把握好未来3-5年经营定位的变迁
对于如何做好商业地产，钟总也有其独到的见解：写字楼里面往往做前期定位的时候，可能只是跟着规划走，可能更多，但是往往忽略了一点，看城市的产业，从企业的变迁，这是很关键的，这不是政府完全能够规划的，企业的变化，三两年的流动是有规律在里面的，这里面有两个所谓的定位，有一个大的定位，这个大的定位，就是所谓的商务圈的定位，做写字楼，做商业也好，这个区域怎么样监管这个区位，首先是这个区位是什么样的定位，我才能嫁接在这个区域上面找到契合点，包括上周在上海，接下来有一个“虹桥”，到底是怎样的定位，纯粹是交通还是什么，大家对这个还不明确的时候，你如何做这个项目的定位呢？所以，首先商圈的定位是关键。
现在盖的楼，基本上都是以金融为主导的，你把这个定好了就很有意义了。还有小定位，就是你一定要涉及到企业，企业的流动，包括我们最近做的一些研究，对北京、上海，尤其对上海，我们看这五年之内企业行业的一个流动属性，就会发现有些蛮有意思的，因为随着城市发展，现在上海内环以内肯定是金融和现代服务业，但在中环就是一个高科技为主导的，再到外环反而是一些加工和制造业，而之前三年或者五年，这个趋势不明显，我想因为我们在做商业的情况下，往往不是只看眼前的，不像住宅卖完了就OK了，可能这是以后长期持有的，比如五十年。
一定要看到这个变化，这些有一些内在的关联，这是有规律的，这些规律往往是企业自身的流动性，因为企业受到政策的影响，受到企业运营成本的影响，受到人才的制约，会自然的流动，但这种流动，在定位的时候往往忽略了，我们考虑到这个企业的人在哪里？资本成本是否考虑到了？是不是盖这个，未来的企业能承受这个？未来企业的人是不是能够聚合，聚合不来的话，企业肯定要变化，什么样的企业会考虑这些？所以这一点，可能现在研究这方面比较少，我们最近发现做了很多的写字楼，也做了跟踪，发现里面有一个变量，就是企业的变量，起了很大的一个关联作用，这是挺有意思的一个大定位和一个小定位。
实际上，还有一个涉及到商业未来三年五年经营里面的定位的变迁，这个定位不是一次性就好了，三年肯定要做一次定位的重新调整，尤其在做以商业为主的，而不是办公，譬如我们说商业、商铺这样的，因为在上海有一些案例，我相信在南京也有，这个商业是有变化的，上海有两个比较熟悉的案例，一个是正大广场，在陆家嘴的，实际上真正开业在2000年左右，到现在2008年，大概差不多六年的时间，它的定位在去年年初做了一个重新的调整，包括里面的物业的分配，包括对业态都做了一个调整，而且说应该是一个非常大的变化调整，一调整之后，现在的业态形态和现在的人气应该说非常非常火。
所以这是一个时间上的变化，我们也看到一些，包括上海大家知道徐家汇，如果最近再去看的话，和两年前的变化一定是不一样的，完全是不同的。我们看了很多的项目，这个变迁一定在企业里面是存在的，不能说好了以后就不变了，实际上维持到第二年的时候，就应该想到第三年是不是做一些调整，一定要未雨绸缪，这样的话你可以做到领先一步。包括最近的新天地也在做一些调整，可能它的定位又会有一些转变，所以商业是一个变的。包括未来，这个变一定要在脑海里面是固化的，不变就挺难的。为什么说做商业更难呢？因为它是变的。如果我们的思维、想法不跟着变，可能未来的基因就会有一些问题了。
我们看到了商业的未来，可能做规划的时候，提概念的时候，都是提五年以后要形成一个什么样的？但又面临很现实的问题，现在人从哪里来，我先要满足我现有的，所以是一个矛盾。
但这个矛盾，一、从大和小的概念来说，很好解决，就是这个东西一定要有聚焦的，不能因为现在的体量大，我可能先来发散，思维可以发散，但做的时候，比如分块、分区，先把点做出来，不要想一下子全部开盘或者推动，这可能涉及到经营的开发周期和开发模式，还有一个矛盾就是未来和现在的，我们一直讲商业是在变化的，它的变化，一个方面是由我们的经营者的引导，还有一个是商业本身自然发展的规律，是有一个规律性的，或者说自己有一个再造的过程，可能以后并不完全随着你经营的意图来改变，在这个情况下，步，我比较认同先把这个人拉过来，人气要旺，三年五年以后，在规划的过程当中，只要有一定的运营空间，包括我做的一些外部的设施也好，要有一定的预留，但是这一块一定要满足当前的，尤其在做商业并不是非常好的地理环境的情况下，有人可能最关键的。这时候，在某种意义上，并不是马上一定要把我的定位拉的多高，一定要打造的什么的，不见得。像江山星汉城说打造农家特色，可能在某种意义上，这就是一个点，确实是很容易聚人气的。
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