关于定制的开发模式
定制的开发模式，现在是一个比较领先的，像万达在国内做的是比较领先的，这个定制不光是写字楼，包括商业也是的，写字楼现在有很多企业的命名，实际上就是它提出的许多需求，在设计的时候需要关注的，这个定制取决两个问题。一个，你本身的资源是不是跟你的上游商家的资源匹配，是不是有足够的品牌优势，或者足够的容纳度，或者足够的吸引度，商家有两类，就是进入一个商场，选择一个商场进入商场时有两类，一类商家想靠你这个商场本来的人气来带动我这块，我是给你锦上添花的，是对原有的商业是锦上添花的。还有一种商业，是本身具有吸纳人气的功能，包括最近在上海也接洽了几个从北京过来的到上海做商业的，他们提到这个问题，我进驻你这里以后，不是依赖你本身的人气，而是我这个品牌本身是具有吸纳人气的品牌，不会依托你本身这个项目。我想首先具备不具备这样的资源，而且在选择上，肯定也要平衡这一块，我引进的商家是不是具有这样的号召力能够和我未来的规划是吻合的。
所以，刚开始选择的时候是不是商家本身给消费者是一种目的性的消费，这是一块。还有一块，到底是自营的还是销售或者持有股份多少，这完全跟你公司战略发展有关系的，还有确实跟你公司的实力是否相匹配的，因为刚刚在座各位说，我的持有对我的财务报表上面的现金流可能有一些影响，因为短期内可能不如销售，在财务数据上可能表现的不，而且未来的风险，尤其在头两三年运营的风险也很大，企业是否有足够的实力或者承担风险的能力，这个可能是要考量的。往往来说， 如果不是一个非常成功的商业企业，早期我觉得并不是自由持有控制的，我个人来说，看你的企业的经验和实力来决定的，往往你的运作商业的经验如果不是很强，你这个资源属于商家的资源，还有你本身人力运营的资源，还有你本身财务的资源，如果都不足够的话，或者只是在某些方面比较强的话，我觉得这个比例，尤其刚开始，尽量控制在三分之一以内，可能相对安全一点。确实商业是我们看到未来，但是眼前的风险可能比住宅还要大。
所以，我觉得一个是选择商家上，一定要看重商家吸纳人气的功能，为什么很多情况下，又回到原来的点上，为什么现在很多做商业的时候，比如大商业的时候，很多成功的案例都是引进的，但引进的往往都是超市、百货，这个是吸纳人的，人去这里的目的性是很强的，不是随意性的。但是你如果做一个百货，为什么很多商业先引进百货，这是我的一个看法。还有一个，你在吸纳人气的时候，这里面涉及到一个平衡的问题，因为商家和开发商始终是有矛盾的，的矛盾首先是利益上的矛盾，是否刚开始能够让利，好的商家的谈判能力非常强，是否能够承受让利的能力，如果承受不起，可能在特色上多下功夫。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
