4. 成交结构：刚需依旧为市场主力，4季度改善型需求逐渐释放
江宁区、浦口区等刚需区域为2012年南京市商品住宅成交主力区域，1-11月总成交量占据了南京市近半壁江山。2012年1-11月南京市共成交692.39万平方米，其中江宁区和浦口区分别成交170.61万平方米和172.08万平方米，占比高达24.64%和24.85%；栖霞区和雨花台区成交量占比也相对较大，都在10%以上；白下区和秦淮区成交量相对较低，分别成交6975平方米和8895平方米，占比仅为0.10%和0.13%。
区域分月来看，玄武区上半年成交量较少，下半年发力，主要是阳光聚宝山庄(小区网论坛)项目9月推出65折活动，成交量猛增，并多次在南京商品住宅周度成交排行榜和月度成交排行榜中上榜，带动了玄武区总成交量明显上升；下关区1月成交量占比明显较其他各月大，主要是本区域内的中低价位商品房项目云谷山庄1月成交量较大，遥遥领先于其他项目占据当月榜首位置； 六合区下半年成交量上升明显，尤其是四季度，主要是荣盛花语馨苑项目6月低价入市，引发市民连夜排队抢房，相对较大的成交量带动了六合区总成交占比上升；浦口区成交量占比表现下降，主要是玄武区、六合区等部分区域成交量上升，占比增加，导致成交量较平稳的浦口区占比下降。
刚需户型占比一直，下半年开始改善型住宅占比增加。2012年1-11月80-100平米刚需户型成交占比，总成交量占比高达33.44%，100-120平米户型和120-140平米户型占比也相对较高，分别为18.50%和16.21%，成交量占比的是140-160平米大户型，成交量占比为8.09%。
各面积段分月来看，100平米以下刚需户型上半年成交量占比较大，下半年开始减小，1月占比，高达62.99%，随后慢慢减少，7月下降至全年点，为39.23%，之后维持在40%左右；100-120平米户型下半年成交占比增加明显，年初占比为12.57%，7月占比增加到22.29%，成交量占比增加近10个点，之后维持在20%左右；120-140平米改善型户型和160平米以上大户型，下半年成交占比也明显增加，尤其160平米以上大户型从年初的9.01%上升至11月的15.47%，成交占比增加6个多点。
四季度改善、高端房源热销，占比明显增加。2012年1-11月南京市住宅价格在12000元/平方米以上的改善、高端房源成交量占比，为30.76%，价格在6000-8000元/平方米和8000-10000元/平方米之间的刚需型房源成交量占比相对也较高，分别为22.49%和26.57%，随之房地产市场的发展，住宅价格的震荡上扬，南京市4000元/平方米以下中低价商品房房源越来越少，成交占比，仅为0.81%。
各价格段分月来看，价格在4000-6000元/平方米的中低价商品房成交占比波动，1月该价格区间住宅成交量，高达26.79%，主要是因为下关区的中低价商品房——云谷山庄项目成交量较大，之后该项目不对外销售，使得该价格区间住宅成交量占比明显下降，2月占比仅为8.14%，7月为2012年以来占比，仅占3.12%，较年初占比下降了23点多；价格在8000-10000元/平方米的房源成交占比1月和2月较低，为18.10%和18.37%，3月占比增加明显，为25.66%，之后维持在25-31%之间；住宅价格在12000元/平方米以上高端住宅年初占比较低，2月占比为全年值，为19.58%，之后逐渐增加，8月增至2012年以来成交占比值，为37.51%，之后成交量一直占全市总成交的三成以上。
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