![]()
![]()
万科集团于上海举行业务交流会，围绕外界关切的万科自身及行业问题，郁亮做了众多发言。
在谈及“房地产行业形势”时，郁亮总结称：“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。
当前，房企普遍面临较大的流动性压力，房地产行业面临挑战，该何去何从？郁亮表示，房地产行业已经进入了新的常态，回归到民生行业，与老百姓息息相关。而回到常态就有阵痛。去年以来，在“三道红线”、房贷集中管理制度、土地集中出让等政策下，房企被要求挤出金融泡沫，而这个过程，缩表成为必然。郁亮表示，缩表更直接的表现为降债务、控杠杆以及去金融化。在去杠杆过程中，资产端必然发生变化，投资、开工下降，再叠加前期高地价拿地的情况，导致行业短期业绩受到重大冲击。在冲击之下，房价下降使购房者受到影响，房企业绩下滑使投资者受影响，拿地减少使希望卖地的政府受影响。因此，缩表的过程是很痛苦的。“常识告诉我们，减肥很难，减肥成功都有很多血泪史。整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来非常大的冲击，必然伴随煎熬的痛苦。因此，回到常态肯定会有阵痛，是非常痛苦、煎熬的过程。”郁亮说。万科当前的销售压力也比较大，据中商情报统计：2021年9月万科合约销售金额约为361.1亿元，同比下降33.79%。合约销售面积约为228.2万平方米，同比下降38.49%。另外，2021年1-9月万科累计合约销售金额约达4791.3亿元，累计合约销售面积约为2946.4万平方米，分别同比下降2.77%、9.75%。郁亮表示，要有一颗平常心，具体来说就是不贪婪，不恐惧。现在每个季节变化很快，很多地方一天入冬，美好的秋天很短暂。
当下，不要留恋过去的黄金时代，已经彻底结束了，从明确房住不炒之后，黄金时代就已经结束了，过去靠土地红利赚钱，第二阶段用乘法赚钱，用金融手段实现跨越式发展，这种赚快钱、赚大钱的时代真的结束了，以前用钱解决的都不是问题，今天，钱都是问题。
同时，郁亮表示，阵痛之后也还有机会，中国不再是短缺经济时代，各行各业进入了低增长时代，但也不是一点机会没有，也有空间和机会，关键在于做什么，能否迎合老百姓的需要。万科的发展有两条线，一条是沿着城市同步发展，另一条是和客户同步发展，只要被需要，就能活下去，如果有能力，还能活得更好。
郁亮说，生意是做不完的。最不起眼的东西，精心去打造，都是机会。
在首轮集中供地时，万科合共摘下47宗地块；然而，9月份多地调整第二轮集中供地规则后，万科的投资策略在短时间内很快发生变化。在第二轮土拍中，万科的拿地金额没有进入20。郁亮回应称，“万科没有停止拿地，公司有自己的投资标准，拿地标准更高。”但郁亮并没有提及更高的标准具体将以何种形式表现。房地产行业遭遇阵痛，是否还有机会？郁亮指出，阵痛之后仍有机会。郁亮举例，2012年左右，家电下乡的政策逐步退坡，一大批家电企业倒下，但是也有美的、格力、海尔这样的企业脱颖而出。同样，2010年以来，中国运动服装行业大量存货积压，诸如李宁，也曾遇到缩表的阶段，但今天的李宁，是国潮的品牌。“从家电行业和运动服饰行业可以看出，一个行业经过缩表的阵痛之后，仍然会有机会。”“日本的房地产行业在上世纪90年代后出现了很大的衰退，萎缩了20%、30%。直到最近，才恢复到20年前的水平。”郁亮说， 但是这个过程中也有的企业，诸如大和房建，同样经历了日本房地产行业整个大缩表的过程，但这个企业连续十余年位列世界五百强的三百名左右。大和房建原本以开发业务为主，现在的租赁公寓、物流业务在日本则是。常识告诉我们，只要做得好，仍有机会。“在冬天要备受煎熬，能否熬下去，要看能不能在为春天做准备。”郁亮表示，具备活下去的能力，不是冬天过了奄奄一息。他强调，在冬天御寒的能力，首当其冲要寻找在下个春天，活得好，活得久的能力。可见的变化是，如今万科旗下万物云、商业、万纬物流、长租等多个板块发展已经逐渐成熟。其中万纬物流已经入驻46个城市，仓储规模超1100万平方米，仓储项目150个，冷链园区33个；泊寓目前已管理房间数20.07万，开业14.97万，平均出租率95%；万物云也分别在万科物业、万物梁行、万物云城三个板块提出30%以内、30%-60%以及大于60%的增速目标。其中以万物云为例，据其CEO朱保全介绍，万物云城在去年成立时给定了一个“小目标”：计划三年内落地100个城市服务项目，目前已经签约了40个城市服务项目。“三年百'城'计划可以提前完成。”他预计，经过一年的发展，万物云今年的收入将同比增长37.4%到250亿元，利润达到20亿元左右。“物业、商业、物流、公寓等业务方面，已经找到一些模式，这些赛道已经够万科未来几年做的。”这些赛道，都可以被视作郁亮要走回春天所需要的创新点。但需要注意的是，万物云作为万科目前最拿得出手的业务之一，其利润规模可能仅有地产开发业务5%左右的水平。为什么会被视为走回春天所需的创新点？是因为在郁亮看来，这些都是能让万科开始在下个春天被需要。“城市需要我们做这些东西，我们也需要这点小钱，有点小钱我们就很满意。”逻辑要变化，从大钱到小钱，快钱到慢钱。郁亮强调一个理念，面对新业务，对钱衡量的标准不太一样，千万不要想着赚大钱，要赚小钱。“万科卖楼都是以万为单位，到物流公司都是以角为单位。万科有个项目叫一块钱项目，到了物流，要按分为单位。”言下之意，万科要更精细化。
地产识局2021-10-24 01:32:38
