引发一些“争抢”。但因为“三道红线”压顶，拿地能力受限，一些非热点板块预计大概率会是底价或低溢价成交。

有业内人士分析，从已经完成第二轮土拍的国内其他城市来看，溢价率较首轮均有明显下降，底价或低溢价成交或许依旧成为南京二批次集中土拍的主旋律。

部分热门地块截至9月24日下午5点报价详情

江心洲G72地块

报价：73000万元

实时楼面价：29825.44元/㎡

G72地块位于江心洲板块北面，相较于位于南面的G71地块，这里是较为纯粹的低密居住区。周边有江心洲中心小学、社区卫生服务中心、青奥森林公园等。同时，周边已经汇集了不少优质低密产品，比如升龙公园道、长岛观澜、保利紫金公馆等，二手房均价在5.65万元/㎡左右。

（地块卫星图）

大校场G73地块

报价：202000万元

实时楼面价：25809.44元/㎡

地块紧邻在建中的地铁6号线大校场路站，北侧靠近内环南线，交通十分便捷。周边有秦淮实验小学、怡馨花园小学、七桥小学、南京中医院等教育医疗资源。

（地块卫星图）

板块内新房方面，望樾府在售精装高层均价46373-47409元/㎡，云澜尚府前期精装高层均价46500元/㎡，华侨城华著兰庭前期精装高层均价44800元/㎡。

软件谷G75地块

报价：64000万元

实时楼面价：28879.56元/㎡

地块东侧距离地铁3号线大明路站不到500m，南侧距离南京南站1.5公里左右，未来出行便捷。板块内有雨花台区实验幼儿园、外国语小学、雨花台中学等教育资源，教学质量过硬，其余配套可满足生活所需。土地市场方面，板块内近年来无地块出让，新房市场待“补仓”。

（地块卫星图）

江北核心区G14、G15地块

G14地块报价：325000万元

实时楼面价：21125.12元/㎡

G15地块报价：359000万元

实时楼面价：21031.37元/㎡

2宗地块位于核心区研创园范围内，就在金地未来城学校不远处，周边靠近金地风华国际、中海左岸澜庭以及以及出让的颐居G10地块旁。

（地块卫星图）

周边在售新房有启迪水木滨江，新领D地块3、7、8号楼销许，共386套房源（116套对人才优先供应，116套为无房家庭保障房，154套普通住房），面积98、130、160㎡，均价31134元/㎡；望江悦府在售主力户型建面89-115㎡，均价31000元/㎡；保利·江汇已于9月18日领取1、2、3号楼销许，共245套房，全装修销许均价32593-34940元/㎡，另有2200元/㎡装修包。

来源 | 土拍网