这些二手房成交,暴露了南京市场真相!

楼市寒冬正席卷南京二手房市场。

今年发给楼市的考卷太难，不仅有限购限贷限售限离限摇，还有头部城市的指导价、贷款利率不断上行、额度紧缩，再加上大家认为的大招——房地产税改革的落地正在加快推进，接二连三的政策出台，终于将年初各大城市还比较旺盛的市场，成功打入冷宫。

不过，再差的市场也有成交。以近期贝壳平台上传的部分十月份二手房成交案例数据来看，哪些房子跌了？哪些房子依旧卖得欢？

而这些二手房成交的背后，暴露出当下楼市供需的什么真相？

【案例一】中海塞纳丽舍：价格理性，各取所需

很多人看到“奥东四大天王”之一的中海塞纳丽舍成交单价跌破6w都觉得是大跌了，但是反过来想，2007年房龄的170㎡低楼层复式大户型，总价千万，在当下市场还有流动性，已经比普通房子强太多了。

从买方来讲，价格比点有明显回落，省钱是实实在在的，这样的房子也能解决一家老小的居住问题，上学也方便，生活配套齐全，园林绿化好，虽然总价高点，但可以一次性解决很多问题。

从卖方角度讲，虽然价格没有卖到点上，但是在这样的行情下拿到一大笔现金也很划算，买新房摇号中签率也比以往有很大提高。比如想置换到附近的颐和源璟，单价、总价差不多，买到的概率比以前高不少。用新房换15年房龄的老房子，怎么看都香的，当然是期房，要等。

【案例2】金象朗诗红树林：成熟次新抢手，桥北不例外

尽管市场有点冷，但成熟区域的次新房，价格最坚挺。这不仅适用于热门板块，也同样适用于桥北。很多人一听到桥北，就是房价不行，但如果产品比较新，还是会被自住改善客看中的，桥北3.4w／㎡不仅能成交，成交价比此前还有微涨。成熟区的次新房，投资客并不多，很多人买来就是要住的，因此抛盘很小，但由于生活方便品质好，当初错过而现在愿意“接盘”的，并不少。

【案例三】星雨华府：前期没大涨，近期也不跌

星雨华府交付也有十个年头，当年就卖到2w一平，妥妥的高端盘。现如今，在园林绿化等方面比起新楼盘也当仁不让，更关键的是地段成熟方便，地铁就在家门口，上到综合体五星酒店，下到菜市场小吃街，应有尽有，而且各种配套都是有很多备份的。

这个盘或许因为学区，或许因为开发商品牌没有持续输出，所以这些年的涨幅在群雄逐鹿的河西算不上惊艳，但成熟宜居的属性，也使得它的价格淡季不淡。细心的朋友可能会发现，近期河西二手房最坚挺的板块，并不是传说中的宇宙中心，反而是兴隆大街、新江东这样的成熟区域的楼盘，抗跌性更好，因为区域成熟方便适合生活，但也有待拍的重磅土地和待开盘的超级豪宅，成熟不至于烂熟。

【案例四】江佑铂庭：过气老盘？焕新春！

江佑铂庭，浦口大道旁的商品房之一，享受了江北新区波大红利，房价也扶摇直上，到2016年9月已3倍于开盘价。不过，其后几年间，因为没有被划入核心区的范围，加上江北新房层出不穷，地段不是最过硬，产品也显得有些过气的江佑铂庭，一度不涨反跌。不过，最近在江核新盘有些不景气的情况下，江核之外的这家楼盘反而重拾升势，多套成交突破3w大关，虽不至于大涨但有明显回暖。可见随着城南中心的规划，附近配套的愈发成熟，综合自住性价比使得这里又受到关注。

所以，房子最重要的就是性价比。当年这个盘见顶不涨，就是对于核心区一些新房而言，这边相对高估了，而如今性价比再次显现，也得到买家的关注。买房的独立思考很重要。迷信XXX永远涨，要买就买XXX，在一个特定阶段可能是对的，不加思考长期抱住不放，一不小心就又中招了。

【案例五】宏图上水庭院：一千万买软件谷值不值？

这套宏图上水庭院大户型，淡季之下950w的总价售出，体现了软件谷真金白银的购买力和居住需求。这套房子的情况和今天分析的套很像，对于买家而言，价格合适，一套房子解决家庭主要需求痛点，不会亏；对于卖家而言，适当让利，以相对合适的价格卖出拿到现金，在淡季下寻找更好的买房机会，很聪明。

以上就是关于近期成交的5套房子及背后可能存在的逻辑分析，对于当下买卖房的人群可以提供参考。

现在的市场，刚需、自住改善的需求是实实在在的，而纯投资或自住兼投资的客群积极性受到打击。

对于性价比到位的盘，无论新房还是二手，有需求的买家大可以抓住机会，而不需要左顾右盼等谁批准似的。同样对于卖家，如果诚心售卖，不要只在乎短期是否卖到纸面上的价，而要看对于自身的房产优化是不是方案。