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明天，虎年南京场土拍，开拍！
即便楼市不热，土拍依旧是焦点，因为大家都在看，而且在以不同的视角看。
如果你对土拍毫无兴趣，只能说，你与南京这座城市的交集还不够。
已购房者、准备购房者，非常关注板块热度、地价变化、拿地开发商情况，以对自己的资产，和未来的购房计划、置换计划作打算；
房地产业内人士更不用说，每场土拍肯定要关注的，根据土拍的冷热，进行战略决策，甚至可以窥探下一阶段的政策走向。
与房企上下游有业务往来的，比如建筑、装修、设计、家电等等，也很关注，一来关注市场风向，二来看看哪些房企，尤其是民企还已然有实力参与竞拍、拿地。
还有，别忘了，土地出让金依然是地方财政中很重要的一部分，尤其在疫情频发的今天，以服务业为首的很多行业都受到了严重打击，能产生的税收必然大幅减少，抗疫、隔离、补贴、减税等等，无不需要花钱。土地卖得怎么样，对地方财政的影响也很大，这个意义上，是关系到每个人的。
大家关心的社会福利，家门口的新建学校、地铁、医院，都与土地出让金有直接或间接的关系。
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图片来源：拼房帝
首先，提要一下本轮土拍的几个看点：
1、城中、河西，这次都没有土地出让，没有鼓楼、玄武、建邺的土地。
2、南部新城、雨花小行两幅地块最热。
3、江北核心区毛坯限价达40000元／㎡。
4、此外，浦口城南中心热度也不错。
5、其他板块的热度一般，肯定会有几块流拍出现！（这次没有中止出让）
6、从房企报名情况看，总体仍然谨慎，而且即便是央企，很多也主要围绕已有项目开发经验的板块进一步深耕开发。
7、民营房企情况依旧不乐观，除了龙湖等资金情况较好的，参与的不多。即便是龙湖，也只是关注一些地价较低的板块，不敢孤注一掷式的投入。
8、南京人期待的一些品质开发商，未必会拿地，但是将来引入合作还是有可能的。
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说一下现在土拍逻辑和以前的不同：
一年前，绝大多数板块，只要是纯宅地，依旧是开发商拿到就赚到的感觉，没有土地，就是巧妇难为无米之炊。毕竟楼面限价有，未来毛坯限价也能看得见，尽管差价不算大，留给开发商的空间不多，但只要市场好，房子上市能快速卖掉，赚多赚少的问题。
现在，情况完全不同了。新房毛坯限价在不断提高，尤其是江核已经到了40000元／㎡，不少地块，未来限价和土地价格（即便拍到顶），差价很大，理论上拿地就可以赚到不小的利润。
但要注意，这里也有两个门槛：
门槛一是最根本的，房企还有没有钱拿地。理论上有利润，如果资金链玩断了，也白搭。
门槛二就是，开发商能不能以这么高的价格把房子卖得掉，而且是快速卖掉。不然拖久了，资金成本越来越高，现金流越来越差，利润可能被吞噬倒亏。
对照上面这两项看，有些地方国企开发商，早年也没有高杠杆大规模开发，资金比较充裕，门槛一难不倒。借着现在拿地比较容易的时机出手，但问题在于门槛二，因为开发经验一般，品牌力不一定足以支撑产品的热销。
再比如呼声比较高的仁恒等等，产品有较强的溢价能力，门槛二可能难不倒它，但因为门槛一的原因所致，很可能继续不会拿地。
所以综合看，资金实力和专业性兼备的大品牌央企最沾光，毛坯限价的提升，也有助于它们把产品做得更好，以增加卖相，毕竟对于这类房企，不是不会做品质，只是想不想做品质。
而有资金实力的一些国企，不排除会找市场口碑比较好的一些品质房企，继续做合作，获得双赢。
举例子，中铁建这种不差钱的央企，如果把毛坯限价40000的江核G03拿下，资金实力不是问题，产品上下下功夫可以搏一搏，况且呢之前江核G19花语天境毛坯38000的限价马上就要销售了，干脆把江核最贵的地都包圆了，减少竞争对手，是一个方案。
再举例子，颐居这种地方国企，拿地以后，引入仁恒合作，此前有过，也算轻车熟路，这样资金解决了，品牌也解决了，也是一个方案。
当然，具体谁来拿地，还看明天了，这个我们说了不算。
所以，像江核40000的毛坯限价，基本算是天高任鸟飞，看房企自己能不能玩得转，市场购买力能不能接得住。
而对于热度不够，开发商认为再怎么飞也飞不动的板块，考虑到起拍地价不够低，未来的毛坯限价也只是空中楼阁，有价无市，干脆躺平不拍了。
房企的境地，和现在的购房者很像，有子弹的，不要恐慌悲观，但也不能乱打，趁着现在的机会捡好货、捡便宜货；没子弹的，当然只能歇着，负债高的还得尽量优化，活下去是位。
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最后呢，再强调一下：房地产业是个普通的行业，一切围绕房地产来，全民投机炒作，肯定不是好的风气；但把地产一棒子打死，认为发展科技、创新等等就可以完全取代房地产了，也是非常片面的。
对于地产，对于土拍，也需要各界人士都有大智慧。
流年2022-04-22 01:02:27
