集体跳水!这类房子正腰折出货

打5折清盘！

一口价4折促销！

关注深圳地产市场的人都会发现，这段时间越来越多的公寓在纷纷打折促销。

以金众麒麟府公寓为例，293平原价2880万，如今一口价999万，单价暴跌至3.4万，实在夸张！

同样情况的还有，京基御景峯公寓去年9月单价从最高7.5万一路降到3.8万，直接腰斩；

宝安某尾盘在售的公寓，备案均价超过8万/㎡，去年在售的大平层折后最低仅4.2万/㎡；京基御景荟都公寓，备案价3.2万/㎡，现价1.7万/㎡。

就连公寓里的豪宅——东海国际公寓，原售价约10万+/平，最近推出部分房源，仅要6.5万/平起...

甚至有些楼盘已经把公寓当成“赠品”，福田某盘前阵子就推出买一套住宅，送公寓xx年使用权的促销活动。从这些案例可以看出，公寓这类资产正被大多数人所抛弃。

看看当年热销的公寓产品：

1、龙光玖钻

2017年开盘，40平小户型250万左右，现在成交价130多万，八年时间蒸发了120万左右，缩水近5成。

相比之下旁边的水榭春天3期开盘2.1万，目前二手成交6万多到7万出头，涨幅两倍多！成交也更活跃。

目前龙光玖钻40平户型租金在4500-5500/月，按平均5000/月算，一年租金6万，8年48万。加上租金回报，一手业主也亏了七十万左右，这还没算上期间的空置期、租金波动和持有成本。

图源乐有家

2、万科云城

2016年开盘价格6.8万/㎡，2019年曾飙到9万＋，现在成交价回落至5万左右一平，比开盘价还低了26%。

目前51平租金在6500/月左右，算下来一年租金7.8万，哪怕是一手业主，九年时间70万左右的租金。现在51平成交价250万左右，加上70万租金，相比开盘价（350万左右）也亏了小几十万。

图源乐有家

以上的二手公寓位置都是比较不错的，但一手业主也是亏损不少。其他位置比这更差的，这些年来想靠租金回本只会更难。

这时也会有人问：现在深圳公寓价格到底了吗？适不适合入手？

公寓最大的优势，就是不限购、不占用购房名额。随着现在深圳住宅限购的放松，公寓为数不多的优势也不复存在。

相比劣势倒是不少，除了二手税费高、产品性质受限，不适合普通家庭以外，最大的问题是：难增值+难流通+高税费。

1、难增值：绝大多数公寓的价格要起来还得仰仗周边住宅的情况。如住宅在5万左右，公寓一般就2万的价格，现在住宅的价格也只是企稳，公寓想翻身还是太远。

2、难流通：公寓流动性太低，限售五年+限制购买人群（部分公寓），大多数又是万年不涨的烫手山芋，想卖出去就得降价。

如上梅林的御锦公馆，一套19平户型挂了整整1649天，也就是4年半的时间，调价12次才卖出去，简直吓死人！

图源网络

3、高税费：公寓的二手交易税费基本在10个点以上。就算你买到的公寓升值了，以200万买入，升值50万为例，税费已经吃掉收益的52.6%。如果跌了，这高昂的税费还得一大口吃去这些年的租金。

另外公寓的首付成本更高，一般最低5成首付。同样一套200万的公寓，首付5成就要100万。买家大多是有闲钱想投资又缺少名额，或者预算有限的人群。

近几年虽说很多买住宅的也亏了，但亏得幅度没有公寓这么大，楼市一好还有上来的机会，而且从去年下半年到现在，很多核心片区的次新房子价格还是回调了点，而公寓下探似乎还没看到底！

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