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济南楼市:被妖魔化的高层!

地产下半场2024-06-24 14:07:49来自北京市

落魄的凤凰不如鸡,曾经怀揣着“住高楼的梦想”抢着买的高层住宅,如今已经落魄到沦为楼市的底层,差一点就要和老破小肩并肩。
二手房市场里,房东都在争先恐后地抛掉手里的大高层,调价一次比一次凶猛。

汉峪片区,三盛国际公园,高层中间楼层出现1.8w/㎡成交价,2021年2.3w/㎡的成交价恍然如梦。
市中区,中海国际社区,高层产品中间楼层才1.5w/㎡,2021年还曾是1.8w/㎡。

之前统计过一些高层小区的挂牌比例,普通小区往往3%—4%,高层小区,尤其是投资客多的小区能高达7%—11%。

华皓英伦联邦一共2712套房子,227套房东抢跑,挂牌比例高达11%。(2024年5月数据)
鲁能泰山7号二期,总户数2054套,一共174套挂牌房源,挂牌比例9%。(2024年5月数据)
济南最著名的大高层社区,文旅城的挂牌量跟不用说了。

高层社区确实有很多问题,容积率高、居住密度大,人均公共设施不足等等。最近几年,甚至有不少声音提到国内高层住宅未来会沦为贫民窟。长远来看,这些担心不无道理:
1,高层维修问题,如管道老化,高压泵、高压管线使用寿命等等。尤其是电梯,这些年电梯故障的新闻越来越多。

2023年7月,济南日报报道市中区三箭银苑小区A座三部电梯因严重故障及老旧被停止使用,业主爬楼梯回家。
2024年1月,潇湘晨报报道汇展香格里拉小区电梯出现故障,视频画面显示电梯晃动明显,能听见巨大的声响。


2,高层消防难题。大部分城市消防云梯工作高度普遍在32—52m,相当于11-18层楼的高度。动辄30多层的高楼一旦着火,很可能因为云梯高度不够或者供水不足等因素导致扑救困难……
3,高层社区群租房难题。从汉峪到西客站,群租房是高层避免不了的伤痛。之前文旅城、拉菲公馆的群租房一度闹得沸沸扬扬,这些年新闻上也有不少群租房的报道。

山东法制报2017年就开始报道东城逸家群租房问题。
齐鲁网曾报道过中国铁建国际城小区,200平群租房竟要住40多人。
齐鲁网曾报道凤凰国际小区一户改8间 承重墙改门。

以前,高层是城市化的代表。楼市上行期间,两梯四户照抢不误。如今,楼市不行了,高层成了时代的弃子,或者说,舆论在给购房者洗脑,强调洋房、小高层的价值,强调新房胜过二手房的价值。
问题是,高层虽然有些问题,但有必要被过度妖魔化吗?

以前买房人信李嘉诚的那句“地段、地段,还是地段”,现在,市场变成了洋房、小高胜过地段新房胜过地段,甚至,营销也能胜过地段。
新房市场,哪怕2.8、2.9的容积率,开发商也能做出大量小高层/洋房+少量高层的组合套装。楼间距窄到30米、多几套居住公寓又何妨,反正小高层、洋房更有市场。
在小高层、洋房等产品的冲击下,高层产品已经被妖魔化为楼市里的异类、过气的古董。甚至出现了好地段的高层产品,价格不如偏远地段的洋房、小高的情况。
济南最有代表的洋房胜过地段的例子要数文誉城的小高层和中海紫御东郡的高层。
据了解,文誉城A4地块9-11层小高层产品,价格在18500元/㎡-20000元/㎡左右。
A5地块11层小高层价格在18500元/㎡-23000元/㎡左右。
这是紧邻工业北高架桥和黄台热电厂的大辛庄片区,对面就是刚需集中的张马屯片区。靠营销洋房、小高层的概念竟然能卖到2万多。
盛福片区的中海紫御东郡,位于历下区,学校也不错,距离奥体4公里,2号线八涧堡站600m的地铁房,如今二手房的价格也不过一万四五。

诚然有高层、房龄等影响,但在地段配套全面碾压的情况下,高层竟然比小高层便宜五六千。这中间的差价,到底是高层被妖魔化?还是新房滤镜、小高层的价值泡沫?
同样是新房,花园东路的铂悦澜庭作为现房,不管之前口碑如何,现在都看得见摸得着,结果一万七八的单价,愣是不如雪山、章锦、大辛庄片区的小高层卖得贵。
莲花山片区,文旅城的精装高层D14地块,二手房成交价单价在1.4万-1.5万元/㎡。位置更靠南的区仁恒河滨城,小高层价格在2.3万/㎡左右,大户型达到2.5万/㎡以上。龙湖雲峰原著7层洋房的二手房挂牌价,普遍集中在3.5万/㎡。比文旅城高层产品的两倍还多。

奥体西路,济南CBD北的万科城34层高楼层产品,成交价集中在1.9万/㎡左右;更靠北的大辛庄片区,文誉城11层小高层卖到了2万多一平,甚至唐冶片区的龙湖景粼原著二期,单价也攀上了2万/㎡。
从CBD到唐冶,那可是十几公里的距离,地段配套的含金量,只因为是高层就荡然无存了?
科技城片区,花园路上的花园小镇,高层产品,单价在一万七八;球墨片区,建发雍泉府的小高层最高价到了2.1万/㎡;章锦片区的绿城春月锦庐,价格在1.7万/㎡——2.3万/㎡。
花园小镇可是济南CBD北不到2公里的楼盘!

更好的地段,更好的配套,只因为是高层产品,价格远远不如地段偏远,配套欠缺的洋房、小高层产品。诚然高层比不上洋房、小高层,但中间的价格差距,已经到了无视地段、无视配套的程度了吗?
还是说,因为是开发商在以洋房、小高层为卖点,在刻意妖魔化高层,来形成价格支撑?

所谓楼市营销,就是一个洗脑的过程。开发商的话说,要教育购房者。而很多人都是没有主见的,是容易被各种观点所左右。除了小高层的价值泡沫,市场还在洗脑新房比二手房好。有的地方,二手房甚至不如新房一半的价格。
贤文片区,龙湖天奕、仁恒奥体公园世纪,新房时期销售3w+;中铁汇苑2024年成交价在1.7万/㎡-1.9万/㎡;旁边的雅居园小区一期的成交价在1.6万/㎡左右。与龙湖天奕4万+/㎡的挂牌价,相差近2.4万/㎡。


保利臻誉臻园,10层洋房产品,新房价格在2.9万/㎡-3.5万/㎡。旁边的丰奥嘉园成交价集中在1.6万/㎡-1.8万/㎡,几乎是保利臻誉价格的一半。
科技城片区,保利珑誉单价在2.7万/㎡--3.5万/㎡,中信泰富济南尊、三发和岳府等新楼盘,不少大户型已经到了3万+/㎡。
同片区的二手房,2015年左右的,比如绿地隆悦公馆、茗筑华府,成交价集中在2万/㎡。2010年左右的,比如华阳新区成交价集中在1.2万/㎡-1.5万/㎡。
济南楼市的地段优势正在被新房市场的舆论瓦解。
大明湖畔的二手房,竟然还不如唐冶、神武的新房高层价格。哪个城市的郊区价格能比核心区的价格还要贵?

同样被舆论洗脑的还有这两年流行的大宽厅、铝板外立面等等。一味追求五六米的宽厅,以至于进深小得可怜,实际舒适度大打折扣。动不动铝板外立面上档次,再因为交付铝板外立面翻车去维权。
开发商追求概念好卖房,购房者听信洗脑一味追捧,至于交付后的舒适度,只能打落牙齿和血吞。
如今的楼市,“买房先看地段”正在被“新房更好,洋房、小高层更好”的逻辑全方位碾压。在这场舆论战中,开发商凭借高超的技术成为最终赢家,如今为小高层、洋房放弃地段配套购房者,或许会在二手房市场学到最深刻的一课。
毕竟:最是人间留不住,朱颜辞镜花辞树。

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